房地产业对我国经济和社会影响分析

龙源期刊网房地产业对我国经济和社会影响分析作者：于集轩来源：《现代商贸工业》2016年第25期摘要：改革开放后，我国对房地产业进行了市场化改革，各地房地产业发展速度非常快，已成为国民经济的重要支柱产业，能显著地促进社会发展和经济提速。当房地产业不景气时，我国经济的发展会随之产生负面连锁效应，因此，研究房地产业与我国经济社会的协调发展意义重大。为此，运用相关的统计学和国民经济核算方法，对房地产行业在我国经济和社会中的贡献进行定量分析，进而分析房地产行业对国民经济和社会的影响程度，为政府在房地产市场的相关政策提供理论依据。关键词：房地产业；经济与社会；影响中图分类号：F2文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.25.008房地产是我国极为重要的支柱产业，也是改革开放之后崛起的新兴产业之一。进入二十一世纪后，房地产市场产生了许多财富奇迹，创造了数不清的巨额财富。在很多地方，房地产经济早已成为了当地的重点产业，甚至是经济发展的主要动力。于是，许多人跟随潮流涌向房地产市场，而盲目的投资存在巨大风险，加上近些年来的一些不成功的开发案例导致了“烂尾楼”、“鬼城”现象，更让原本就被抹黑的房地产业激起了民怨，成为了千夫所指的反面教材。房地产市场的泡沫经济陆续破碎，政府终于开始明白，相继出台了很多对房地产市场的调控措施。大量措施的实施，也使得房地产市场逐渐回归正轨，开始理性和冷静的思考。1文献综述上世纪80年代末期，深圳等城市率先建立起房地产市场，1992年至1993年间全国各地区都出现了房地产热潮，在随即出现的紧缩性宏观经济政策的作用下，房地产行业进入了收缩阶段。1996年我国将住宅建设作为经济增长点，1998年取消了福利分房等政策，1999年中国住房制度改革，房地产行业的增长态势持续到了2004年。2007年美国爆发了次贷危机，房地产业在美国遭受了极端寒流，在2008年演变成了经济学意义上的全球金融危机。从2005年到2008年的3年间中国出台了近50多项政策调控，在2009年至2013年的5年间相继采取了各种积极的房地产行业发展政策，于是2009年中国房地产在美国房地产价格大跌的同时却出现了逆市上扬，一线城市北京、上海的房地产市场交易量大幅度的增加，全国部分城市的月均交易量创造出了历史性的峰值，到2010年全国房地产业销售面积高涨了10%左右，销售额上涨了将近20%。房地产在快速发展的住宅市场上，带动了建筑、冶金、化工、金融等多部门的发龙源期刊网展，每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售，其连带和关联效应极其明显，这些都从理论上说明了房地产对我国经济的发展起着非常重要的作用。房地产业对我国社会产生了巨大而又深远的影响。房地产业改革之前，中国大陆城镇化率非常低，从1949年的10.64%到1999年的30.89%，50年上升20.25%，而在1999年住房制度改革之后的14年间，城镇化率在2014年达到54.77%，超过了世界平均水平，越来越多的中国人住进了城市楼房中，享受着现代化带来的美好生活。城市化率的提高能够产生城镇化拉力，即产业对城镇发展的推动作用，从而使得城镇化进程更加顺利。2房地产业对社会的影响2.1房地产业对社会就业的影响通过计算房地产业的增加值与就业人数间的关系可以发现，随着房地产增加值的逐年上升，房地产行业从业人数也随之上升（见图1），因此可以根据该数据求房地产业增加值与就业人数之间的直接弹性系数。经过SPSS计算可得弹性系数为0.4720，说明我国房地产业增加值每增加1%，本行业的就业人数就会增加47.2%，虽然其就业弹性属于缺乏弹性的范围，但是其带动效应还是比较明显的。除了房地产业增加值之外，房地产业开发投资额也是一项很好的表达房地产业总产值的数据，经过SPSS的拟合计算可知房地产业的就业弹性为0.3927，表明我国房地产业的开发投资额增加值每变化1%，给社会增加劳动就业人数39.3%。由此可知，房地产本身就是一个庞大的产业，能带动非常多的相关产业发展，有许多间接就业人数，可通过国民经济核算中的投入—产出表进行关联效应分析计算。首先通过投入—产出表运算得到直接消耗系数、完全消耗系数和影响力系数，以此推断出房地产业的后向关联效应、前向关联效应、环向关联效应和产业波及效应，进而得到与之关联的产业，再利用计算得到这些产业的就业弹性系数，然后将就业弹性系数与完全消耗系数相乘就得到了后向关联产业间接就业效应，将完全分配系数与就业弹性系数相乘得到了前向关联产业间接就业效应，再将后向与前向就业效应加总得到房地产业总的间接就业效应。房地产总间接就业效应超过了27%，也就是说房地产业产值每变化1%，引起的间接就业人数的变动都大于27%。由此，房地产行业产值变化直接影响了47.2%的就业人数变动，间接影响了27.3%的其他相关产业的就业人数变动，足以证明房地产业是对我国社会有极强影响力的支柱型主导产业，对于社会的就业率的提升有非常大的帮助，国家应鼓励出台相关的财政、税收和劳动法规制度以规范和保护房地产行业的健康发展，在舆论上要正确引导，以免社会上出现过激举动冲击房地产市场。2.2房地产业对社会产业链的影响龙源期刊网房地产是城镇化发展的基础，城镇化发展的核心是“人的城镇化”，因此，城镇化的发展是房地产业发展的直接动力和持续发展的基础。城镇化应遵循“产业发展——就业增加——人口集中——城镇发展——产业发展……”的循环道路。这就是说，随着房地产业的繁荣发展，我国各地区的城镇化率都在逐渐提高，使得城市内部各个产业都在转型升级。房地产可以从投入—产出结构来分析，即房地产业的固定资产投资额占比和产业增加值占GDP的比重（见图2、图3）。从图中可见2000年至2007年间，我国的房地产业增加值占GDP的比重呈现出平稳上升的态势，其中2004年略有回落，而2005年至2007年间显示出较快上升的阶段趋势；通过观察2009年至2014年间的变化趋势基本能够发现其承接了2007年的较高增长率，然后在2010年至2014年间趋于平缓。2000年至2014年间房地产行业增加值占GDP的比重平均值为5.07%，而其2014年固定资产投资比例达到了26.62%，期间制造业占比最大、逐渐上升。从产出结构上分析，第二产业以制造业增加值占GDP的比重占绝对优势；第三产业中批发零售业和交通运输仓储邮政业为主要行业，与房地产的前向关联效应不显著，因此房地产业投资的快速增长并不是GDP快速增长的中心因素，随着房地产业的投资的快速增长，其他行业的资本进入了房地产市场和开发领域，使其成为2008年金融危机中我国第二产业和第三产业的避风港，保护了我国工商业。房地产业固定资产投资与制造业固定资产投资的比重非常大（见图2），说明房地产业与制造业关系非常密切，随着房地产调控的步步紧逼，房地产业下行的趋势势不可挡。从前众多的制造业企业为规避风险而“逃入”房地产业，如今也理性的回归了自己的本业。这也正是房地产业对其他产业的优良的升级作用：在较低的门槛下，宽容允许弱势产业进入以平衡收支、维持生计；在外界环境平稳的情况下，又会通过自身的倒逼能力强迫其他产业升级换代，以更新、更强的态势重新回到那些产业所属于的产业链上。由此可见，房地产业是社会产业链上包容性较强的产业，对我国地方经济的平稳发展产生了深远的积极影响。3房地产业对国民经济的影响3.1房地产业对我国国内生产总值（GDP）增长的贡献房地产行业能够加快国民经济的增长速度，GDP是衡量一个国家经济水平的最为重要的经济指标，2015年我国的GDP（10385.66十亿美元）超过了日本（4817.52十亿美元）的两倍多，位居世界第二位，经济领域的发展相较于改革开放时期已经面目一新，我国建立了完善的工业体系、可靠的金融体系和现代化的基础设施，繁忙的公路、铁路和信息网络支撑起了我国经济的血肉，交通、仓储、信息服务业是血管脉络，房地产业就是骨骼和筋肉的一员。由图3可以看出，1995年至1997年间，我国处于住房市场化的探索期，房地产业增加值的比重略有下降，1996年达到低谷3.66%，1998年到2007年间，我国进入了房地产业住房市场化不断发展的时期，房地产业增加值的比重一直处于平稳增长的状态，由1998年的4.05%逐步提高到了2007年的5.15%；受到全球金融危机的影响，2008年下降到了4.65%；2009年龙源期刊网年间，房地产业增加值的比重从5.48%上升到了5.9997%，而2013年的峰值为6.12%。房地产对GDP的间接拉动作用也越来越大，从1998年的0.81%上升到2011年的1.21%，平均每年拉动经济增长119%，如果将直接拉动和间接拉动合并计算，房地产业每年平均拉动我国GDP增长184%，同期我国平均经济增长速度为每年9.86%，房地产业自身增加值加上间接带动产业的增加值一共占GDP的比重在2010年就已经超过30%了，从2009年到2011年该比例平均为30.1%。房地产业的相关产业也是对GDP产生很大影响的产业集群，一个是房地产生产部门，属于第二产业，一个是房地产服务部门，属于第三产业，建筑业是我国国民经济的重要产业之一。1996年至2008年，建筑业占GDP比重的均值为5.64%，方差为0.05%；房地产业占GDP比重的均值为4.28%，方差为0.12%；两者的合计均值为9.92%。1997年至2008年建筑业和房地产业对经济增长的平均贡献率分别达到0.50%和0.49%，二者合计均值为0.99%。这说明，建筑业和房地产业平均每年对经济增长率贡献近0.5%，经济增长率中平均每年0.99%是由建筑业和房地产业贡献的。另外，我国的房地产投资占全国固定资产投资的比例已经超过了25%，而我国投资占GDP的比重接近50%，由此房地产业投资能够占到GDP将近15%，这还不包括房地产业开发投资对相关产业的开发投资的拉动作用。经过计算可知，我国35个大中城市（京、津、沪、渝等）推动效率值均大于1，说明我国房地产开发投资对经济增长的推动作用是积极的，而且不同城市的推动效率也不尽相同，存在着明显的差异性。3.2房地产业对我国财政收入的影响从2008年至2013年间，地方政府的财政收入增长了140%，到2013年，土地财政收入已经接近4万亿，涨幅将近300%，土地出售收入占地方政府收入升至35%，而全国范围内土地出售占全国财政总收入的比重从14%升至23%。政府通过买卖土地、收房产税等手段增加财政收入，正所谓：房价高，地价就高；地价高，地方政府的财政收入就高。我国房地产业的发展需要与财政收入形成良性循环，是因为从短期的房地产业发展对财政收入增加的促进作用上来看，短期内财政收入的主要来源就是房地产业的发展。房地产业横跨第二、第三产业，而第一产业所占我国经济的比重仅仅略高于10%，以至于我国即使在2006年取消了农业税这一税种，国家和地方政府的财政收入却不降反增，更加说明了我国急速发展的城市化效应和工业化效应带来的第二、第三产业产值增加值远大于第一产业的全部产值，房地产业的飞速发展也是这一现象的主要推动力。地方政府要着眼于当地情况出台土地财政政策，使这些政策在执行上开明公正，利于房地产行业的快速发展和崛起，达到迅速发展和提上当地经济的效果。4结论通过本文的分析和研究可以看出房地产市场的发展确实对社会和国民经济的增长产生了非常重要的影响，甚至可以说是在当下的市场环境下房地产市场和社会及国民经济增长是息息相关的，而且房地产行业推动了社会上很多与之相关的行业的发展和进步，加快了我们国家城市化进程的推进，尽管房地产市场在发展的过程中存在着很多的问题，但是相信随着社会的发展和进步，随着我们国家政府对房地产行业的投资和关注程度的增加，人们对于房屋建筑需求必龙源期刊网