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三金新华西路项目策划方案目录前言……………………………………………………………02第一部分市场环境概述………………………………………………………03第二部分片区市场调研………………………………………………………27第三部分项目分析……………………………………………………………68第四部分物业发展建议………………………………………………………79第五部分项目定位……………………………………………………………88第六部分价格定位分析………………………………………………………96第七部分推广方略……………………………………………………………102第八部分推广费用预算………………………………………………………109第九部分合作办法及收费标准………………………………………………111第十部分附件…………………………………………………………………114第一部分市场环境概述第一部分市场环境概述一、2003年武汉经济状况概览：1、综合：国民经济增长加速。初步核算，全年完成生产总值1662.40亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1%，增速比上年加快0.3个百分点,为近6年来最高增幅。其中第一产业增加值94.20亿元，增长4.3%；第二产业增加值741.80亿元，增长12.8%；第三产业增加值826.40亿元，增长12.5%。按户籍人口计算的人均生产总值21460元。一、二、三产业增加值占生产总值中的构成比例由上年的6.0：44.2：49.8变化为5.7：44.6：49.7。财政收入快速增长。全年完成全口径财政收入230.89亿元，比上年同口径增长17.6%，地方财政收入99.71亿元，增长16.2%，其中，工商税收52.08亿元，增长18.0%。地方财政支出171.40亿元，增长16.4%。其中，科技三项费用和农业支出分别增长18.7%和23.4%。市场价格总水平止跌回升。全市居民消费价格总水平比上年上涨2.3%。其中，居住上涨6.0%，食品上涨4.8%，娱乐教育文化用品及服务上涨2.5%，衣着上涨1.1%，烟酒及用品上涨0.5%，医疗保健和个人用品价格下降2.2%，交通和通讯下降3.6%，家庭设备用品及维修服务下降3.3%。商品零售价格上涨0.4%。工业品出厂价格上涨5.5%。原材料、燃料、动力购进价格上涨6.5%。劳动就业工作有新进展。年末全市从业人员412.0万人，比上年末增加4.7万人，增长1.2%。全年新增就业岗位10.5万个，下岗失业职工实现再就业8.23万人，年末城镇登记失业率4.64%。2、农业：2003年，全市以农业结构调整为主线，以农业发展和农民增收为目标，农业保持了平稳增长的发展态势。全年农林牧渔业总产值151.79亿元，增长4.7%。其中，种植业88.19亿元,增长3.0%；林业1.55亿元,增长39.5%；牧业36.88亿元，增长8.5%；渔业23.37亿元，增长3.0%。农业结构有所调整。全年粮食产量113.88万吨，减少6.4%；棉花产量2.09万吨，增长44.6%；油料产量17.1万吨，减少2.4%；蔬菜产量559.22万吨，增长4.1%。生态林建设进一步加强。全年造林面积达19.74千公顷，比上年增长119.5%；零星植树816.09万株，增长0.4%；当年育苗面积2431公顷，增长99.9%。畜牧、水产业稳定发展。全年牲猪出栏207.66万头，增长4.7%；家禽出笼4643.84万只，增长8.6%；牛奶产量8.14万吨，增长9.9%；禽蛋产量16.63万吨，增长11.7%；水产品产量37.64万吨，增长3.6%。3、工业和建筑业：工业生产快速增长，对全市经济增长的贡献提高。全年工业增加值598.80亿元，增长13.0%。其中全部国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业(即规模以上企业)增加值427.84亿元，增长14.3%，占全市生产总值的比重达25.7%，比上年提高1.3个百分点。其中，国有经济增加值163.19亿元，增长9.7%；集体经济增加值14.11亿元，下降4.3%；股份制企业增加值135.16亿元，增长11.4%;外商及港澳台企业增加值102.41亿元，增长23.2%。重工业增长明显快于轻工业，全年重工业增加值327.30亿元，增长17.8%；轻工业增加值100.53亿元，增长5.7%。轻重工业结构由2002年的1：2.76变为1：3.26。工业生产销售衔接较好。全年工业产品销售率98.45%，比上年提高0.67个百分点。工业经济效益进一步提高。全市工业企业经济效益综合指数138.0%，比上年提高4.5个百分点。规模以上工业实现产品销售收入1240亿元，增长14.0%；利税总额180亿元，增长15.0%，其中利润76.0亿元，增长17.3%。建筑业发展加快。全市完成建筑业增加值143.00亿元，比上年增长12.1%。房屋建筑施工面积3187.02万平方米，增长5.3%。4、固定资产投资：固定资产投资加快增长，投资结构不断优化。全年全社会固定资产投资完成645.06亿元，增长13.1%，比上年提高0.9个百分点，增幅为1997年以来最好水平。其中，基本建设投资248.28亿元，增长26.7%；更新改造投资147.72亿元，增长15.3%；房地产投资169.55亿元，增长28.0%。投资的产业结构有所变化。全年第一产业投资15.13亿元，增长73.0%；第二产业投资168亿元，增长22.0%；第三产业投资461.94亿元，增长8.9%。三次产业投资之比由上年的1.5：24.2：74.3变化为2.3：26.0：71.7。非国有经济投资占全部投资的比重达到57.7%，比上年提高5.7个百分点。制造业投资147.79亿元，增长22.9%，占全社会投资的比重为22.9%，比上年提高1.8个百分点。重点建设项目对全市的支撑作用增强。全市50项市级重点工程完成投资额171.16亿元，占全市投资的比重达到26.5%，比上年提高3.4个百分点。武钢二热轧、普天工业园等项目竣工投产，东风本田汽车、神龙公司技改、武钢二冷轧、亚东水泥、阳逻电厂三期工程、农业特色产业园等项目稳步推进。5、房地产开发：房地产市场产销两旺。全年房地产业增加值54亿元，比上年增长17.0%。全年房地产施工面积1955.49万平方米，比上年增长15.7%；竣工面积682.62万平方米，增长7.8%，其中住宅竣工面积600.24万平方米，增长14.8%；全年销售商品房542.79万平方米，增长20.5%，其中销售给个人493.08万平方米，增长25.5%。房屋销售额112.46亿元，增长29.5%;商品房平均销售价格为每平方米2072元。商品房空置面积184.12万平方米，下降40.3%。全年存量房交易7.02万起，存量房交易建筑面积636.53万平方米，存量房交易产价35.29亿元。6、国内贸易：消费品市场保持活跃。克服非典影响，全年社会消费品零售总额853.99亿元，比上年增长12.0%。各行业中，批发零售贸易业零售额703.77亿元，增长11.3%；餐饮业零售额107.43亿元，增长14.8%；其他行业零售额42.79亿元，增长17.8%。住房、汽车、通讯等新的消费热点持续升温。重点汽车商品交易市场零售额23.5亿元，增长1.3倍；限额以上批发零售贸易通讯器材类商品销售额18亿元，增长60.1%。7、对外经济：外贸出口快速增长。全年进出口总额（海关口径）31.36亿美元，比上年增长42.3%。其中，出口14.81亿美元，增长35.8%；进口16.55亿美元，增长48.6%。利用外资取得新进展。全年实际利用外资17.62亿美元，增长11.8%。其中外商直接投资14.16亿美元，增长11.2%；全市累计批准三资企业4263户，其中当年新批三资企业185户。对外工程承包和劳务合作保持良好势头。全年对外工程承包和劳务合作营业额0.88亿美元，增长21.1%；当年新派各类劳务人员2316人，增长0.8%。8、交通、邮电和旅游：交通运输和邮电通信业保持稳步增长。全年实现增加值302亿元，比上年增长10.8%。交通综合运输能力不断提升。全年货物周转量764.03亿吨公里，比上年增长6.5%。其中，铁路488.50亿吨公里，增长4.6%；公路56.50亿吨公里，增长3.8%；水运218.46亿吨公里，增长11.8%；航空0.57亿吨公里，增长20.4%。受非典影响，交通客运周转量比上年基本持平，全年社会客运周转量266.40亿人公里，增长0.1%。其中，铁路175.5亿人公里，下降3.9%；公路57.22亿人公里，增长5.4%；航空33.68亿人公里，增长16.4%。邮电通信业继续快速发展。全年完成邮电业务总量70.57亿元，比上年增长13.7%。其中，邮政业务6.2亿元，增长1.7%；电信业务24.5亿元，增长4.0%；移动通讯业务39.86亿元，增长23%。市话局用交换机容量241.7万门。年末固定电话用户数268.6万户（含小灵通用户），增长28.2%，其中住宅电话用户151.4万户，增长3.6%；移动电话用户数354.92万户，增长31.2%。固定电话普及率每百人36.99部，移动电话普及率每百人45.81部。年末互联网拨号上网用户达81.99万户，增长28.1%。旅游配套设施不断完善。年末全市旅游景区（点）34家，其中4A级旅游区6家。旅游星级饭店113家，其中，五星级2家，四星级10家，三星级50家。共有客房13601间，床位25239张。非典对旅游业影响较深。全年接待海外旅游者22.4万人次，比上年下降41.5%，其中：外国游客17.3万人次，下降26.8%；港、澳、台胞5.1万人次，下降65.4%。接待海外旅游者人天数55.1万人天，下降42.5%。国内旅游人数2098.5万人次，下降14.2%。全年实现旅游总收入159.8亿元，下降19.4%。其中国际旅游外汇收入0.94亿美元，下降41.2%；国内旅游收入152亿元，下降17.9%。9、金融和保险：金融业务运行稳定。年末全市金融机构本外币各项存款余额3032.07亿元，比上年末增长19.4%。其中，企事业存款余额1359.36亿元，增长17.7%。金融机构本外币各项贷款余额2525.13亿元，增长26.0%，贷款增幅高于存款6.6个百分点，存贷差有所缩小。金融机构人民币贷款余额2330.35亿元，增长26.6%。其中，短期贷款余额1011.69亿元，增长14.5%；中期流动资金贷款余额113.29亿元，增长30.7%；中长期贷款余额997.23亿元，增长40.6%。居民储蓄继续增加。年末全市城乡居民储蓄存款余额1285.53亿元，当年新增205.57亿元。保险业快速发展。全年保费收入43.88亿元，增长12.5%。其中，财产险保费收入9.21亿元，下降13.7%；寿险保费收入34.68亿元，增长22.4%。全年保险赔付支出8.17亿元，下降16.7%。其中，财产险赔付支出5.38亿元，下降11.0%；寿险赔付支出2.79亿元，下降25.9%。10、城市建设和环境保护：城市建设步伐加快。不断加大城市基础设施建设力度，城市供水、供气、供电、公交等能力继续增强，城市功能日臻完善。城区自来水普及率100%。当年新增燃气用户2.0万户，年末气化率90.0%，比上年提高1.35个百分点。全年用电量178.83亿千瓦时，增长12.6%。其中工业用电108.29亿千瓦时，居民生活用电30.57亿千瓦时，分别增长10.9%和21.4%。全市公路通车里程4468.67公里，比上年增长1.9%，其中等级公路3466.29公里，增长12.3%，公路路网密度58.54公里/百平方公里，增长1.9%。年末空中航线153条，拥有公交线路205条，公交客车1277辆，专线车4033辆，出租车12137辆。城市生态环境进一步改善。全年中心城区植树112万株，市区垂直绿化13.3公里。全市拥有公园26个，面积584.4公顷。全年治理污染源1250项，限期治理老污染源25项，排污口整治43项，噪声