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北科建集团总经理郭莹辉在科博会颁奖仪式上的主题演讲创新驱动下的科技地产发展趋势新浪财经尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们：大家晚上好。首先，热烈祝贺北京科博会中关村创新论坛成功举办！科技引领未来，创新驱动中国。20多年来，以中关村为代表的69个国家高新区，以高新技术产业集聚和发展为己任，为国家经济建设乃至国际竞争力提升做出了卓越贡献，其模式成为发展中国家的学习楷模，成就全球瞩目！中关村，集聚的不仅仅是高新技术产业，还凝聚着拼搏进取、自强不息的民族精神！北科建集团作为北京市政府成立的科技园区开发主体，有幸成为中关村区域发展的建设者和见证人。下面，我结合北科建集团的经验总结，从行业角度，就科技园区的发展趋势谈些思考。主要和大家交流三个方面的话题：首先，我们分析下北科建集团开发园区的核心优势十多年来，北科建集团投资220多亿元，开发了14平方公里的科技园区，成功开发了中关村核心商务区、中关村软件园、中关村生命科学园、北京大兴生物医药产业基地等重要的城市功能区和高科技园区，推动区域工业总产值达到3500亿元；获得自主知识产权和专利5000多项；承担863、973等国家级项目数百项，为北京市区域发展和科技创新作出了一定的贡献，也形成了自己的独特的核心竞争优势。主要是四个方面：一是突出的品牌影响力。北科建开发了中关村，中关村也成就了北科建，造就了北科建集团很好的品牌知名度。二是强大的资源整合能力。科技园区的重点是营造企业创新发展的软、硬件环境，这也锻炼了北科建集团强大的科技资源、金融资源及配套服务资源整合能力。三是先进的规划理念和持续创新精神。科技园区涉及多种业态，要妥善解决各种业态、产品间的矛盾和冲突，必须要有先进的规划理念，不断实现理念创新、产品创新和经营模式创新。四是多业态、全产业链开发团队。北科建集团培育了一支从土地一级开发，多业态开发、直至物业经营的多业态、全产业链的综合业务操作团队。这些是我们的核心优势，也是一个成功的科技园区开发企业必备的素质和能力要求。纵观我国高新区20多年发展历史，虽然取得巨大成就，但高新区开发也还有值得进一步商榷的地方：比如，科技园区的功能定位和发展方向应该更加精准，产业的聚集聚变效应还有待提高，孵化器的孵化效果应该更加高效、园区开发的市场化程度有待进一步加强，科技创新的服务和支撑体系还可以进一步完善等。当前，在国家转方式、调结构的大背景下，如何使高新区发展的更有质量和生命力，真正成为建设国家自主创新体系和发展战略性新兴产业的载体？我这里提出一个观点和一个建议，供大家批评指正：一个观点是，我们认为，科技地产开发模式是我国高新区投资开发模式的重要补充。大家知道，在高新区的开发中，一般有四种类型的开发主体：一类是政府的开发公司；第二类是大的企业集团，主要是引进自己主业的上下游相关企业；第三类是政府和企业合作开发；第四类是纯市场化企业。北科建集团作为纯市场化园区开发企业，秉承“社会效益为首，经济效益为本”的经营理念，提出了“科技地产”开发模式，这种开发模式也许是我国高新区发展的一种有益补充。科技地产，就是以创新型和成长型企业为客户群，按照市场经济规律和房地产开发手段，通过专业化运营，实现高新技术产业集聚。“科技”是服务对象，“地产”是支撑平台。北科建集团科技地产开发模式是“政府主导、统一规划、市场化运作”。它强调的是政府的主导作用和开发商市场化功能，追求的是政府、开发商、科技企业三方的诉求实现和利益均衡。政府和开发商之间首先是管理与被管理关系。政府通过关键环节的把控和监督，能够保证科技园区的建设标准，招商质量和服务品质，减少了财政投入和风险，实现了产业结构的调整和升级，在土地高效利用、就业、税收等方面也获得更多的回报；开发商作为市场主体，要在满足政府要求的前提下，只有自律诚信，最大限度发挥市场的产业资源整合功能，才能获取综合的合理利益。科技企业通过园区完善的硬件和软件环境，能够实现快速成长。北科建的科技地产的运营有三个特点：一是产业为主进行综合开发。北科建集团借鉴世界城市开发先进的规划理念，以产业主导，使产业、商务、居住、休闲有机融合于一体，是包含多种业态的综合性房地产开发。这也需要政府在城市住宅开发和产业园区建设上，对土地资源进行统筹配置；二是有清晰的开发理念和标准。我们的科技地产业务包含科技新城和高端科技园区两种产品类型，前者是产业研发区、商务功能区和配套住宅区三种功能的集成，遵循“以城带业，以业兴城，宜居宜业，和谐发展”的项目理念，打造产业化城市。北科建集团的嘉兴长三角创新园就是科技新城的样板。高端科技园区往往是专业化的，如我们的青岛蓝色生物医药产业园，无锡中关村软件园太湖分园，遵循“环境清新优美，配套功能完善，产业高度集聚，自主创新活跃”的标准来开发运营。三是独特的商业模式。这几年来，北科建集团致力于建立“以科技地产为龙头，住宅地产和商业地产战略协调的”业务架构。科技地产开发中，谋求园区“硬环境”和“软环境”同步建设，通过项目策划、土地开发、物业经营、产业服务、物业出售等多个环节来丰富盈利。科技地产开发也要求企业必须有高度的社会责任感。北科建集团已经把“服务区域经济，助推产业升级，加速科技转化，提升社会贡献”作为企业的崇高使命，坚守科技地产开发模式，在房地产细分市场上力求走出一条既服务国家战略，又能够使企业可持续发展的道路。一个建议是，希望国家相关管理部门能够多角度支持科技地产行业的发展。在当前房地产市场持续调控的大环境下，住宅地产开发商陆续转战商业地产、旅游地产，但是鲜见规模性介入工业地产，尤其是科技地产。目前，在我国高新区开发中仍然只有少量市场化园区开发企业，比如张江高科、北科建集团在行业里持续活跃。这种现象应该引起科技和房地产主管部门的关注。科技地产开发模式虽然是大趋势，但是在实际中也面临着巨大的挑战。首先是科技地产开发需要持续的创新精神。科技地产开发是集国家产业战略、区域经济战略、城市总体规划、企业发展目标等多重诉求于一体的复合经营模式，成功运营的难度极大，需要不断跟踪国际国内科技进步，研究高新技术企业的需求，以及人民生活品质和工作、生活方式的变化，进行不断创新。也需要社会各界，包括项目所在地政府、产业界、金融界的广泛认同和鼎力支持。其次是科技地产行业的发展还需要国家政策层面的大力扶持。我们知道，科技地产往往是大规模成片开发，项目业态多，涉及工业用地、商业用地、住宅用地等多种性质土地，希望能够统一规划设计，总体供应土地。但是，按照现行土地分类出让政策限制，以及各个城市土地指标受限分期供应的实际情况，使开发商在土地获取方面往往承受极大的风险。希望国家能够考虑科技地产行业的实际情况，允许科技地产项目的用地进行“捆绑”出让，以调动开发商的积极性。再比如财政金融方面，科技地产投资周期长，资金占用压力大，政府是否可以考虑对科技地产项目放松贷款限制，是否可以允许地方政府对开发商进行合理、合法的政策性补贴；在税收上，开发商是否可以享受高科技企业在税收上的优惠政策等等。总之，科技地产作为一个利国利民的新兴行业，还需要各方面给予大力支持，促进这个行业更好更快地发展。最后，我们衷心地希望更多有资本实力、有社会责任感、有创新精神的企业加入到科技地产行业中来，加快推动我国的自主创新战略的实施和战略性新兴产业的快速发展，为实现中华民族的伟大复兴做出我们应有的贡献。谢谢大家!