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市场政策解读市场政策动向银行政策解读公积金政策解读全国政策动向2020年LPR存量贷款切换且基准利率下降，东莞公积金贷款年限加长2019年12月28日，央行发布公告称，为深化利率市场化改革，进一步推动贷款LPR运用，现将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），截止2020年8月31日前，要完成利率转换；LPR利率5年限基准利率下降5个点，1年限基准利率下降10个点；《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法》（下称《贷款办法》）将于2020年3月1日起实施，东莞公积金贷款年限统一设定为30年。将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形式（加点可为负值）东莞公积金贷款年限统一设定为30年市场政策动向银行政策解读公积金政策解读房贷新政有何新变化？央行发布的政策全文如下：银行政策解读一、本公告所称存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。二、自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。三、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。央行发布的政策解读：银行政策解读1、第一条很明确的说明了，此次利率改革针对的是存量房，也就是指2020年1月1日之前商业银行发放的所有房贷，不包括公积金贷款。2、第二条就是规定LPR利率取代基准利率的时间点。定价机制从2020年1月1日起，所有银行发放房贷，不能再按照以前的贷款基准利率来定价，而是要全部按照新的定价机制，以LPR作为基准再加点（上下浮）来定价。两种利率选择借款人和银行可以协商将定价基准转换为LPR，或者转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换后永远也不能再改了。截止2020年8月31日前，要完成利率转换。央行发布的政策解读：银行政策解读3、第三条房贷利率具体怎么算。举一个例子：若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。贷款利率算法变化：银行政策解读以前是浮动利率，央行给出一个基准，商业银行根据这个基准上下浮动。加减几个点，或者打几折。举个例子，基准利率是4.9%，银行可以选择上浮10%、20%、30%。如果央行要调整利率，只能调整基准利率，就是常说的加息、降息。简单说，以前的房贷利率是乘法，现在都改成加法。LPR之后，房贷利率的算式变了，从乘法变成了加法。LPR，全称是LoanPrimeRate，翻译过来叫“贷款基础利率”。以前的浮动利率=基准利率（1+浮动比例），而LPR利率=LPR+加点。举个例子，如果你目前的房贷利率是上浮10%，也就是4.9%*（1+10%）=5.39%。转换成LPR的话，就是5.39%=LPR（4.8%）+0.59%。那你以后的贷款利率就是LPR+0.59%。如果你的房贷利率是打七折，也就是4.9%*0.7=3.43%。转换成LPR的话，就是3.43%=LPR（4.8%）-1.37%。那你以后的贷款利率就是LPR-1.37%。这次下降对购房者来说，贷款利率会有什么变化呢？银行政策解读之前的东莞首套个人住房商贷的利率是5.39%（基准利率4.9%上浮10%）；二套房贷是5.635%（基准利率上浮15%）。而新政后，4.9%这个基数变化了，就变成了在4.80%（东莞2019年12月发布相应LPR）这个基数上加点，最终的利率下限就变成了首套房商贷5.39%，二套是5.635%。初次都未改变。举例，如果东莞2020年12月发布相应LPR为4.7%，则最终的利率下限就变成了首套房商贷5.29%，二套是5.535%，比现在都下降了0.1%。刚才说过，新政后影响房贷利率的就是两个因素，LPR、加点。之前我们说过，调控的主导权在政府手中，可以综合运用加点的手段来引导房贷利率，因此不要过多的期待LPR就能带来房贷利率有大的下降或上升，调控的方向才是决定房贷利率的主导。不过各省市加点下限的变化可能不会像LPR一月一次那么频繁，所以LPR的下降对于购房者新申请贷款来说，还是会有利率下降的实惠。商业性个人房贷用户改如何选择利率呢？银行政策解读其实，个人房贷用户共有两个选择：LPR利率，或者固定利率。LPR是可以每年变化的，每年1月1日会有所调整，房贷利率也会跟着涨、跌。同时，央行也规定了首套房、二套房的最低利率。首套房不能低于LPR（4.8%），二套房不能低于LPR+0.6（5.4%）。当然，你也可以选择固定利率，这样，以后的房贷就不会有任何变化了。选择哪个主要看预期，如果未来利率下降，那肯定是LPR加点更好。如果未来利率上涨，肯定固定利率更合算。已办完的贷款会怎么样呢？银行政策解读根据央行的规定，签订贷款合同、发放贷款，加点数值一旦确定，在整个合同期限内都是固定不变的。而贷款利率会有一个重定价周期，是银行和贷款人协商约定，最短为1年。每次利率重新定价时，就会按照最近一个月相应期限的LPR来确定。所以LPR下降对于已经贷款的家庭来说，也是可以享受到降息的实惠的。客户可能会问：为什么要推行LPR呢？银行政策解读其实LPR出台，不是针对房地产市场的，它的最大意义是利率市场化。就是贷款利率并非一成不变，可以根据供求关系浮动。注意，LPR不是央行定的，而是市场定的。估计过一段时间，你就会接到银行客服的电话，通知你选择新的房贷利率。在此之前，对LPR利率、固定利率有个大概的了解，这样才能更理性地做出选择！市场政策动向银行政策解读公积金政策解读《贷款办法》及配套的新版《东莞市住房公积金个人住房借款及担保合同》主要变化及政策要点：（一）新增商转公贷款顺位抵押方式；（二）新增可贷额度上浮情形；（三）贷款最长年限统一设定为30年；（四）新增等额本金还款方式；（五）新增展期做法；（六）取消提前还款期限变更的已还款时间限制；（七）贷后连续停缴满12个月将被收取违约金；（八）购买再交易商品住房在办妥过户手续后应及时申请贷款；（九）调整供收比核定方式。公积金政策贷款20年好还是贷款30年好？首先了解“房贷20年”和“房贷30年”有什么不同？举例：买房贷款100万，按等额本息的方式还款，通过“房贷计算器”可得知，商业贷款（基准利率4.9%，房贷利率以各地为准，很多城市已经上浮至5.88%）和住房公积金贷款（房贷利率3.25%）的还款金额和利息不同，具体有以下四种类型：1、商业贷款20年：房贷利率5.88%，还款总额170.29万元，其中总利息70.29万元；每月需还款7095.25元。2、商业贷款30年：房贷利率5.88%，还款总额213.07万元，其中总利息113.07万元；每月需还款5918.57元。3、住房公积金贷款20年：房贷利率3.25%，还款总额136.13万元，其中总利息36.13万元，每月需还款5671.96元。4、住房公积金贷款30年：房贷利率3.25%，还款总额156.67万元，其中总利息56.67万元，每月需还款4352.06元。公积金政策贷款20年好还是贷款30年好？从上述计算的四组数据可知：一、还贷时间越长，利息越多。虽然每月的还款金额，商业贷款30年比商业贷款20年少了1200元左右，但是贷款30年比贷款20年的总利息多了将近43万元，所以如果你的月工资在2万以上，可以选择贷款20年，但是如果你的工资在1万至1.5万左右，建议还是贷款30年，这样每个月的还贷压力没有那么大。此外，购房者之后如果有闲钱又没有其他投资渠道，建议还是提前还商业贷款，因为商业贷款的利息较重。二、公积金贷款比商业贷款划算很多。从上面数据可知，公积金贷款无论是20年还是30年的总利息都比商业贷款的少了将近一半，并且住房公积金贷款30年比贷款20年多了20万的利息，所以如果你有闲钱并且是住房公积金贷款买房，不建议提前还款。对于住房公积金贷款，很多人都认为是贷款越久越好。公积金政策主要变化相关问题解答：问：是所有公积金贷款的最长年限都可申请30年吗？有没什么限制？答：《贷款办法》取消了原来只有购买首套住房且建筑面积在90平方米以下的一手房（含商转公）才可申请最长贷款30年的限定条件。申请最长30年的贷款年限只需审核职工法定退休年龄和抵押房屋土地使用年限。问：在《贷款办法》公布前已经申请了公积金贷款，但是当时只能贷20年，现在可以延长到30年吗？答：可以提出展期申请。在正常还款周期内，可申请延长贷款年限，但最长不超过30年、借款人法定退休后5年和抵押房屋土地使用年限。问：公积金贷款有几种还款方式？答：《贷款办法》新增了等额本金还款方式，因此目前有等额本息和等额本金两种还款方式。公积金政策主要变化相关问题解答：问：之前是等额本息还款方式，现在可以改为等额本金还款方式吗？答：暂不可以。借款合同一旦签订，暂不支持还款方式的变更。问：还款未满12个月，可以申请提前还款吗？答：可以。目前申请提前还款时不再要求借款人至少已还款12个月。问：贷款后停缴公积金会有影响吗？答：凡缴存单位未办理缓缴手续，或未因死亡、离（退）休、出境定居而注销住房公积金账户的，贷款发放后借款人连续停缴住房公积金满12个月，市住房公积金管理中心和贷款人将提前收回贷款或按借款合同约定贷款利率上浮30%计收违约金，直至重新依规正常缴存住房公积金满6个月为止。问：购买再交易商品住房在办妥过户手续后申请公积金贷款的，有没时间限制？答：购买再交易商品住房且房屋已过户到买方名下的，应自不动产权属证书发证之日起3个月内提出贷款申请。（十二）问：目前有车贷等债务，会影响申请公积金贷款吗？答：会将该债务计入供收比。申请人家庭总债务月均还款额不能超过规定范围，债务范围包括向第三方提供的担保。（十三）问：家庭总债务月均还款额不能超过什么范围？答：家庭总债务月均还款额不能超过家庭收入（职工及其配偶缴存基数）的60%。（十四）问：3月1日前已经提交资料，是执行旧的办法还是新的办法？答：执行新办法以向市住房公积金管理中心业务系统递交贷款申请登记的日期为准。若3月1日前只是提交了资料，未向我中心业务系统递交贷款申请登记的，3月1日起按新办法执行。公积金政策主要变化相关问题解答：问：目前有车贷等债务，会影响申请公积金贷款吗？答：会将该债务计入供收比。申请人家庭总债务月均还款额不能超过规定范围，债务范围包括向第三方提供的担保。问：家庭