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TheProductsoftheprojectplanningpresentation华燕谨呈关键性三个核心问题产品：产值最大，风险最小？123新政：轮回抑或？商业：8万商业何去何从？产品：产值最大？Keyword增值体系货量种类入市时间销售增值轴总图产值轴住宅商业主题及业态协调性公建企划增值体系一张总图决定了90%产值和80%的成本！其中：总图策划：第一步，资源分析：坡地景观及下沉式广场营造丰富的视觉层次感技术的限制多层、小高层、花园洋房总图策划：第二步，明确配比条件：总图策划：第三步，明确最佳组合策略：含金量高＝容积率面积收益容积率面积收益＝预计建面价格－预计地价外成本地价外成本＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用这里可以看到社区商铺和花园洋房是含金最高的，应在市场容量内尽量多建，剩余的土地应多建小高层以出面积，商业部分多建酒店式公寓或商住混合型物业（在市场容量范围），因此，本案住宅住宅产品组合方式应为花园洋房+小高层。（以当前市价结合市场平均成本粗步框算）各业态的容积率面积收益表类型预计建面价格预计地价外成本容积率面积收益社区商铺25000/㎡2000/㎡23000元酒店式公寓18000/㎡（装修）2600/㎡15400元多层住宅16000/㎡2200/㎡13800元花园洋房23000/㎡2000/㎡21000元小户型高层16000/㎡（装修）2500/㎡13500元人流组织在前期以为住宅提供附加值为战略目标集中商业广场（餐饮娱乐为主题）中高端餐饮娱乐50%300-100030-6041000㎡咖啡吧、茶坊等简餐25%125-25025-35服装、饰品等15%12550-80预留商业10%12550沿街商业（生活配套服务）超市商业大型超市50%6000113000㎡简餐/饰品/服装/礼品店/银行25%10032社区商业便利店/干洗店/美容美发/房产中介/药店25%80-10020-24景观商业（休闲娱乐类）饰品/服装/礼品店/音像店/茶坊/咖吧100-15015-202000㎡合计56000㎡总图策划——住宅组团价值挖掘例如：例：龙湖·“4+1”洋房类型配置居住组团：3+1模式情景洋房组团，该组团为整个社区居住品质最高的组团；居住组团：4+1模式情景洋房组团；居住组团：5+1模式情景洋房组团；居住组团：小高层住宅组团；借景于北向商业地块，提升附加值。商业组团：定位于区域主题式消费中心，以集中商业结合社区商业街的开放商业布局。展示中心产品类型建筑面积（平方米）比例功能分析3+1洋房4900018%提升形象，树立标杆4+1洋房5100020%盈利主题，展示体验5+1洋房5400022%展示体验，提升价值小高层10400040%提高容积率，提升价值社区商业街15000邻里服务功能集中商业41000主题酒店10000公寓15000配套会所1000风情会馆合计340000户型面积洋房2房2厅1卫80-902房2厅2卫90-1003房2厅2卫100-1204房2厅1卫120-160小高层1房50-652房80-953房95-130在满足图示物业功能配比的情况下，方案综合容积率1.49。西班牙风格A、1－2层均有地下室附送B、独特的露台空间C、丰富的建筑形态D、豪华的顶层套房E、气派的横向客厅F、亲近的邻里关系户型溢价能力的提升——3+1情景洋房组团底层小露台赠送96㎡半地下室赠送约60㎡的花园多景式阳光房户型端头建面135m2房型4/2/2层数1.5开间12.6进深15.4花园64露台6地下室961F露台入户赠送69㎡半地下室赠送9㎡的露台通向地下室的楼梯通向地上二层的楼梯户型中间套建面130m2房型4/2/2层数1.5开间12.6进深15.4露台8.6地下室692F户型中间套建面143m2房型5/3/3层数2开间12.6进深12.1三楼露台24四楼露台30六大价值点：A、巧妙的入户方式B、独特的露台空间C、多景式阳光房D、丰富的建筑形态E、气派的横向客厅F、豪华的顶层套房4＋1花园洋房：一层至三层为平层，四五层为复式；每户均有露台，外立面为层层退形式；一层由庭院入户，二层由露台入户，三四层由楼梯入户，户型为95-145两房至四房庭院入户，一楼赠送40㎡花园庭院一楼阳光房，创造悠闲自在的生活空间主卧朝南，欣赏花园景观8米南向气派横厅1层露台入户8米横厅，公共空间开阔气派二层退台为一层阳光房顶，退3.9米南向主卧套主卫，方便卫生2F主卧套主卫，方便卫生三层横厅退2.7米3F建面145m2房型4/2/2层数1.5开间11.85进深13.5露台－地下室2.8M层高60～95㎡1F建面135m2房型4/2/2层数1.5开间11.85进深13.6露台约6㎡地下室2.8M层高61～82㎡建面120m2房型3/2/2层数1＋夹层开间11.85进深13.5夹层50～58㎡露台约10㎡地下室－建面110m2房型3/2/3层数1＋三错层开间11.85进深13.5夹层33～35㎡露台约10㎡地下室－顶层主卧配有南北双露台专属主人层，尽显私密舒适8米横厅，公共空间开阔气派主卧、卫生间、更衣室布局方正实用主卧套主卫，方便卫生四层横厅退1.7米建面160m2房型4/2/3层数2开间11.85进深12.1露台约20㎡地下室－产品解析-小高层组团A、实用的功能布局B、独特的露台空间C、亲近的邻里关系D、简约大气的建筑形态E、开阔的视野F、良好的采光通风小高层组团：底层架空，每户均有露台，建筑外立面挺拔，立面造型与色彩一般时尚、富于时代感和都市感；均由楼梯或电梯入户，户型为50-130一房至三房从花园洋房露台看到的小高层效果户型编号布局套内面积公摊面积户型建筑面积（含保温）G10户型两室一厅一卫53.66m211.03m264.69m2G11户型一室两厅一卫53.34m210.97m264.31m2G12户型两室一厅一卫52.98m211.89m263.87m2户型编号布局套内面积公摊面积户型建筑面积（含保温）G16户型两室两厅一卫73.95m213.88m287.83m2G17户型两室两厅一卫68.94m212.94m281.88m2G18户型两室一厅一卫74.89m214.06m288.95m2户型编号布局套内面积公摊面积户型建筑面积（含保温）G22户型两室一厅一卫67.43m213.88m281.31m2G23户型两室一厅一卫65.87m214.81m280.68m2G24户型三室一厅一卫79.56m217.86m297.42m2东南亚风情园林——主入口，具有类别墅的仪式感。全冠乔木有助于营造类别墅的隐秘性。NO.2商业：8万商业何去何从？地块位置青浦区华新镇占地面积81433㎡楼面地价8000元地价约6.5亿容积率≤1出让年限40、50年商业地块指标（1）总建筑面积81433㎡商业（餐饮娱乐）30000㎡展示中心16433㎡办公10000㎡酒店式公寓15000㎡酒店10000㎡商业规划指标（2）从规划指标分析，其主要功能应是西郊国际农产品交易中心的商务配套。从市场研究数据我们得知，商业面临较大的不确定性：那么如何开发才能最大程度规避风险？华燕认为：1、从战略上认识商业，主题先行，施工最后。主题先行，以服务住宅开发，提升住宅增值为目的。施工最后，在开发序列中列为最后，以期市场条件更为成熟。2、在整个商业地块中，河道南岸部分作为社区配套商业和为小高层住宅借景，风险最低，局部应配合住宅施工先行开发，在开发过程中，应以水系改造和景观营造为主。如何开发才能最大程度规避风险？将左端河道的景观改造纳入最早开发版块内，以便于营造3、在规划中放大酒店式公寓和商住模式物业比例，比如办公和展示部分预先考虑SOHO商住混合模式，以抵抗风险。4、订单式招商：以中型超市（主力店）、品牌餐饮娱乐业态为目标进行预招商，实施订单式开发，降低物业整改风险，同时也可以为住宅部分提供配套支持。——农工商超市好德便利可的便利好德物流等自有品牌早期确定入驻那么如何开发才能最大程度规避风险？那么如何开发才能最大程度规避风险？123NO.3新政：轮回抑或？国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中提出了四项措施，被称之为“新国四条”。其中最严厉的要属：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。消息(1)其它：增加住房有效供给。加快保障性安居工程建设。加强市场监管。2010.4.19。最严“国十条”正式发布：地方政府稳定房价不力将问责高房价地区三套房停贷个人跨区域购房不予贷款，并将建立监控体系新的税收政策酝酿出台消息(2)背景地震震不垮的中国房价！第一，个人房贷政策是影响楼市的重要政策，2007年9月“二套房贷新政”出台后，全国楼市立即开始降温。但这次的新政紧缩力度超过上次，首付不低于50%，是从没有过的，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍，以前曾有规定，但政策有反复，比如“国十一条”中就没再提及，此次必然会相对严格的执行。解读第二，距1月份的“国十一条”才只有3个月时间，就开启新一轮调控，间隔时间之短历史罕见，说明中央对于稳定房价的决心之大。提示：温家宝总理：“本届政府任期内一定稳定住房价”。姜伟新部长：“温总理都说了房价稳，不行也得行”。解读第三，这只是新一轮调控的开始，除了房贷政策“新国四条”中还提到别的政策，接下来还会被相关部委细化落实。尤其是如果如此严厉的政策都不能稳住房价，还会有更多更严厉的政策出台，直到房价环比增幅不再扩大，转而持续收窄，并达到不涨。尤其要关注：“新国四条”中还提到：“地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。”某些一线城市和房价偏高的二线城市还会追加政策。（考虑到世博会，上海应不会追加政策，除非房价依然暴涨）解读第四，可以肯定地产股还会继续大跌。投资投机性购房需求将会出现显著萎缩，部分改善需求也会观望，因为这一新政提出“购买第二套住房的家庭”，没再像去年那样对二套中的“改善性需求“网开一面。开发商将会加快推盘速度，而二手房市场中的投资投机客也将加大抛盘量。其结果可能是：房地产市场将加速降温，70个城市房价指数估计将于6-7月份间出现环比零增长，甚至转而下跌，下半年将保持盘整和下跌态势。解读4万亿带动9.6万亿信贷，通胀预期仍未减。新政大大提高了投机门槛和成本，抑制全民炒房和恐慌性购房。不仅仅是金融手段，土地政策、保障政策、监管政策等手段，都将在金融收紧之后陆续登场。[2010中国楼市面临深度调整，长期仍将螺旋式上升]选择合适时机入市面向刚需的产品定位预备销售周期延长合理控制和降低成本结论