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周浦的上海的未来的这是一个城市的“核”战时代！城市的发展与哲学思想、社会经济的发展有着相似的规律和发展趋势。随着经济和社会文明的发展，城市正经历着从单中心的单核向多中心多核时代的迈进。“核”即中心；中心即“核”。从人民广场的单中心单核，到现在的徐家汇、花木、五角场、真如“一主四副”的众星捧月。上海“核”战，已经全面升级。大城“核”战（上）引言：大城“核”战（下）大城“核”战，硝烟背后是板块的强势崛起和诱人的战地花香。城市“核”战时代的来临，对城市乃至投资者居住者的最大意义在于：它将极大促使社会总成本的降低，有利于可持续发展，从而建立真正的和谐社会。城市“核”战，是一场和者共赢的战争，是一场只有赢家没有输家的战争。周浦，必须在这场大城“核”战中扮演一个“核”客！大城“核”战——一场只有赢家的战争周浦为什么必须做“核客”？周浦有底气做“核客”吗？谁带领周浦宣战？万达能撬动又一个副中心吗？万达·周浦如何亮剑？“小上海”城市文脉能否激活并传承？第一单元：万达·周浦项目六大命题大城“核”战——一场只有赢家的战争六大命题TOP1）周浦为什么必须做“核客”？舞台之上，谁占据了聚光灯最多的灯光？（只有跻身城市中心，才能占据更多的资源资金技术人才信息物流……）《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网大城“核”战胜者盛宴周浦必须学会借势，必须在与王者共舞的过程中垂直起飞.地区所在区域人口（万人）（2006年）2007-2008年成交均价徐家汇88.7521417花木北蔡187.5612052五角场107.7517490真如85.979454周浦有底气做“核客”吗？六大命题TOP2）大城“核”战——一场只有赢家的战争商业郊区化与周浦的历史机遇上海“1966”：随着一城九镇和市区由600平方公里到6000平方公里的扩容，商业物业的郊区化趋势不可阻挡，上海外环线上的周浦迎来了千载难逢的历史机遇。周康板块洋山深水港浦东机场虹桥机场距离虹桥机场22公里浦东金融贸易中心《孟子·公孙丑下》：“天时不如地利”；《孙膑兵法·月战》：“天时、地利、人和，三者不得，虽胜有殃。”“三港一中心”的“双十字黄金区位”，成为周浦宣战的最好筹码。距离洋山港口60公里距离浦东机场12公里1）周浦底气之地利区位周浦镇2）周浦底气之人脉历史周浦户籍人口6.5万，流动人口逾5万左右,康桥户籍人口4.7万/流动人口9。6万。2020年规划城镇总人口为15万人.周浦镇商业历来较发达，素有“小上海”之称。3）周浦底气之产业集群康桥工业园区引进外资企业愈300家，内资企业1666家。►康桥工业园区除了建成区外，还包括规划有中国电信信息园区、产学研总部基地、电子信息产业园区、国际医学园区、先进制造业园区等。►康桥工业园区产值由1992年6.3亿元增加到2006年的297.15亿元。发展可谓突飞猛进。序号企业名称产值（万元）1上海延锋江森座椅有限公司4582042昌硕（上海）科技有限公司3495083上海纳铁福传动轴有限公司1764354上海美特斯邦威服饰有限公司1757965上海施耐德配电电器有限公司1203246上海中隆纸业有限公司1160277上海宏和电子材料有限公司864858上海江森自控国际蓄电池有限公司611849上海中豪纸品加工有限公司5350410上海申龙客车有限公司522262006年产值前10名企业►截止2006年底，工业区共引进外资企业311家，总投资31.72亿美圆，其中实体企业171家，注册企业140家；累计引进内资企业1666家，总投资人民币115.47亿元，其中实体企业955家，注册企业711家；累计固定资产投入282.2亿元，其中工业固定资产投入166.15亿元。上海华硕4）周浦底气之规划交通目前有沪南线、环南一大道、外环高架，扬高路等主要交通干线。有十多条公交线路可直达市中心各区域，周浦镇上的451、581、992路、陆周专线、万野专线、南新专线更可直达南京路、人民广场、陆家嘴、万体馆、上海站等地。轨道交通11号线由嘉定安亭至临港新城.5）周浦底气之住宅市场►从与周边镇比较来看，周康板块住宅成交量明显高出其它两镇，显示周康城市化进程良好发展态势。周浦板块已然强势崛起周浦称小上海，历来商业繁华。但，现在商业是大众化商业定位，如小上海旅游城，小吃、中低档服装，欠休闲娱乐对于中高端消费需求，基本要到八佰伴，人民广场以及浦西。万达商业广场的出现是市场空白，既是挑战，也是机遇！6）周浦底气之后发优势浦西万达商业广场八佰伴人民广场周康中高端消费需求浦西有新天地、衡山路、茂名路、浦东有滨江大道；沪东南休闲都汇在哪里？空白意味着机会90年代上海酒店式公寓出现投资高潮,市场一度失衡,也导致空置率较高。但后来市场消化吸纳能力逐步释放，市场进入相对健康的发展状态，增量空间霍然打开。写字楼市场长期总体看好，当地市场丞待突破时机►2007年总体成交量同比增长9.21％，但供给有所下降，由于此前办公市场有部分市场存量，所以供求关系基本稳定，成交均价也略上涨7.75％。随着上海城市综合实力的提升和产业结构的升级，办公市场需求必然长期看好。►周康板块办公市场还处于初级阶段，目前商品办公较少，据佑威统计显示，目前仅有一家成交商品办公项目。其成交价格略低于周边住宅。传统大众化商业形态为主缺少商业旗舰►商业分布周康板块目前商业主要分布于康沈路的川周公路与年家浜路段。代表商业有小上海旅游城。康桥商业主要分布在康桥文化中心周边，有永乐生活电器、大润发等商业项目。►商业形态主要以沿街商业、社区型商业、超市为主，小上海旅游城基本定位大众化消费。小上海旅游城7）周浦底气之高尚住宅►周康板块住宅市场近期成交明显走出一个“∨”字型,经历去年国家调控后的市场冷却,今年呈现逐步回升的态势。价格也逐步上扬。►康桥半岛、中邦城市、绿地东上海等品质大盘的开发，有效提升了板块居住氛围。大量白领、中产阶层的导入为城市进一步发展提供了坚实支撑。康庭苑中邦城市绿地东上海中科大学村绿宝园提香别墅天台星城美林小城茗庭日月星城尚东领域绿洲康城康桥半岛东方晶华园8）周浦底气之人气指数板块项目名称总户数周康板块中邦城市园2153美林小城1645菱翔苑二、三期678康桥镇基地4号地块(瑞和桃源)2367东方晶华园575秀康新城昱龙家园2291龙威茗庭425康桥半岛新城五期C区公寓(4-)839圣鑫苑一,二期(尚东领域\三期康桥景庭)1008繁荣安居824海富城市花园(绿地东上海)562宁怡苑603绿地康桥新苑(康桥老街)1087秀康新城(海尚康庭)2127天台星城(1,2-)1134住宅楼盘客户种类：►本地客户。本地作为改善居住和结婚用房等因素产生大量客群。►周边版块受价格挤压影响的客户。如张江科技园区导入大量白领人群。►受世博等市政建设影响，来自市区和临近版块的动迁户。谁带领周浦宣战？六大命题TOP3）大城“核”战——一场只有赢家的战争万达·周浦城市综合体1998，万达启航大连！从大连而青岛、济南、杭州、西安、武汉、成都……。今天，万达已在白山黑水之间写尽万千风华：资产、销售、纳税连年名列国家同行业国家榜首；2008，万达以商业地产航母之名，再占上海。这次，万达选择了南汇！选择了周康板块！杨浦万达广场能告诉一切建设前五角场今日五角场万达，定单式商业开发模式的成功领导者总是选择最适合、最具潜力的地方万达五角场商业广场项目，现今已成为城市副中心的商业旗舰乐购、万千百货、运动100、国美电器、一兆韦德、神采飞扬、万达影城……主力旗舰店聚首周浦，必将引发周浦板块新一轮商业“核爆”“这个项目将比杨浦万达广场更有味道更让人兴奋！”——2006年7月27日王健林万达能撬动又一个副中心吗？六大命题TOP4）大城“核”战——一场只有赢家的战争“给我一个支点我可以撬动地球”“核”弹头：万达第三代旗舰产品项目单位数值1、总用地面积HA6.352、总建筑面积万M231.49商业9.51）商业部分万M29.5可售物业15.282）酒店式公寓(A、B、C)万M27.253）办公楼（D、E、F）万M26.614）酒吧街万M21.42其它0.285）D楼客服万M20.246）开关站万M20.04项目涵盖商业广场、商业街、酒店式公寓、SOHO办公等多种产品形态。属于万达典型第三代商业广场项目。我们不打无把握之仗，我们是有备而来……万达·周浦项目的核聚变效应商业升级提升产业人口辐射周边城镇加强城市实力以及区域地位三林浦江北蔡张江川沙航头惠南区域型商业的辐射最佳射程在一小时车程之内，这种结点型商业业态核能惊人“核客”周浦如何亮剑？六大命题TOP5）大城“核”战——一场只有赢家的战争知己知彼，百战不殆SWOT万达成熟的商业开发模式,丰富的客户资源,是项目成功的重要基础。本项目作为商业综合体，在周浦当地具备领先性，易形成地标性项目。周浦镇在板块区位、总体规划、居住环境上具备一定价值，城镇实力有突破性发展可能。本项目作为大型综合商业项目，自身建设能成为周浦城市发展引擎。当地酒店公寓、办公产品项目有限，市场发展处于初级阶段，具备一定风险。周边板块也有大型综合商业项目开发，对本项目面临板块竞争压力。本项目所处周浦镇目前城市发展程度不高，打造区域性商业中心具备难度。酒店公寓、SOHO产品体量大，面积接近，市场容量小，消化难度大。锁定目标客群，实施精确打击客户类型客户范围需求特征对应产品短期居住需求者园区企业中层以上流动性管理人员、技术顾问园区企业关系客户商务需求品质要求高，完善的酒店式管理，对价格敏感度相对低高档酒店公寓/完善管理服务长期居住需求者康桥园区工作年轻白领张江等地导入的人群对总价敏感，对服务管理要求相对不高，满足基本生活便利中低档酒店公寓/满足即买即住投资者当地大型企业个人投资客大型企业内部需求个人投资客关心升值回报能力要求统一经营管理获得合理回报需求形式不同,我们的战术自然不同……不同打击方略建议3幢酒店公寓分两种操作模式2幢中档定位年轻白领自住1幢高档定位投资客短期商务性需求导入树立形象控制价格销售销售短期租赁经营公司soho办公客群定位客户类型定位理由需求特征工业园区配套企业康桥工业园是周康的产业基础,必然有大量配套型企业的办公需求选择租赁的可能性较大,但会存在少量有资金实力并长期植根于此的企业,选择购买本项目商户本项目大体量商业带来商户会产生对办公、产品摆放的需求需求面积不大，本项目SOHO产品能满足其需要其它创业型企业创业型企业一般起点低，规模小，SOHO符合其选择标准租赁为主投资客SOHO产品低总价已经项目整体吸引力性价比高，租赁需求旺盛价格研判-酒店公寓及SOHO住宅办公绿地东上海中邦城市东方晶华园上海总部湾康桥阳光大厦本项目项目位置秀浦路788弄秀沿路867弄康沈路1758弄罗南大道康桥路沪南公路年家浜路沪南公路公寓均价1050010000900012000左右SOHO/办公价格1200080009000-10000销售进度30套/月53套/月23套/月目前推出5幢11套/月——周浦本地酒店式公寓、SOHO办公产品没有完全相似产品，我们对于价格的定位分析参考当地主要住宅楼盘已经办公楼盘，适当考虑项目自身价格，大致估算出本项目的可实现价格范围：单位：元/平方米价格研判-酒店公寓及SOHO►公寓总价范围：酒店公寓面积40.29-89.93平方米，主力面积39、48、51、55平方米。根据预测单价，项目总价范围43-71万元/套。该总价对于年轻白领阶层、投资客还是比较适宜的价位。阶段性价格实现08年底09年底10年底11年底均价11000均价12000均价13000均价9500均价10000均价10500SOHO办公实现总体均价10000酒店公寓实现总体均价12000项目前期定价基本遵循市场比较法,后期通过我们营销的努力,使得项目价格能够逐步提高，实现项目价值最大化。对于商业酒吧街，其价格受销