搜索
上海9号线泗泾站商业项目前期策划提案序Part1项目背景分析Part2项目属性分析Part3项目市场定位Part4项目业态配比Part5项目产品研判Part6项目案名与进度计划Part1项目背景分析上海商业地产发展趋势泗泾区域房产与楼盘背景项目区域交通背景泗泾区域商业形态与文化背景分析上海商业房产飞速发展后的缓冲时期04年上海商业发展开始发展，06年为高速发展期，07年开始销售面积与总销金额已经微微下跌，房产处于一个缓冲阶段.成交分布上看，商铺的成交仍然主要集中在外郊环间。随着中心城区商铺逐渐饱和，外围区域逐渐成为商家追逐的重要区。从套数和面积变化的幅度可以看出，小面积商铺倍受青睐，主要集中在20-30平方米。总体供应泛滥，加上开发商前期没有进行良好的产品定位，后期不注重经营管理，卖完赚钱走人后，造成多数商铺长期空置的现象不断加重。现在，商铺长年空关的现象已经从外环外蔓延到全市。今年上半年，部分远郊地区的市场数据来看，青浦、南汇、奉贤、崇明这4个区县的新盘商业物业严重供大于求。其供求比分别为1:0.48、1:0.83、1:0.76、1:0.45而浦东今年上半年新盘商业物业的供求比为1:1.75，闵行为1:2.08。而松江今年上半年，因其商业物业的新增供应量同比骤减79.6%而从去年的供大于求，转变为今年上半年的1:3.15的严重供不应求。背景分析上海商业房产商业地产发展郊区化商业供需,结构失衡商业销售,经营两重天背景分析泗泾区域房产市场别墅公寓居住区佘山高级顶级别墅群松江新城大学教育配套区松江区政府行政商业中心区松江出口工业区九亭七宝公寓主导区泗泾区域卫星城嘉松路沪松路泗陈路沪杭路莘转路相比周边板块定义，泗泾区域核心诉求主题不明显，认知度不高对比周边板块价格，泗泾区域价格区间还是一块洼地，潜力很大松江各大板块定义图背景分析泗泾区域房产市场从2002年别墅兴起，围绕佘山等旅游环境资源，以及丰富的山水资源，形成一个特色的高档，别墅区。西北区近10000亩别墅用地和公寓用地，以及泗泾本身住宅互动，将带动区域房地产的发展和辉煌。泗泾板块市场起步比较晚，目前公寓的价格在6000-7000元/平方米，加上交通不是很便利，对公寓客户来说市场认知度很低。2007年上半年，泗泾板块市场供求不平衡，有四个月出现零供应，成交量基本在每月30万平方米，供求比例达到1：16。成交价格从年初5800元/平方米到6月达到7300元/平方米（数据来源易居中国）并且还有可能在上长。从客户构成来说，本区域对松江来说是相对比较晚区域，交通条件落后，出入市区困难，基本是当地客户和动迁户，对价格比较敏感。未来9号线开通，解决居民出入市区问题，对工作白领阶层有很大吸引力。价格洼地，潜力待爆本案山水四季丽茵别墅泗海怡家宽景99规划商业99泗泾站祥和润和苑金港花园华意贵都圣塔路斯佘山宝石别墅佘山东郡天安别墅月湖山庄高尔夫别墅中凯佘山别墅英郡雷丁保利十二橡树庄园上海国际礼品城砖材建材市场别墅区索菲特大酒店大型住宅区泗泾镇西南规划8.3平方公里住宅区大型住宅区颐景园东紫园本商业项目3公里一辐射圈青拧9号线山水四季轨道交通9号线舍山庄园大型住宅区西南名苑莘潮家具城新凯家园背景分析泗泾区域房产市场区域3公里楼盘分布图项目总建筑面积项目总建筑面积宽景9916万平方米英郡雷丁20万平方米青柠9号线8万平方米月湖山庄5万平方米金港花园21.6万平方米高尔夫别墅8万平方米山水四季83万平方米东紫园15万平方米颐景园11.8万平方米佘山庄园24万平方米泗海怡家15万平方米佘山东郡2万平方米祥和公寓16万平方米天安别墅11万平方米新凯家园70万平方米（1期30万平方米，近3500户）圣塔路斯25万平方米1期15万平方米西南名苑16万平方米华意贵都15万平方米保利十二橡树庄园18万平方米丽茵别墅21万平方米润和园20万平方米银湖别墅10万平方米云顶别墅28.3万平方米合计295.4万平方米合计184.3万平方米总建筑面积479．7万平方米泗泾镇西南规划用地占地面积为8.3平方公里，总建筑面积大约在上千万平方米以上。区域别墅市场上万亩别墅用地推出。背景分析泗泾区域房产市场楼盘体量统计表是一个被居住围合商业盆地是一个交通汇聚的商业中枢定义最具潜力成长复合CLD中心（中央人口居住区）是一个被居住围合商业盆地是一个交通汇聚的商业枢纽背景分析泗泾区域房产市场背景分析区域交通本案沪青平沪松公路沪杭高速嘉松公路泗陈公路横港路鼓浪路9号地铁泗宝路本项目既有水陆交通便捷交通网，同时又有直达的轨道交通、公交枢钮站。可谓四通八达。公路交通方面三横两纵的公路网贯穿本项目区域：三横有沪松公路、沪青平公路、泗陈公路，两纵有方松公路、方泗公路。距虹桥机场10公里、市外环线6公里、市中心环线6公里、市中心人民广场27公里、距松江（杭州方向）入口10公里、距南京方向高速公路入口约12公里。水路交通有淀浦河和泗泾塘，通航能力在300吨级，可直通黄浦江，距张华浜国际集装箱码头约45公里。本地块内有规划公交枢纽站，俗称“村村通”，同时泗陈公路有近5-6辆徐家汇至松江大学城在此区域设有站点(沪松线等)。北面临近轨道9号线泗泾站出口，直达松江大学城，及徐家汇。大交通优势明显商圈外延范围广背景分析商业，文化大类项具体业态档次位置辐射区域备注生活配套邮局，医院，银行，学校一般街铺本地/零售商业超市，百货、服装中低档1-2层本地/餐饮娱乐KTV，浴场，饭店，咖啡吧中低档2-3层，街铺本地消费主要针对流动客户电子设备手机，电脑，配件中低档1-2层本地主要是一些小专业店。美容饰品化装品，饰品中低档街铺本地几乎没有卖场类建材，家居，家电类无/本地无卖场，只有批发市场文化设施电影，书店，健身少/本地健身类，电影院几乎缺乏其他中介，彩票一般街铺本地位置差松江城市内的镇各自发展，域内大型规划集中商业缺乏，缺乏真正的商业核心、次中心。仅依靠的9号轨道交通商业开始兴起，其辐射的商圈半径很小，各站点规划商业形式雷同现象较明显行业性、市场交易性商业目前有松江钢材市场，上海国际小礼品城，但并未形成专业市场群人口导入性非常明星，但商业氛围与人流却严重不足泗泾商业各业态比例11%30%34%16%9%生活配套零售商业餐饮娱乐电子设备其它背景分析商业，文化泗泾镇商业形态形式比较单一，以临街为主，处于初级阶段，唯有是鼓浪路文化路附近比较集中的世纪联华、华联超市。而洞泾商业主要集中在长兴路。商务氛围严重不足,商业人流比较散。零售业态主要集中在生活配套类、手机电脑配件类、娱乐休闲类，大型类生活超市主要满足当地人口。消费水平与层次偏低，商业布局散、乱、小。江川路服装配饰市场相对比较集中，但缺乏整体规划与布局，环境与档次低，商铺空置率比较高。租金水平比较低，商业集中带沿街租金大约3-5元/天/平方米，其余在1-2元/天/平方米。商务市场比较缺乏，几乎很少有写字楼。商业模式空白点步行街区商业档次偏低大型集中商业空白尤其大卖场空白业态上空白点中高档（餐饮、服饰、娱乐）空白休闲文化健身空白家电、家具、建材、服饰等卖场空白市场上空白点住宅导入的中高等收入人群消费存在盲点别墅居住人群消费水平没有很好的释放背景分析商业，文化三个机会泗陈公路嘉松公路沪松公路莘砖公路佘山旅游风景区佘山森林公园本案青青旅游世界安方塔史量才故居马相伯故居佘山影视基地规划娱乐迪斯尼商圈内旅游分布图商圈线背景分析商业，文化泗泾镇作为千年古镇,具有深厚的历史文化底蕴佘山风景区,是上海最亮丽风景线旅游市场兴起与发展旅游集散中心形成旅游市场的消费需求CRD城市休闲中心各种娱乐迪斯尼设施建设背景分析商业，文化背景分析区域竞争楼盘名称业态组合均价产品形式主题卖点9号商业广场以“时尚消费”为主题，融合时尚购物广场、餐娱中心、家居、运动健身中心为一身17000元/平方米总建筑面积近4.5万平方米，分地上4层、地下1层。地铁旺铺LOMO玩库松江老城区首个家庭一站式休闲广场，集购物、休闲、娱乐、餐饮四大功能于一体20000元/平方米总建筑面积32000平方.一楼时尚生活区、二楼居家用品区、三楼休闲美食区、四楼娱乐天地区LOMO玩库小户型产权旺铺九久商业广场九亭站集大卖场、酒店、公寓于一体的购物中心//在建佘山站商业集中商业、酒店公寓于一体的购物中心//概念规划周边项目状况2009本案2008200720069号商业广场九久商业广场佘山站商业广场强销期背景分析区域竞争时间竞争与互动未来轨道9号线商业地块不断推出，产权商铺竞争越来越激烈现在大型商业同质化比较严重，招商,销售争夺资源加剧9号商业广场,九久商业广场两端截流,中间佘山站商业同质化竞争Part2项目属性分析项目城市节点属性项目地块属性项目SWOT属性项目属性定位方向项目属性城市节点松江新城区九亭七宝区域泗泾随着松江城市的扩大，学校人口不断导入，区域枢纽中心加强，逐渐成为一个区域独立体。九亭，亲近市中心，享有市源优势,逐渐被客户认可。泗泾依靠自身发展，更为孤立。项目属性城市节点新一轮的城市节点凸现佘山九亭松江新城莘庄下一个城市重要节点城市化进程不断外延，商圈郊区化。城市化的进程，就是导致了人口的不断外迁，他们伴随的是新型住宅的开发，人口不断在往外迁移。城市化的进程带来路网型的发展。轨道交通人口不断导入，交通更为便利。区域经济转型，区域地位不断提高。新的居住中心的诞生与扩大。上海最具成长型复合CLD上海新城市商业中心嘉松路沪松路9号线2006200720082009201020112012生态别墅社区低端公寓区（城外偏郊）轨道交通版块定位,城市化进程商圈置入(城市节点)住宅中心商业核心交通核心（城市新中心）3年周期4-6年周期200320042005项目属性城市节点城市节点营造周期城市的重造中心的创建抢占城市节点，城市副中心项目属性城市节点以聚集周边乡镇为先手，打造泗泾项目核心力，与松江、九亭形成区隔，借（9号线开通、公交枢纽站、泗泾区域老城区、别墅高档消费人群）扩张影响力。商业牌的打造，城市新中心的创建，联动佘山、洞泾、泗泾、赵巷为泛城区，成为一体。轨道交通9号线——城市发展的主轴线公交枢纽站——区域交通人流传导轴周边别墅群——消费巨大潜力生态居住区——山水四季，银湖别墅等大型楼盘3-5年开发项目属性城市节点城市的发展主要节点复合人群聚集地旅游休闲集散购物中心S-项目优势沪杭、沪青平、嘉松、沪松围绕，大交通明显轨道9号线，泗陈路，泗泾公交枢纽总站，小交通优越近佘山，紧临老镇及未来新镇中心规模与体量具有积聚效应W-项目劣势项目商业氛围很差，商业中心不明显大量居住中心尚未启动，人口缺乏商业需求薄弱，消费中间层缺乏区域的认知度比较差项目属性SWOT项目属性SWOTO-项目机会轨道交通引入，板块开始预热区域周边大型商业空白点商业业态，形态升级带来商机区域首个启动项目，价格空间大区域人口开始大量导入T-项目威胁08年销售年，宏观政策调控可能性增大新的商业项目推出，区域消费稀释商业运营不当，会产生多米诺骨牌效应项目属性SWOT商业形态升级,建立区域商业中心提高商业业态档次与购物环境,打造一站式休闲购物中心契合周边旅游休闲环境,打造本区域旅游中转站利用周边商业空白,强力填补并提升利用轨道交通中心位置,和公交枢纽总站,打造商业集散中心抓住人口导入,消费力提升,进行业态升级,定位升级利有优势,抓住机会跳出泗泾板块看泗泾,并进行泗泾升级,商圈升级重新定义商圈,挖掘板块潜力,吸引客户抢占城市次中心位置,建立项目核心项目差异化,特色定位,区分其它竞争对手引入大型主力店,招商优势集中爆发创意型产品规划,提升项目商业价值先招商,后销售,营商为王统一经营,统一管理,统一服务规避劣势,化解威胁项目属性盈利模式1.商业整体持有,主要进行物业租赁,代表商业物业有西郊百联,中环百联购物中心等.2.商业部分持有,部分出售.目前市场常有方式,代表商业物业有大拇指商业广场,景瑞生活广场等3.商业全部出售,力图”短.平.快”