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1盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则(试行)1、总则1.1为保证科学、合理地制定和实施城市规划，实现城市的社会经济发展目标，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、《盐城市城乡规划条例》、《江苏省城市规划管理技术规定（2011版）》(以下简称省《技术规定》)等城乡规划相关的法律、法规、规范和专业技术标准，并结合盐城市实际情况，制定本实施细则(以下简称细则)。1.2本细则是与省《技术规定》相配套的规范性文件。在盐城市城市规划区内进行城市规划编制和城市规划管理，均须执行省《技术规定》和本细则，各县（市、大丰区）可结合本地实际情况，参照执行。1.3旧区范围与停车限制供应区①范围一致，新区是指中心城区内除旧区以外的范围。2城市土地使用管理2.1城市用地分类2.1.1城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137—2011)和《江苏省控制性详细规划编制导则》执行。2.1.2与城市规划建设用地相连的风景名胜区、旅游度假区，其向公众开放、并有一定游憩设施的用地(包括用地范围内水域)，可以计入公园绿地，其余不计入城市规划建设用地。2.2建设用地的兼容性规定2.2.1各类建设用地的划分和使用应符合经批准的详细规划的规定。2.2.2在满足安全、环境等要求和相关标准、规范的前提下，提倡同一地块内不同使用功能的混合。建设用地的兼容原则按照《江苏省控制性详细规划编制导则》执行，用地兼容要求应当在详细规划中规定，并在市城乡规划主管部门出具的规划条件中具体明确。2.2.3制定和实施新建居住区的规划，应按照城乡规划法律法规、国家和省城乡规划相关标准、规范的规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理和其他公共服务设施用地以及户外公共活动空间,公共空间应开敞式布局。2.2.3.1公共服务设施在布置上应相对集中，宜独立布置于居住小区主入口附近。开发项目分期实施的，公共服务设施建设时序需在规划条件中具体明确。2.2.3.2公共服务设施的配套水平，应符合《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)(2016版)的规定。在实施过程中应根据规划布局和规划用地四周的设施条件，对配建项目进行合理的归并、调整，但不应少于与其居住人口规模相对应的千人指标；对应配建的公共服务设施如由于周边已规划建成，且能够满足该项目配套要求的，则该项目可不配建(如综合性幼儿园、综合性菜场等)。22.2.3.3居住用地的每个组团应按规范配建一处不少于400平方米的中心绿地，作为组团公共活动空间。2.2.3.4居住用地在无特别要求的情况下，配套的商业设施规模宜占地块计容总建筑面积的2%-3%。2.2.3.5物业管理用房按现行《江苏省物业管理条例》配置。2.3建筑基地控制指标2.3.1建筑基地面积不应低于表2.3.1的规定。表2.3.1建设项目类型住宅建筑非住宅建筑低层多层小高层高层低层多层高层建筑基地面积（平方米）500100015002000—100030002.3.2建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：(1)邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。(2)因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。(3)社区配套用房、垃圾收集和中转用房、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。(4)未纳入近期改造范围，经具有法定资质的机构鉴定为危险房屋，需进行翻建的项目。2.3.3城市各类建筑的建筑密度、容积率不应超过表2.3.3的规定。表2.3.3各类建筑基地建筑密度、容积率指标建设类型建筑密度(%)容积率新区旧区新区旧区Ⅲ类气候区Ⅲ类气候区Ⅲ类气候区Ⅲ类气候区住宅建筑低层35401.11.2多层28301.71.8小高层25282.22.4高层20203.53.5公共建筑办公建筑类多层45502.53.0高层35405.06.0商业建筑类多层55603.54.0高层50555.56.5工业建筑类低层55600.7-1.21.0-1.5多层45501.0-2.01.2-2.5注：1．幼托、中小学校等建设项目的容积率应按有关规定执行，但不得超过上表中相应住宅建筑的指标。2．工业用地应当提倡建设多层厂房，并在规划条件中规定容积率下限；工业用地上兼容的自有办公和生产研发建筑，其建筑密度、容积率指标、高度控制可参照办公建筑执行；有特殊工艺要求的工业项目，其指标可根据实际情况3确定。3．同一地块或同一建筑内包括不同建设类型的，其容积率按不同建设类型的建筑面积比例折算。4．表中指标不包括地下层建筑面积。5．表中指标为区间的，低值为下限，高值为上限；其余指标为上限。6．高度超过100米的超高层建筑，在满足日照、交通、消防、施工安全等要求的前提下，其建筑密度和容积率可以按照详细规划确定的指标执行。7．工业用地内办公、生产研发楼、及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、职工宿舍、专家公寓、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。2.3.4建筑基地原有的容积率已超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。2.3.5建筑物之间因公共交通需要，架设跨越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围：(1)通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放；(2)通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路通道下的净空高度可不小于4.5米。2.4建筑层数的计算建筑的地下室、半地下室的顶面高出室外设计地面的高度小于等于1.5m，建筑底部设置的高度不超过2.2m的自行车库、储藏室、敞开空间，以及建筑屋顶上突出的局部设备用房、出屋面的楼梯间等，可不计入建筑层数内。住宅顶部为2层一套的跃层，可按1层计，其他部位的跃层应计入层数。3建筑管理3.1建筑布局3.1.1建筑布局、朝向、形态等，应有利于自然采光、通风，减少建筑能耗。3.2建筑间距3.2.1建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线敷设和文物保护等方面的要求。住宅建筑的主朝向宜东南向，并与城市道路的关系相协调。3.2.2住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证。如需通过其他方向满足其日照要求的，相关控制指标和要求应当与相邻地块的开发利用统筹考虑。现状住宅建筑的日照时间低于国家现行标准的，周边用地的开发建设不应减少其现有日照时间。3.2.3城市规划区范围内正南北向低、多层(含小高层)住宅建筑日照间距系数低限值为1.39。旧区改建中确实难以达到规定标准的新建住宅自身的日照间距系数酌情降低，但日照间距系数低限值不应低于1.36。高层建筑与北侧新建高层、多层、低层住宅之间应进行日照分析，住宅建筑不应低于大寒日2小时的日照标准；旧区改建中确实难以达到规定标准的新建住宅自身的日照时间不可降低到低于大寒日1小时标准，但与周边有日照影响的相邻地块现状住宅建筑之间应不低于大寒日2小时标准。住宅建筑必须半数以上居住空间满足规定的日照时间（即2个居住空间确保1个居住空间满足规定日照时间，3个居住空间确保2个居住空间满足规定日照时间，4个居住空间确保2个居住空4间满足规定日照时间，以此类推）。为推进棚改，拆除重建项目内部执行如下规定：每套住宅应至少有一个居住空间满足日照标准，当一套住宅中居住空间总数4个及4个以上时，其中应有2个居住空间满足日照标准。现状住宅建筑满足日照标准的居住空间数不得比原来减少。3.2.3.1住宅建筑的建筑间距按下列公式计算(图示见附录二)：L＝L1±L2L＝建筑间距L1＝日照间距L2＝遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离3.2.3.2住宅建筑的日照间距按下列公式计算(图示见附录二)：L1＝i·HL1＝日照间距i＝日照间距系数H＝建筑的计算高度3.2.3.3住宅建筑日照间距可按表3.2.3.3不同方位日照间距折减系数换算。表3.2.3.3不同方位日照间距折减换算表方位0º~≤15º15º~≤60º60º折减值1.0L10.9L10.95L1注：1.表中方位为正南向(0º)偏东、偏西的方位角。2．本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑。3．方位角计算以被遮挡住宅建筑的方位为基准。3.2.4住宅建筑间距非平行布置，当相互夹角小于等于60°时，其最窄处建筑间距按平行布置的住宅建筑间距控制；当相互夹角大于60°时，其最窄处建筑间距按垂直布置的住宅建筑间距控制(图示见附录三)。当建筑之间形成对角布局（指一建筑在另一建筑的正向及侧向延长线之外），且住宅建筑为被遮挡建筑时，遮挡建筑与被遮挡住宅建筑的最小间距应符合以下规定：当遮挡建筑为低层时，遮挡建筑与被住宅建筑的最小间距应满足水平距离（东西或偏东西方向，下同）大于9米或垂直距离（南北或偏南北方向，下同）大于12米的要求。当遮挡建筑为多层时，遮挡建筑与被住宅建筑的最小间距应满足水平距离大于13米或垂直距离大于20米的要求。当遮挡建筑为小高层时，遮挡建筑与被住宅建筑的最小间距应满足水平距离大于15米或垂直距离大于30米的要求。当遮挡建筑为高层时，遮挡建筑与被住宅建筑的最小间距应满足水平距离大于15米或垂直距离大于40米的要求。以上情况需进行日照计算的，还应满足日照计算的要求。3.2.5低层、多层、小高层住宅建筑日照间距3.2.5.1低层、多层、小高层住宅建筑日照间距，条式建筑按3.2.3条计算确定；点式建筑根据具体情况参照3.2.5.2条规定执行。53.2.5.2在南北向住宅建筑南侧垂直(夹角60°)布置或东西向住宅建筑东西侧垂直(夹角60°)布置的低层、多层、小高层住宅建筑，其建筑日照间距按表3.2.3标准乘以0.9系数控制，当垂直住宅建筑山墙宽度大于15米或3幢以上(含3幢)垂直住宅建筑平行布置时，按平行布置住宅建筑控制(图示见附录三)3.2.5.3低层、多层、小高层住宅建筑地面层为休闲、健身、绿化等用于公益活动的底层架空层，或为车库、商业等非住宅用房，可以不考虑地面层的日照要求。沿城市道路的多层、小高层住宅建筑地面层起为非住宅用房时，从最低住宅层起算日照间距。3.2.6高层住宅建筑日照间距3.2.6.1高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划，并应进行日照影响分析，保证高层住宅建筑之间及受其影响的周边地区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定。日照影响分析的具体要求见附录四。3.2.6.2高层住宅建筑之间以及高层住宅建筑与低层、多层、小高层住宅建筑之间的日照间距可按3.2.3条计算确定。3.2.6.3高层住宅建筑地面层起为非住宅用房的，从最低住宅层起算日照间距。3.2.7住宅建筑山墙非平行布置时，以其最窄处控制山墙间距。沿城市道路住宅之间，相邻两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防等要求的前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。3.2.8住宅建筑的间距在满足日照要求的前提下，最小间距应符合表3.2.8.1、表3.2.8.2的规定(图示见附录三)。表3.2.8.1住宅建筑之间平行、垂直布置时的最小间距(米)建筑类别间距建筑类别遮挡建筑高层小高层多层低层平行布置垂直布置平行布置垂直布置平行布置垂直布置平行布置垂直布置被遮挡建筑高层4030302020151815小高层4025201815121212多层402520121210126低层40252012121066表3.2.8.2住宅建筑之间山墙最小间距(米)建筑类别间距高层小高层多层低层两侧单侧或无两侧单侧或无两侧单侧或无两侧单侧或无高层15—15—13—13—小高层15—13—9—9—多层13—9—8—6—低层13—9—6—6—注：1．“平行布置”包括南北向和东西向平行布置；“垂直布置”包括南北向垂直布置和东西向垂直布置。2．“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门