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上海新天地安信豪庭項目策劃安信集團2007年5月提要:一.項目概況二.市場定位三.目標客戶四.規劃設計概念五.發展規模六.投資概算及收益評估七.發展進度計劃八.銷售進度計劃九.項目經營管理十.專業顧問十一.安信置地簡介一.項目概況項目与上海新天地廣場一街之隔，新天地廣場座落在高雅繁華的淮海中路旁，黃陂南路和馬當路之間三万平方米的地塊上，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯處。這個項目以中西合壁、新舊結合為基調，將上海傳統的石庫門里弄与充滿現代感的新建筑群融為一体，集歷史、文化、旅游、餐飲、商業、娛樂、住宅和辦公等多功能的特色小區。附近有1.2萬平方米人工湖、3.2萬平方米綠地,醫院、11万伏變電站、交通、水、气等基礎設施齊全。一.項目概況-地理位置位於盧灣區的中心部份，地塊面積為16,500平方米,東有淮海公園、太平橋綠地、西有復興公園、北有人民廣場綠地,為上海市中心區綠化率最高地段。一.項目概況–週邊環境新天地安信豪庭所在地一.項目概況–週邊環境中國共產黨第一次大會會址一.項目概況–週邊環境新天地廣場餐飲食肆一.項目概況–週邊環境新天地安信豪庭東面景觀一.項目概況–週邊環境新天地安信豪庭對面的酒店二.市場定位-數據分析根據上海有關房地產資料分析和市場調查所得,三種主要物業狀況如下:1.寫字樓:租金價格基本與香港灣仔、金鍾區的寫字樓同價,供應量和空置呈中等狀況,經營利潤低,風險較高;2.中高檔住宅:價格定位在6千至1萬元間,本地公司有較高的土地存量,競爭相對激烈,利潤較低;3.精品豪宅:價格定位1.5萬元以上,供應量極少,市場需求旺盛,與香港豪宅價格有8倍比率。二.市場定位以人性、智能、環保、文化、創新為基本原則,創建上海最高標準的豪華住宅精品。三.目標客戶成功人士~中外企業領袖投資公司~購置物業收租四.規劃設計概念新天地安信豪庭住宅區的設計將以人性、環保、智能、文化、創新五項原則為設計主題，結合項目优越的位置和周邊的人文環境，創建一流的豪宅區。豪庭由兩排10至23層樓宇，並列成住宅小區，絹絹流水的小溪圍繞著整個小區，小區內假山流水、小橋、中央綠地面積逾1万平方米，小區內人車分流，泳池、网球場等會所設施配套齊全，形成小橋、流水、人家的高規划標准豪宅區。五.發展規模佔地面積:16,300平方米容積率:3.2總建築面積:68,000平方米其中:地上建築面積52,000平方米商住面積:5,000平方米住宅單位約:250個(180-230平方米)地下建築面積16,000平方米停車位:200個總投資金額人民幣:6億元六.投資概算及收益評估1.技術經濟指標:土地面積約:1.63萬平方米容積率約:3.2總建筑面積約:6.8萬平方米其中:臨街商舖約:3,000平方米小高層住宅約:3.6萬平方米高層住宅約:1萬平方米會館約:2,000平方米物業用房約:1,000平方米地下汽車庫:16,000平方米,約:200個六.投資概算及收益評估項目的优惠政策:1.土地款2.8億已包括土地出讓金;2.項目免所得稅(33%);3.城市大配套費減半。六.投資概算及收益評估2.成本支付:土地成本:2億8,000萬元,樓面地價:5,364元/平方米專業費用:800萬元(包括:市場顧問、建築設計、庭園景觀設計)建安成本約:2,500元/平方米*6.8=1億7,000萬元(包括:机電、外牆系統、庭園綠化、衛浴、廚房裝修及設備)配套費約:1,000萬元建設准備費約:1,500萬元(包括項目的中介費用)財務費用約:8%=6,000萬元(1.5年)營銷廣告費約:4%=2,000萬元管理費用約:3%=2,000萬元(2年)不可預見費約:3%=1,500萬元項目成本合計:5億9,800萬元單方成本(按可售面積約5.98萬平方米):10,000元/平方米六.投資概算及收益評估3．收益評估:收入估計約:9億2,800萬元臨街商舖:(3,000平方米*30,000平方米/萬元)=9,000萬元小高層約:(3.6*18,000平方米/萬元)=6億4,800萬高層約:(1*15,000平方米/萬元)=1億5,000萬元車庫約(個):20万元/個*200個=4,000萬元2.毛利率:9億2,800-成本5億9,800=3億3,000萬元3年回報率:37%若按投入3.5億元後開始賣樓即:年回報率為63%七.發展進度計劃1．項目實施進度預案2007.9底前10.31前11.30前2008.5.8前2009.12.31前簽訂意向書簽訂協議書簽訂合資公司交接土地竣工入住章程、合同書2．建設資金安排計划11.30前簽訂合同2月份起2008.5.82009.12.31付人民幣5000万元按拆遷進度付款付清土地款竣工結清款項3.項目啟動自2007年7月開始至2009年12月底前完成,合計2.5年。八.銷售進度計劃由支付首期土地訂金至所共25個月2007年12月至2009年12月有單位售出並收到所有款項需時建築工程需時共20個月2008年5月至2009年12月地塊完成拆空第5個月2007.12月至2008年4月開始建築工程第6個月2008年5月完成結構封頂第15個月2009年9月可以交付單位第25個月2009年12月九.項目經營管理1.項目公司:中方:上海復興建設投資公司持股:1%(代表盧灣區政府)外方:安信置地(上海)有限公司持股:99%(投資者控股BVI注冊)2.管理公司:安信置地(中國)有限公司3.管理方式:管理公司負責項目的全程策劃及運作,收取投資總額的3%作為管理費用。4.項目監理:外聘各專業公司進行專項管理。十.專業顧問1.項目可行性研究顧問:世邦魏理士有限公司(CBRichardEllis)2.建築顧問及設計師:柏濤設計有限公司(LPT)利安建築工程設計顧問有限公司(L&O)3.景觀及園林設計:泛亞易道有限公司(EDAW)4.銷售代理:鉅亨信息技術咨詢(上海)有限公司仲量行、戴德梁行(JonesLangLaSalle、DTZ)5.工程造價顧問:上海審計建設工程造價咨詢有限公司十一.安信置地簡介安信置地(中國)有限公司秉承“始於智慧，成於信賴”的宗旨，並將這一宗旨灌注到屬下的所有建筑群中，致力於興建更多的高素質樓宇。多年來，安信置地陸續擴大在中國的房地產業務規模，在上海、天津、汕頭、揭陽等地參与興建了多個高級物業發展項目，目前已建成樓宇總面積超過60万平方米。安信置地為:國際購物中心協會會員公司,集團董事長:陳奇先生,是天津城建學院客座教授。安信置地於汕頭市發展的別墅小區安信置地於揭陽市發展的住宅小區安信置地於天津市發展的新安購物廣場安信置地於天津市發展的新安花園安信置地於天津市發展的儒園住宅小區