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1耀光·中环国际前期企化工作总结报告2原媒体计划3销售目标——从4月16日起至6月底完成2000平方在09年6月30日前完成2000平方米的销售目标。从2009年4月16日起至2009年6月30日实际需要成交套数是24套，这个目标分解，分步骤在未来的75天完成，即12周内完成。总目标目标分解4原定媒体计划——从4月16日起至6月底的媒体计划短信12次，每周30万条，共计360万条楼体巨幅持久内容：耀光中环国际12800元/m2起61234888搜房网写字楼主页广告25次,每三天投放一次5原定媒体费用——从4月16日起至6月底的费用短信预算:21000元/次×12次=25.2万元楼体巨幅预算:50元/平方米2~5万元搜房网写字楼主页广告预算:12000元/次×25次=30万元合计:25.2+30+5=60.2万元6实际推广内容7广告投放比例投放内容原定媒体计划实际媒体推广投放比例短信12次，每周30万条，共计360万条已投放9次,每次10万条，一共90万条25%搜房网写字楼主页广告25次,每三天做一次无0%楼体巨幅持久内容：耀光中环国际12800元/m2起61234888持久内容：耀光中环国际12800元/m2起61234888100%8效果统计9短信效果统计——从4月16日起至6月底10销售情况统计——从4月16日起至6月底销售情况统计表11实际产生费用及成本分摊情况——从4月16日算起费用短信投放：54000元来人成本分摊：来电成本分摊：成本分摊单套成交成本分摊：54000元26人=2077元/人54000元119人=454元/人54000元5人=10800元/人12广告通路选择与投放——4月16日迄今售楼现场广告通路公共传播楼体巨幅工地围墙户外看板看房通道引导旗户外大牌报纸广告杂志广告网络广告DM派发SP活动短信投放13成交意向——4月16日迄今来电：119组来人：26组成交：5组4.6：15：1实际广告费投入：48000元14广告投放金额——4月16日迄今原定广告投放金额：1.54万元/平方米×2000平方米×2％＝61.6万元实际广告投放金额：5.4万元总销金额：6160634元广告的实际投放额仅占原定投放额的8.8％广告的实际投放额占总销金额0.88％8.8%15总结及建议1、原计划来人：签约=10：1，截止5月24日原计划签约12套，实际来人：签约＝5：1，说明案场把握成交的能力较强，但来人数量不足，严重制约了本案的成交量；2、广告费用投入严重不足，当前的投放量仅占总销金额的0.78％，低于我司原定的2％目标（行业通行为3％），导致正常的广告投放渠道无法实现，项目的基本信息传递受阻。酒香也怕巷子深！16建议鉴于本案所处的地理位置较偏、交通出行多有不便，要增大项目的来客量，进行大力度、多渠道、多层次的广告投放将势在必行。多样媒体，组成立体辐射网引导动线，导入目标客户专业行销，促进最终成交传播项目基本信息提升来人量17项目预估及实际情况总销金额销售面积整盘均价广告费率广告费用预估18983014312327154002%3796603实际发生616063437816298/54000指标差距18366950911949//3742603分析：1、项目销售迄今，完成销售面积378平方米，实现销售均价16298元/平方米，远高于贵司原定整盘均价15400元/平方米；2、项目广告投入费用54000元加前期50万共计50.54万，与原定2%广告费率所需投入的费用相比，尚余3242603元未予投入。18建议鉴于本案广告投放速度缓慢，严重影响销售进度，案场来人来电量明显不足，为提高广告投放速度，建议：1、广告费用￥3242603元由优派克思承担，广告投放，由贵司、我司与广告供应商共同签订三方合同。2、调整销售代理费率，费率标准具体洽谈。「耀光中环国际」推广计划（2009.5.26-2009.6.30）项目说明费用结算备注一、户外媒体户外大牌武宁路以南，兰溪路以西，面东20万发布期：13个月引导旗祁连山路段（真南路-曹安路）12万240元/对/天（共10天*50对）二、媒体传播搜房网首页巨幅10万发布6天“写字楼”首页旗帜9天“在售写字楼”普陀区列表14天（图文形式）长三角精品写字楼推荐7天在售写字楼列表推荐（第一页）30天在租写字楼列表推荐（第一页）30天看楼专题报道1次“精品项目”新闻报道链接10次老总专访视频1次老总博客推荐1次视频看房1次焦点网“写字楼”首页旗帜1万30天“写字楼”页面楼盘介绍30天最新楼盘推荐30天相关新闻发布2次《上海楼市·租赁情报》新盘介绍费用待定1-2期20「耀光中环国际」推广计划（2009.5.26-2009.6.30）三、印刷媒体直邮明信片250克铜版纸，10000张1万通过邮局购买物流企业负责人实名资料进行直邮投递四、流动展位接待POP展位布置桌、椅等费用待定，以实际发生额为准1、建议至曹安路专业市场商圈设置本项目临时流动展位，目的在于传播项目信息，扩大受众面，促进来人量；2、展位所需硬件配置尽可能利用售楼处及开发公司现有资源；3、开发商协助提供看房车。易拉宝楼书拎袋赠品项目说明费用结算备注电话联系针对物流企业，进行项目的电话推广五、公共传播DM派发印刷成本费，以实际发生额为准至曹安路专业市场及物流企业派单21本案价格分析22本案推案价格本项目最为临近项目为李子园和曹安锦程，同本案形成直接竞争。以绿地威科国际和汇华大厦同本案存在一定重合，同本案形成分流竞争。故选取以上项目在售办公楼价格进行拟合，拟合过程中，具体拟合过程如下：指标权重李子园绿地威科国际曹安锦程汇华大厦拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区位20%1.050.211.20.241.10.221.80.36交通15%1.050.15751.250.18751.150.17251.80.27配套15%1.040.1561.40.211.20.181.70.255户型10%10.110.110.110.1办公氛围10%1.10.110.950.0951.050.1051.850.185品质（装修等）15%0.90.1350.90.1350.90.1350.90.135品牌5%10.051.40.0710.0510.05物业服务10%0.980.09810.10.980.09810.1合计100%1.01651.13751.06051.455权重25%10%60%5%售价12700142501125022500其中绿地威科和曹安锦程项目是复式产品，所以按照市场规律下浮25%计算单层价格。23本项目价格推算本项目前综合价格为：11514元/平米UPCS的巨大客源优势加上UPCS的强效案场管理能够达到约5%UPCS溢价，所以销售均价为：12090元/平米（标准层价格）24楼层01020304050607080901001101211F建筑面积103.9451.33142.35102.68102.66102.66185.52116.43单价1675216452163521625216102160021594215882总价174120384448123277071668755165303116427652957560184914110F建筑面积103.9451.33142.35102.68102.66102.66185.52116.43单价1655216252161521605215902158021574215682总价17204158342152299237164821916324991622233292045618258559F建筑面积103.9451.3351.3391.0251.3551.3351.3351.3551.3351.33185.52116.43单价163521605215952158521570215602155421548215402153421524216102总价16996278239498188161442849806298800851797771795001790585787505282769618747568F建筑面积103.9451.3351.3391.0251.3551.3351.3351.3551.3351.33185.52116.43单价161521585215752156521550215402153421528215202151421504215902总价16788398136838085501424645796028790585787505784731780319777239279059218514707F建筑面积103.9451.3351.3391.0251.3551.3351.3351.3551.3351.33185.52116.43单价159521565215552154521530215202151421508215002149421484215702总价1658051803417798284140644178575878031977723977446177005376697327534881828184复式价格表25楼层010203040506070817F单元17011702170317041705170617071708建筑面积103.9451.33142.35102.68102.66102.66185.52116.43单价1328513065131251287512715125751247513085总价138084367062618683441322005130532212909502314362152348716F建筑面积103.9451.33142.35102.68102.66102.66185.52116.43单价1318512965130251277512615124751237512985总价137044966549318541091311737129505612806842295810151184415F建筑面积103.9451.33142.35102.68102.66102.66185.52116.43单价1308512865129251267512515123751227512885总价136005566036018398741301469128479012704182277258150020112F建筑面积103.9451.33142.35102.68102.66102.66185.52116.43单价1288512665127251247512315121751207512685总价13392676500941811404128093312642581249886224015414769156F建筑面积103.9451.33142.35102.68102.66102.66185.52116.43单价1228512065121251187511715115751147512085总价1276903619296172599412193251202662118829021288421407057平层价格表26平层价格表楼层01020304050607085F建筑面积103.9451.33142.35102.68102.66102.66185.52116.43单价1218511965120251177511615114751137511985总价12665096141631711759120905711923961178024211029013954143F建筑面积103.9451.33142.35102.68102.66102.66185.52116.43单价1188511665117251147511315111751107511685总价12353275987641669054117825311615981147226205463413604852F建筑面积107.79106.51102.68102.66181.811