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陈锋简介现年：39岁广州番禺人，清华大学MBA硕士研究生，2001年“中国十大商业地产营销策划人”之一，深圳大学客座教授，从事房地产行业16年曾就职于：广东太亿实业投资集团，广东慧谷集团香港智谷集团，广东兴裕房地产开发有限公司，广东广华投资，广东迎海集团。历任：营销总监、招商总监、总经理、策划总监、营销总裁大型成功案例：广东中大小商品城广州轻纺城、东莞广华中心广场东莞虎门国际布料交易中心、广州华快数码城、广州南沙逸涛城、广东迎海国际城主要著作：《注意力策划》、《注意力营销》、《37.5°沸点营销》、《AE管理》整体策划案广庆隆物流城前言...........战略意义第一部分...........市场调研第二部分...........项目定位第三部分...........营销策划第四部分...........总结目录前言广州货运市场的发展与广东的经济发展息息相关，广州的货运市场从上世纪80年代开始起步，经过20年的发展已经成为了全国最大的物流集散地。但发展到今天，随着城市的发展，科技的发达，信息的健全，很多货运站场和货运公司已经坚持不住社会先进潮流的冲洗，如沙太路一带的货运站场，已经严重阻碍了广州市的交通状况，并且对于环境这一块也是有极大的影响，所以搬迁，是势在必行的。按照广州市道路货运总体规划，广州市道路货运的城区范围划分为中心区、过渡区和发展区，到2009年底，也就是亚运会召开之前，一大批位于广州市“过渡区”内的货场都要外迁至“发展区”，这将是广州市货运行业有史以来最大规模的一次搬迁。今后重点发展黄金围公路主枢纽物流园区、白云公路主枢纽物流园区、广州空港物流园区、南沙物流园区等四个货运物流园区。按照广州市规划，广州市道路货运场实行分区分阶段搬迁，2005年6月至2006年1月，第一批位于中心区的货运市场已完成外迁，目前，广州市正在推进第二阶段的货场搬迁，把过渡区所有的货场全部外迁至发展区。过渡区的货场主要集中在沙太路沿线和增槎路沿线，这次搬迁意味着有至少数千家货运公司要“挪窝”。数千家货运公司大搬迁，谁来安置这些货运公司呢？第一部分………市场调研一、区域市场现状及其发展趋势预测二、广庆隆物流城周边环境调查三、项目土地SWOT调查分析四、项目价值调查分析一、区域市场现状及其发展趋势预测1、中国物流市场分析中国物流行业起步较晚，随着国民经济的飞速发展，物流业的市场需求持续扩大。进入21世纪以来，在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下，中国物流行业保持较快增长速度，物流体系不断完善，行业运行日益成熟和规范。2006年中国全社会的物流总额将超过55万亿元，同比增幅在15%左右。2007年全国社会物流总额为752283亿元，同比增长26.2％，增幅比2006年提高2.2个百分点，2007年中国社会物流费用同比增18.2%，社会物流总费用与GDP的比例将在18.2%左右。2008年全国社会物流总额89.9万亿元，同比增长19.5%，仍然保持了较快增长态势，但增幅比2007年回落6.7个百分点。2008年全国社会物流总费用为54542亿元，同比增长16.2%，增幅比2007年回落4.4个百分点。物流业增加值增长15.4%，增幅回落4.5个百分点。图表2003-2007年社会物流总费用与占GDP比重情况2、广州物流货运市场概况广州作为辐射全国的货流集散地，其运价比其他地区低，而低运价又吸引了周边地区更多的货源，从而使其成为货运枢纽中心。目前，广州拥有较大规模的专业货运配套市场66个，运力总量居全国第一。目前广州市的货运公司非常多，保守的数字是已经超过了6000家。目前这些货运公司主要集中在两个区域的货运市场内，一是增槎路，一是沙太路。物流市场的发展离不开专业市场的支撑，广州发展成为全国的货运枢纽中心，与广州1000多家专业市场的发展是分不开的。而广州很多专业市场的发展同样面临着搬迁升级改造的问题，根据《广州市商业网点发展规划(2003－2012年)》，到2010年，全市批发市场总交易面积控制在1000平方米左右，市中心区内原有条件差、配套设施不齐的批发市场将通过功能转换、向外迁移等方式进行调整改造，交易面积也将从目前的100多万平方米减少到20万平方米以下。在专业市场外迁及新建的过程之中，广州市还将专业市场与物流配送相融合。即在批发市场园区中复合物流配送，又在物流园区中复合批发业务。另一种形式是两者的互补，即批发市场的商流与物流分离，通过第三方物流来保证货物随着交易流转。另外，还将加大对一批重点大中型批发市场建设与发展的扶持力度，以加快形成一批具有一定全国影响的龙头中心批发市场，引领广州批发市场迅速上规模、上档次、增效益。并发挥重点龙头市场的榜样力量，带动新区域的发展。广州市货运市场分布示意图3、“北优”战略下广州石井区域物流优势随着广州市“十一五”规划出台，其中“北优、南拓、西联、东移”的战略方针为众多区域带来前所未有的发展机遇，特别是周边长期处于传统商圈以外的地区。而地处广州市版图北段的白云区，更是其中“北优”战略的最大受惠者。同时，作为白云区重点建设的“四片四镇”，石井的交通物流条件更是得天独厚。一直以来，白云区在整个物流业中占据着规模经营的“自然垄断”地位，是其他区域所不可比拟的产业资源优势。广州火车站和省、市汽车站近在咫尺、国道和高速公路贯穿整个区域，一个巨大的全方位立体化的交通网络就在其中。以“两园三带”为枢纽的机场物流园、综合物流园、公路物流产业带、铁路物流产业带、空港物流产业带等等足以支持任何强度的运输需求。目前石井、增槎路周边的专业市场批发群众多，如主营外贸服饰、皮具、鞋业的伟国商贸城，水果批发市场群、建材批发市场群、茶叶批发市场群、汽配批发市场群早已形成规模，产业链日渐完善。二、广庆隆物流城周边环境调查1、周边货运市场广庆隆物流城位于广州市白云区庆丰路，地处广州白云物流经济黄金走廊，附近聚集有庆丰零担货运市场、安发货运市场、嘉忠物流中心、湖天货运市场、华盛货运市场、凰岗停车场、黄金围货运市场、西城货运中心等20几家大型货运市场，主要分布在增槎路至广清高速沿线一带。2、周边专业市场附近有耀生布料服装存货市场、广东耀生糖烟酒茶叶交易市场、广州锦东布匹服装市场、东宝家禽市场、百福成装饰材料市场、槎龙村蔬菜交易市场、聚富五金塑料品批发市场、横溶新街农贸综合市场、槎头禽畜水产市场、江南果菜批发市场、东旺冻品批发市场、广州新源粮油副食品批发市场、长堤草茹交易市场等几十家以农批、服装为主的大型批发市场。3、交通运输公路运输：庆丰物流经济带，毗邻107郭道，所有从北如湖南、湖北、四川等地进入广州的货运大车，全部要经过庆丰物流经济带，同时项目紧接广清高速、广佛高速、广湛高速、广桂高速、广深高速、广州外环，是最佳的交通物流基地。铁路运输：庆丰物流经济带离广州市火车站的车程为15分钟，广州地铁到白去机场的路线都经过庆丰物流经济带。航空运输：庆丰物流经济带距广州白去机场的车程为15分钟。三、项目土地SWOT调查分析广庆隆物流城项目概况1、项目名称:广庆隆物流城2、土地使用性质:商业用地（15年）3、项目位置:广州市白云区庆丰路4、周边环境概况:白云区的物流板块，东以太和物流板块为主，以沙太路最为集中，聚集着20多个物流专业市场，西有石井物流板块，以增槎路—广清高速最为集中，有约30个物流专业市场。5、项目总面积45000平方米，规划出600个铺位，其中一期20000平方米，300个铺位，二期25000平方米，300个铺位。（一）优势分析1、共享优势：共享庆丰物流经济带已形成的发达陆路交通，方便的铁路交通、快捷的航运交通优势，这种先天形成的交通优势势必会对广庆隆物流城的发展带来非常重要的作用；2、独享优势：独享广州以北的庆丰并没有大型物流市场，而这样的空白市场是给我们创造的最佳机会；3、核心机会：目前以庆丰支柱产业即农批、服装批发、皮革产业、汽车及零部件等所产生的产品货运、市场物流、进出口贸易等,所给他们带来的省钱就近消费的商业模式，是我们物流港的天然客源；4、交通优势：有着最佳的地理位置及交通优势，并有恰到好处的距市区13公里的市政规划。（二）劣势分析1、干扰性劣势：目前在广州太和镇及石井镇已形成大规模的物流市场，如林安物流园、白云综合货运中心、庆丰零担货运市场、黄金围货运市场等，它们的地理优势、总体规划、市场规模等，对本市场的启动招租是一个主要的威胁。2、障碍性劣势：目前本项目正处于市场起动期，没有品牌优势；3、核心劣势：目前本项目的土建规模大，周期长，工程量大，本项目如要形成品牌影响力，运作周期长，费用大。（三）机会分析1、共享机会：广州作为全国的货运枢纽中心，而白云区在广州物流业中的“自然垄断”地位，赋予了这一带物流市场、物流公司的广阔发展空间；2、核心机会：目前广州亚运会之前的市政规划，市区的物流区必须搬出离市区13公里。目前广州市已经开始第二阶段的货场搬迁，把过渡区所有的货场全部外迁至发展区，沙太路、增槎路6000多家货运公司大搬迁，是广庆隆物流城安置这些客户的重大发展契机。3、政策机会：经济危机全球蔓延，扩内需保8%增长成为09年中国的主要任务，物流业成为中国十大振兴行业之一，将得到政府大力扶持，有利的行业政策出台将加速物流业的健康发展，有利于本项目未来的发展。（四）挑战分析1、竞争性挑战：广庆隆物流港直接面临着广州其它已经形成规模的物流市场所给我们带来的挑战，在短时间内很难形成品牌效应，超越对手；2、影响性挑战：目前在庆丰区由于没有大规模的物流市场，使得本项目的前期推向市场的时候，需要一定的时间去运作市场。小结：经过对本项目的SWOT分析,需结合项目的优势和机会进行融合，并对项目的劣势和问题进行避免和转移,并避开竞争对的优势来对并项目进行项目定位。但由于我们在作为后起之秀，要想在广州众多的物流市场中成为优势品牌，第一我们必须利用好已有的资源，将其整合利用，第二我们必须要深度挖掘我们项目的核心卖点，以USP差异化营销来占领市场，以我们独特的经营环境、完善的配套设施，投资回报来带动投资者对这个商城的投资信心。四、项目价值调查分析（一）广州主要货运市场1、沙太路区域市场名称地址市场规模商铺数量租金水平（元/㎡）目前经营状况林安物流园沙太北路一期39万㎡二期29万㎡800间一层22二层16仓库18大型综合物流中心，中国物流信息平台（）大多为省外物流商铺出租率：80%新百佳货运市场沙太路8万㎡，停车位300多个400多家大型正规的散货市场，驻场客户200多家，线路1000多条锦邦货运市场太和镇20万㎡，建筑面积10万㎡双层复式400套，单层高台仓库100间一层30二层16仓库20经营良好，配套齐全，商家入驻率达90%市场名称地址市场规模商铺数量租金水平（元/㎡）目前经营状况白云综合货运中心广从路太和路口较大，分一期和二期市交委直属大型综合货运市场，大型物流园区丰和货运市场沙太路30万㎡仓储式商铺300间20刚刚起步出租率30%远翔物流市场太和镇北太路20万㎡，大型车辆近300台，挂靠运输车辆3000余台仓储库容总面积20万平方米18-28泰邦物流市场沙太北路总350亩，一期150亩，二期200亩，可停大型车辆2千辆300多间商铺，8万㎡仓库，3万㎡商住办公楼约25经营状况良好出租率90%2、增槎路区域市场名称地址市场规模商铺数量目前经营状况华盛货运市场广清路段20万㎡480邮政物流湖南专线西城货运中心北环广清出口5万㎡客房180多间，近200个铺位，停车位近300个93年开业，配套完善湖天货运市场增槎路分A、B、C、D、E、F、G区约400个商铺年份较久，规划不好，经常赛车庆丰零担货运市场石井镇庆隆路4万多㎡400个铺，500个停车位新建、大型、正规，交通环境很好第二部分……项目定位一、项目市场定位二、项目目标客户群定位三、功能划分及业态分布四、项目定价分析及付款销售策略分析一、项目市场定位利用广州市北优的政策支持，依托周边各物流市场的成熟优势，采用物流+商业一体化经营管理模式，