搜索
房市金碟－房市金碟－20082008最有价值房产策划最有价值房产策划10001000案案成功商务网cg35.cn创立于2005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案，我们的客户遍及全国。真实、赚良心钱是我们的底线。这是一个信息爆炸的网络时代，除了浪费时间、精力，泛滥的资源没有价值！好东西不在多，现在向您推荐的本套房产策划1000案可能是08年对您最有价值的千套资料！我们的房地产资源库新旧资料数以万计，在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏创意的鸡肋后，给您的就是这不到5%的1000案！我们吐故纳新、优中选优，新增更多世联、中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界翘楚的精品力作，我们努力做到只给您有价值的！本套1000案资料以光盘快递提供，450元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺免费提供为期两年的新增资料下载，随盘赠送《2007中国房地产广告年鉴》和《房地产管理、培训经典资料集》。网址：（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）站长热线：13955607801客服QQ：23107290众一众一众一众一····宜美家（暂名）家居生活广场宜美家（暂名）家居生活广场宜美家（暂名）家居生活广场宜美家（暂名）家居生活广场整体策划报告整体策划报告整体策划报告整体策划报告2007.1.06众一·宜美家(暂名)家居生活广场整体策划报告深圳市创野房地产投资顾问有限公司2目目目目录录录录【背景分析】【背景分析】【背景分析】【背景分析】…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………04040404【项目定位】【项目定位】【项目定位】【项目定位】…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………15151515【营销策略】【营销策略】【营销策略】【营销策略】…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………29292929【推广策略】【推广策略】【推广策略】【推广策略】…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………38383838【招商策略】【招商策略】【招商策略】【招商策略】…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………56565656【销售组织】【销售组织】【销售组织】【销售组织】…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………59595959【财务分析】【财务分析】【财务分析】【财务分析】…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………64646464众一·宜美家(暂名)家居生活广场整体策划报告深圳市创野房地产投资顾问有限公司3谁持彩练当空舞？谁持彩练当空舞？谁持彩练当空舞？谁持彩练当空舞？面对红旗商贸城、砂子岭建材市场的东西对峙，本案将如何突围？面对湘潭新房产、新家居生活投资新浪潮，本案该如何抓住契机？面对方兴未艾的市府板块钱景大势，本案将如何呼应并图强图新？湘潭，一座令中国所有城市都黯然失色的领袖之城。在湘潭河东，宜美家家居生活广场-----一座湘潭有史以来最大的、现代化、一站式超级家居生活广场横空出世。它拥有最顶尖的业态组合，最高档的品牌荟萃，最时尚的立面与内部梦幻营构，最尊贵的迷你住宅匹配。它是万千商家商战共赢的大本营，投资升值的香饽饽，购物休闲最前线。众一·宜美家(暂名)家居生活广场整体策划报告深圳市创野房地产投资顾问有限公司4【背景分析】第一部分宏观环境分析由市场调查可以看出：湘潭市宏观经济环境良好，居民收入与消费稳步提高，为项目的运作提供了良好的基础。住宅物业上市量较大，使得项目的住宅部分面临考验。住宅物业的上市为家居建材市场提供了广阔的市场空间。商业物业上市量与消化量趋于平衡，为项目的商业部分提供利好。分析：新市府板块在规划中定为湘潭新的经济、政治、文化中心，其中的辐射力和财富影响力将进一步加强。2020规划提出的“双百”方针更是加速其与长株的接壤，更使它具有省际视野、区际视野，成为融城的前沿阵地和湘潭新商业的首善之区。湘潭市府已搬至河东，积极融入长株潭三市融城战略之中。湘潭河东在建设路口商圈的辐射下，同时拥有汽车东站良好的物流条件，坐拥河东高档住宅大片，辐接迅捷宽敞的芙蓉大道，大批新型商业如现代化家居商业中心崛起于市府周边已成为必然。众一·宜美家(暂名)家居生活广场整体策划报告深圳市创野房地产投资顾问有限公司5第二部分房地产市场概况与周边城市长沙和株洲相比，湘潭房地产市场起步较晚，1999年左右才开始有所起色，且绝大部分是多层住宅，沿街住宅楼附带有少量商铺，纯商业少之又少。在长株潭三市中，湘潭的房价一直最低，2003年价格在960—1050元/平米之间，只有长沙的1/3，株洲的2/3，商业地产的价格不到长沙的1/2。进入新世纪，一批新的大中型专业批发零售市场雨后春笋般出现，人们的投资经商意识也在加强，商业地产开始走俏，商业地产开始萌动，但由于人流物流匮乏，远离消费中心，招售情况均很不理想。在河西老城区，30万平方米的三桥大市场就在新景家园、百姓家园和大同世界花园对面；齐白石广场和数码港周边也都在即将大面积改造的老社区周边。在新开发的商业地产项目中，就地理位置而言，大都在社区周边。业内人士分析，这主要是有固定的消费群体，将来这里的购买力强，同样也是便于招商，增强投资者的信心。另外，购物、娱乐、休闲多功能大市场的建立满足了社区生活的需要，增加了社区的复合型功能。分析：就目前湘潭商业地产的发展现状来看，其正处于一个由萌芽走向发展的阶段，市民购铺投资的欲望比较强烈，对于现在和预期商业旺地的商业物业需求旺盛。随着未来几年市中心东移和城市建设步伐的发展，新的商业地产项目接踵出现，市场竞争将越来越激烈。按照湖南省政府提出的把湘潭打造成湖南先进制造业中心、湘中南现代物流中心、长株潭生态休闲中心的宏伟构想，湘潭的商业急需以新的购物方式、理念和经营格局出现，让消费者单调的购物方式变为一种生活的享受、一站式优雅舒适的购物场所，进而创造出一种新的市场运作模式。众一·宜美家(暂名)家居生活广场整体策划报告深圳市创野房地产投资顾问有限公司6第三部分主要竞争物业一、住宅竞争项目分析：目前湘潭市住宅正处于供应量较大、竞争激烈之时，竞争对手无论从规模、园林景观、地段等各个方面都有明显的优势，本项目住宅部分面临较大的市场压力。基于项目整体价值最大化的考虑，本项目的重点在商业部分，在商业部分价值最大化的基础之上，尽量提升住宅部分的价值。本项目的住宅部分定位将本着快速出货的原则进行。楼盘名称位置占地面积（㎡）建筑面积（㎡）物业形态帝景国际市府对面10000平米83220平米高层建鑫城市广场丝绸路与河东大道交汇处17335平米12万平米高层金侨中央广场丝绸路与芙蓉路交汇处15303平米10万平米高层金侨中央花园霞光西路84000平米12万平米多层/别墅裕丰新城国际芙蓉西路3.8万平米11万平米小高层九州.怡景苑芙蓉中路与宝塔路交汇处22800平米12万平米高层新景家园韶山东路58号22.6万平米30万平米多层/小高层众一·宜美家(暂名)家居生活广场整体策划报告深圳市创野房地产投资顾问有限公司7二、商业竞争项目项目优势劣势帝景国际1、地理位置优越，毗邻市府；交通便利，公交线路多；2、景观好，紧靠两大城市广场；6000平米空中花园；3、品牌超市心连心进驻；4、星级物业管理；1、工程进度慢；2、楼层高，建筑密度大；柏丽广场1、湘潭市芙蓉北路、汽车东站对面；2、小户型配置，适合宜商宜者；3、外立面较时尚；1、产品类型不清，过于前卫；2、宣传推广较弱；3、外立面已呈破损；TOP商务港1、交通便利；2、规模大，地理位置优越，处于东方红广场；3、分三个功能区A区为生活超市，B区为家电超市，C区为商铺（面积为11-26平米），配套规划较好；1、因是地下商场，铺面均临城市主干道，增值潜力不大；2、人气不旺；中荣时代广场1、位置处于基建营商圈，交通方便，人流量大；2、卖场等商业综合性强；1、超市部分和对面的步步高超市形成一定竞争；众一·宜美家(暂名)家居生活广场整体策划报告深圳市创野房地产投资顾问有限公司8项目优势劣势工业品市场1、交通便利；2、市场起步早，已经成型；3、经营品种较齐全；1、人气欠佳，各店经营状况不理想；2、经营品种档次较低；3、商业管理落后，商业规划不统一，较为混乱；莲城商业步行街1、地理位置优越，交通便利；位于河东黄金商圈，周边商业气氛浓厚；2、规划较具现代感；3、开发商实力雄厚；4、品牌主力店的入驻，给投资者增强了信心1、工程进度慢，影响投资者对项目的信心；2、项目规模大，增加了招商和销售的难度；南北特通讯市场1、人流量大；2、有一定的稳定客流；3、交通方便；1、面积较小2、档次较低3、环境老化4、附近华泰通讯市场和潭城通讯数码广场是强大的竞争对手湘潭布市历史较久，已形成规模市场；1、规划滞后，已不能满足现代商业的需要；2、购物环境较差；3、总体经营状况呈下滑趋势；众一·宜美家(暂名)家居生活广场整体策划报告深圳市创野房地产投资顾问有限公司9分析：近几年湘潭商业地产蓬勃发展，除了基建营老商圈一些商业地产之外，河东新市府周边集中了超过一半的新开工的大型商业楼盘，湘潭商业地产进入全面起步的花样年华。这为本项目的商业部分运作提供了良好的市场环境。目前商业地产的竞争对手不多，实力不强，使项目上市的较好时机。项目优势劣势金湘潭商业广场1、地理位置优越，处于基建营商圈；2、交通方便，公交线路多，长途汽车站靠近右侧；3、人流量大；4、开发商实力雄厚、工程进度快；1、因为各种商业物业集中，导致竞争大；2、交通拥挤，环境嘈杂；红旗商贸城1、起步较早，市场已成型；2、规模大，经营品种全；3、已经形成了品牌优势，市场知名度较高4、随着市中心东移．周边商业气氛越来越浓厚1、交通不方便，公交线路较少；2、商业管理有待加强；金都大市场1、起步较早，市场已成型2、地理位置优越，传统商业旺地3、黄金商圈，周边商业气氛浓厚4、交通方便、公交线路多、客户流量大1、商业管理比较混乱；2、以家居.家私.服饰为主，经营品种档次低；3、随着市中心东移，商业经营额呈下滑趋势；众一·宜美家(暂名)家居生活广场整体策划报告深圳市创野房地产投资顾问有限公司10第四部分湘潭市家居建材行业分析湘潭市建材市场经历了由最开始的零散铺面向砂子岭市场、红旗商贸城等集中型新型的专业市场过渡的过程，但目前整个行业状态仍处于滞后水平，离经济发达城市同行业的经营水平有较大差距，市场发展需要正确的引导。主要表现为：缺乏统一的规划，布局比较零乱。许多经营户对整个市场的经营环境并不满意，他们迫切需要一个新的专业市场、新的经营环境来发展。湘潭建材市场所经营品牌以大众化为主，中高档品牌相对较少，象科勒洁具、诺贝尔瓷砖等中高档品牌尚未入驻，这就表明整个湘潭建材市场品牌结构有待完善。其实，湘潭市