搜索
静安国际广场策划案STARMARKETING空间的聚集，必然导致时间效率的提高——史蒂芬·霍金市场研判一、租赁市场自1999年后上海甲级办公楼的需求量始终高于供应量，呈现出供不应求的局面。空置率持续下降，2006年上半年的市场平均空置率仅为5.1%。020406080万平方米0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%供应量46.444.557.64536.727.639.83436.549吸纳量30.817.514.664.251.634.547.229.850.0252.6空置率27.50%40.50%54.20%31.50%21.60%17.50%13.80%11.80%7.50%7.20%1996199719981999200020012002200320042005甲级写字楼基本面2001-2005租金变化00.20.40.60.81租金0.590.610.640.740.9200120022003200420052005年1-4季度租金变化00.511.5024681012平均开价0.90.931.011.05平均成交价0.810.860.920.96平均议价空间108.149.099.382005年一季度2005年二季度2005年三季度2005年四季度甲级写字楼租金变化2001年至2003年之间上海甲级办公楼的租金增长平稳。2003年起,租金增长速度每年15%-21%，显示出市场的强烈需求。2005年甲级办公楼的租金稳步上涨，平均议价空间为9.15％。甲级写字楼前景分析纽约伦顿巴黎东京上海香港新加坡人口18001100100026001900684400办公面积4300220029005100中心区2500140015002900CBD2500150018502200400547750下曼哈顿+中城内城+西敏寺+码头区内城+1、8、9区+德芳斯丸之内+新宿+临海多中心世界中心城市区域中心城市多中心单中心上海拥有世界级城市的人口规模和经济增长潜力，但目前的CBD写字楼总面积不如香港和新家坡，有较大的增长空间。CBD甲级写字楼分析虹桥徐家汇淮海路南京西路人民广场陆家嘴CBD虹桥徐家汇淮海路南京西路人民广场陆家嘴租金USD0.7USD0.72USD0.99USD0.88USD0.81USD0.84行业制造+贸易+科技餐饮+贸易+服务+IT咨询+服务制造+贸易+服务保险+证券+贸易物流贸易+咨询静安中高档写字楼分析1236541234324132155地段南京西路梅龙镇中兴泰富恒隆中欣机场航站中华企业7.8-8.99.6-119-126.4-6.84.5-55北京西路凯迪克新城国旅建京国立静安中华4-4.53.3-3.83.2-3.52.54.45.5威海路招商局绅士晶采世纪文锦4.8-5.24.46.44.8华山路贵都华侨朝代75.54.8-5.1写字楼北京西路沿线南京西路沿线威海路沿线华山路沿线静安中高档写字楼分析1236541234324132155北京西路沿线南京西路沿线威海路沿线华山路沿线地段写字楼南京西路梅龙镇中兴泰富恒隆中欣机场航站中华企业企业状况跨国企业总部为主外资中型企业\国内大中型金融和和服务贸易企业面积段整层为主200-400/整层北京西路凯迪克新城国旅建京国立静安中华企业状况国内贸易+服务+制造+金融等较分散面积段200-400威海路招商绅士晶采文锦企业状况外资中小企业\国内中型高端服务和咨询企业面积段200-300二、销售市场供需基本面上海销售型写字楼总体仍然供不应求，成交稳定增长，特别是今年供不应求明显。价格下调是由于上市楼盘向外扩散，整体成交均价下滑。0.005.0010.0015.0020.0025.0030.002005年月度写字楼供需批准预售17.006.506.205.609.4021.8011.1013.2013.8012.7010.6019.20预售登记16.0013.2019.2011.706.207.9011.3014.8012.109.8010.1029.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月上海销售型写字楼供求分析050100150200供应需求供应105.6146.935.6需求151.55161.454.42004200520062006年分期供求一览050000100000150000200000250000300000供给成交供给446844191988035690615149665525277227成交9116531987114198903542164772000091516911-45-89-1213-1617-2021-2425-28上海写字楼成交价格变化05000100001500020000系列1139981560715782135151226720022003200420052006甲级写字楼回报率分析0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.010.0系列19.35.95.76.87.07.07.06.96.96.81997199819992000200120022003200420052006回报率分析上海销售型写字楼回报率整体稳定7%左右。CBD高档写字楼销售分析3411891265710物业总套总面积开盘时间售出套售出面积售出套售出面积成交价现均价租金主力面积月均去化回报率回报率虹口海泰国际477270372005.12.2023111440197973323100250004.553-11311440.0660.066宝矿国际155541512005.8.105212160581421424196260004.8300-40010150.0670.067浦东花旗41899822004.5.1822325042232504330428253612040.082中融恒瑞81200002005.7.67217816721781621718270004.5120-35313700.0700.061黄浦海通证券243303232004.6.30137160951371609520313300006.497-13012380.1060.078旺角广场209296502005.5.19176207361762073623972268004.574-18213820.0630.061新黄浦金融51191372005.6.1713238813238824142260004.5210-40611940.0630.063长宁大众金融334406252005.5.12163262191382177517147175003.872-30015420.0750.079现代641540752005.102422422421855621318220004.893-17418560.0760.080华闻国际222400142006.10.086505//20000200003.898-3005050.0690.069首信银都208400502006.3.296313440//21000230004.887-42219200.0800.076静安晶采世纪262347932005.7.132262262263110623784360005.598-24212440.0780.056海银238455552005.83434341193124645315005.5250-3409940.0750.064静安写字楼销售分析8541237691011物业总套总面积开盘时间售出套售出面积成交价现均价租金主力面积月均去化回报率回报率海银238455552005.8341193124645315005.5250-3409940.0750.064晶采262347932005.7.132263110623784360005.598-24212440.0780.056凯迪克40190492005.218690019537220004.43833830.0760.073申银159314482004.81442331911773住宅174/2421372静安中华260337352004.102603373520231250005.586-13733740.0920.080海森184289742004.51232671012131165002.9137-27533390.0810.064创展215274482006.80020000200003.580-1800.0640.064宝华195261142005.12181238251570417000393-22326470.0650.064财富505411872005.6403336521612918000346/11324040.0630.061元茂179251842005.11117119021537816500380-15513220.0660.068世纪商务448250112005.1400213381797417000335-7321340.0560.064静安写字楼客源分析8541237691011物业总套售出套主力面积购买目的客户来源客户性质备注投资自用上海外地境外企业个人海银23834250-34020%80%20%15%60%65%35%中型企业晶采26222698-24225%75%15%15%70%60%40%中小型企业静安中华26026086-13750%50%45%45%10%100%海森184123137-27560%40%30%70%100%宝华19518193-22340%60%45%45%10%100%元茂17911780-15525%75%35%55%10%100%财富50540346/11370%30%35%60%100%世纪商务44840035-7390%10%20%80%100%典型个案补充项目名称项目位置建筑面积开盘时间竣工时间现价现租金回报率面积段外立面内部设施备注静安阳光企业中心胶州路安远路270002006.122007.12190003.46.5%100-300现代时尚中央空调等,近甲级静安创展大厦西康路安远路277482006.82007.12180003.36.7%80-180现代时尚近甲级内态内庭院，5-5.5米层高写字楼最终用户主力客户：中型智力服务企业如：广告设计、商务咨询、法律金融、服务贸易等辅助客户：其它中型企业租赁研判面积段：200-400平方米租金：4元/平方米客户类别：自用型客源60％,投资型客源40%写字楼购买客户销售研判客户地域：江浙外地客户45%，上海本地35%，境外20%面积段:100-200平方米海外基金收购一览海外基金在上海和中国的收购虽然在加快。摩根物业锦麟天地复地雅园锦麟天地世界贸易大厦上海广场商业陆家嘴中央公寓华山夏都东海广场埃蒙顿广场明天广场时间2003.62004.62004.112004.122005.62006.4-52006.62006.7总金额（亿）USD0.9USD0.55USD0.9HK8.467.017.619.6谈判中谈判中总建面(万平米)股份股份全部股份6.844.92.77.15单价（万/平方）1.092.241.432.82.73麦格理物业新茂城市酒店协和盛捷酒店公寓高盛百腾广场虹桥花苑GatewayGapital翠湖天地花旗永新广场时间2005.12005.92006.12006.32006.32005.11总金额（亿）USD0.984USD1USD1.076USD0.76USD0.5总建面(万)3.221.654.161.573单价（万）2.52.42USD0.2563.821.85海外基金收购一览1234567810912111、锦麟天地2、复地雅园3、世贸大厦4、上海广场5、华山夏都6、东海广场7、新茂大厦8、城市酒店9、盛捷酒店10、百腾广场11、翠湖天地12、永新广场非常谨慎，所选商办类物业基本为CBD核心区,且优中选优项目研判一、SWOT