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野百合也有春天营口西市区项目全案策划报告2010.03.29野百合也有春天本报告分为五个部分野百合也有春天当我们获知这个项目时，第一感觉是兴奋。因为历史上的营口，是东北第一个对外通商的口岸，那时的营口港，夏天轮声帆影，万艘云集；冬季车尘马迹，络绎不绝。市场之繁荣，贸易之兴旺，为东北之冠，被誉为“东方贸易良港”。而现在的营口，在国家振兴东北老工业基地的战略中，以国家级沿海产业基地为主要依托，成为支撑辽宁省“五点一线”规划的重要节点。带着兴奋的感觉，我们开始认识营口！缘起野百合也有春天一、宏观分析篇1.1营口整体情况概述1.2营口经济情况分析1.3营口城市规划分析1.4营口房地产发展情况分析1.5营口区域内竞争关系分析1.6营口宏观发展小结野百合也有春天营口市辖四区(站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区)，两市(大石桥市、盖州市)。站前区和西市区面积66.3平方公里，鲅鱼圈区66.4平方公里，老边区505.4平方公里，大石桥市1610平方公里，盖州市3117平方公里。1.1营口整体情况概述野百合也有春天营大公路沈大公路沈营公路国道国道营口一市两港，营口港已与40多个国家和地区的140多个港口建立海运业务，成为中国东北第二大港、中国第十大港。营口陆路运输四通八达，东北铁路、电气化高速铁路，公路、高速公路交通网络纵贯营口全境。营口已营造区域内“一小时城市交通圈”为目标，目前已开始规划建设城市轻轨与区域机场。1.1营口整体情况概述野百合也有春天1.1营口整体情况概述高端商住旅游休闲区区域重工业基地交通枢纽（高铁、轻轨、机场）国家级开发区营口城市发展定位东北重要的港口城市先进制造业基地辽宁中部城市群和辽宁沿海经济带上的区域中心城市发展思路：东扩、西改、南进、北转东扩：沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路发展的横向经济带。西改：推进平房区改造和河北区片开发。南进：老城区、新城区同步“南进”。北转：要重点推进辽河沿岸区域的改造。野百合也有春天一、宏观分析篇1.1营口整体情况概述1.2营口经济情况分析1.3营口城市规划分析1.4营口房地产发展情况分析1.5营口区域内竞争关系分析1.6营口宏观发展小结野百合也有春天国民生产总值2009年营口全地区国内生产总值822亿，连续3年位居辽宁省第四位，全国经济总量排名116位。2009年营口市人均生产总值为5256美元，同比上涨18.9%。营口市目前正处于经济快速发展阶段，房地产业具有良好的经济基础。1.2营口经济情况分析野百合也有春天1.2营口经济情况分析09年营口地区社会消费品零售总额211.4亿元，同比增长18.5%。09年营口全市金融机构各项本外币存款余额分别为835.8亿元，同比上涨31.8%。08年营口居民储蓄存款余额444.55亿元，比年初增加93.73亿元，增长26.7%。野百合也有春天1.2营口经济情况分析09年营口市全社会固定资产投资800亿元，增长47.3%。固定投资迅速增长，说明在2009年国家给予营口大量资金支持。野百合也有春天1.2营口经济情况分析2009年末，营口市全市总人口达235.0万人，比2008年末增加了1.2万人，人口增长速度缓慢；其中：非农业人口达110.19万人，占总人口46.9％09年营口市城市人均可支配收入15940元，增长11%；农民人均纯收入7798元，增长12.3%；居民收入增速较快野百合也有春天一、宏观分析篇1.1营口整体情况概述1.2营口经济情况分析1.3营口城市规划分析1.4营口房地产发展情况分析1.5营口区域内竞争关系分析1.6营口宏观发展小结野百合也有春天1.3营口城市规划分析发展重点：打造百里滨海生态城、百里沿海产业带、百里临海景观带。发展思路：东扩、西改、南进、北转。东扩：从营口高新技术产业开发区，经北部城区至大石桥城区，连接海花工业区、冶金工业区和大石桥镁质材料基地，沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路发展的横向经济带。西改：推进平房区改造和河北区片开发，建设“河海生态宜居区”和“现代商贸休闲区”，重现西部繁荣南进：老城区的“南进”，是将营口盐场营盖公路以西至滨海大道之间的部分用地作为制造业新区；新城区的“南进”，是将熊岳河以南的部分用地作为仙人岛能源化工区北转：要重点推进辽河沿岸区域的改造野百合也有春天1.3营口城市规划分析城市性质:以工业、物流、商贸、旅游为主的东北重要港口城市城市人口规模：城市规模：2015年市域人口253万左右，沿海城市带人口140万左右，中心城市人口100万左右。2020年市域人口270万左右，沿海城市带人口160-170万，中心城市人口120-130万市域城镇体系规划：遵循均衡布局、主次有别的原则，由老城区、新城区、大石桥城区、盖州城区、构成大三角的城市形态，最终将营口市发展成为具有多核结构的组合型特大城市。野百合也有春天一、宏观分析篇1.1营口整体情况概述1.2营口经济情况分析1.3营口城市规划分析1.4营口房地产发展情况分析1.5营口区域内竞争关系分析1.6营口宏观发展小结野百合也有春天1.4营口房地产宏观分析08年营口市房地产全年完成投资55.5亿元，比上年增长1.2倍。其中，住宅投资完成50.1亿元，比上年增长1.2倍；房地产发展速度极快。08年营口全年房屋施工面积656.5万平方米，比上年增长1.3倍。全年房屋竣工面积192.2万平方米，比上年增长27.3%。实现商品房销售面积225.1万平方米，比上年增长22.9%。野百合也有春天1.4营口房地产宏观分析08年营口全市商品房销售额47.79亿元，比上年增长41.2%。08年营口全市商品房空置面积85万平方米，比上年下降13.7%。野百合也有春天一、宏观分析篇1.1营口整体情况概述1.2营口经济情况分析1.3营口城市规划分析1.4营口房地产发展情况分析1.5营口区域内竞争关系分析1.6营口宏观发展小结野百合也有春天1.5营口区域内竞争关系分析商品房（元/㎡）其中：住宅（元/㎡）20082007同比%20082007同比%营口市区1934117491677148413老边区106567158106264565鲅鱼圈区17321059631585117535大石桥市127398729107896212盖州市8521030-188221097-26熊岳镇14001000409291111-16通过营口市二手房价格发展比较发现：老边区通过融入老城区，房地产业发展较快。鲅鱼圈区通过吸收大量投资，房地产业增速最为明显。营口市区房地产增速位居营口市倒数第二，老城区房地产业处于瓶颈状态。野百合也有春天沈阳客源大连客源流动人口鲅鱼圈盖州市大石桥拦截拦截市区流动人口向鲅鱼圈、大石桥等今后经济重点建设地区流动。大连客源被鲅鱼圈，盖州市地区吸引。沈阳客源将被大石桥周边地区阻拦。盖州市作为机场、高铁和轻轨的建设地，未来交通优势巨大。1.5营口区域内竞争关系分析野百合也有春天一、宏观分析篇1.1营口整体情况概述1.2营口经济情况分析1.3营口城市规划分析1.4营口房地产发展情况分析1.5营口区域内竞争关系分析1.6营口宏观发展小结野百合也有春天1.6营口宏观发展小结营口市正处于经济迅速增长阶段，GDP等数据迅速上涨，经济总量快速增加，为房地产业发展构建良好基础。城市改造及建设力度将会进一步加大，有利于促进房地产业快速发展。2008年收入房价比为1：5.7（以三口之家购买90平米住宅计算），房价上涨空间巨大。城市人均可支配收入的提高，将进一步促进居住改善型需求的增多。营口老市区面临其他区县剧烈竞争，房地产业相对发展较慢，外需较少进入，故近年内城区项目将主要以本地需求为主。营口市整体人口增长相对缓慢，且流动人口主要流向为鲅鱼圈与大石桥市，老城区内需增长较为有限。营口市房地产业快速发展，但老城区由于各种原因，房地产业增速较慢，房价上涨动力不足。野百合也有春天合着夜幕降临的节拍，我们踏上了这片神往的土地。我们对她第一印象是街道很宽，车辆很少。商场很多，顾客很少。旧的建筑快速消亡，新的建筑还为成型。这是我们了解的营口吗？探索野百合也有春天二、区域市场分析篇2.1本项目区位价值分析2.2在售项目基本指标分析2.3在售项目量价指标分析2.4在售项目户型面积分析2.5营口市区区域情况总结2.6在售竞品项目分析野百合也有春天二、区域市场分析篇2.1本项目区位价值分析2.2在售项目基本指标分析2.3在售项目量价指标分析2.4在售项目户型面积分析2.5营口市区区域情况总结2.6在售竞品项目分析野百合也有春天2.1本项目区位价值分析本项目位于辽河大街南侧，滨海路东侧，渡口百年老街西侧。本项目的区位价值关键要素有两个自然价值：辽河及辽河公园人文价值：渡口百年老街及西大庙本案野百合也有春天营口市区住宅市场区域结构营口市区主要竞争板块共分两个区域三大板块西市区域：渤海西板块、辽河西坂块站前区域：核心区板块辽河西板块将是竞争板块中最重要的一级2.1本项目区位价值分析野百合也有春天从区域板块看营口市区整体市场供给区域：在售新项目主要集中在渤海西板块以及辽河西板块，由站前核心区板块快速向西市区扩散。营口市区城市居住格局以站前核心区为中心，同时西市区新增项目组团化趋势也已清晰呈现，这个过程在目前房地产市场上行周期内将有所快速上升。槐花苑中原国际左岸金典财富公馆紫文苑裕隆馨居翰宇园中天尚品中天壹品中天君临天下奥泰格林山水美景华府小区美景英伦郡南湖公寓佰仕枫景德意绿洲君悦澜湾渤海明珠唯美品格隆翔西城中华园小区三星阳光小区鸿景佳园小区南湖天辅圣堡金港绿洲西市区站前区在售项目——红色未售项目——黄色售罄项目——蓝色怡景国际西环小区红远广厦新居红运广厦新居发明社区芙蓉花园小区御景华庭小区南湖小区健康小区花园小区文馨小区南园社区东城花园小区2.1本项目区位价值分析野百合也有春天二、区域市场分析篇2.1本项目区位价值分析2.2在售项目基本指标分析2.3在售项目量价指标分析2.4在售项目户型面积分析2.5营口市区区域情况总结2.6在售竞品项目分析野百合也有春天在售项目产品类型分析营口市区在售项目产品类别分析普通住宅86%花园洋房8%别墅产品6%营口市区市场普通住宅占86%，花园洋房以上的产品仅占14%，区域主要是以中低端产品为的市场。纯多层产品的项目主要是存量项目，新增项目主要以高层产品为主，区域市场开始向高密度品演变。营口市区在售项目产品类别分析纯多层30%纯小高层6%高层29%多层小高层6%多层小高层高层10%多层高层16%小高层高层3%2.2在售项目基本指标分析野百合也有春天在售项目产品规模分析站前核心区域的住宅规模较大，西市区开发规模较小；站前区项目规模在20-29万㎡以上的共有5个。规模在30万㎡的项目仅有一个君悦澜湾项目。西市区项目规模较小，20万㎡以上的项目仅有翰宇园一个项目。营口市区在售项目规模分析（万\㎡）11.030.010.029.47.810.613.012.819.58.126.420.021.08.412.315.03.07.17.03.312.91.20.525.818.005101520253035奥泰格林山水城君悦澜湾佰仕枫景东明世纪花园天宇宏府天鸿•观澜天下永江城市花园四期城南公馆东城花园乔业.丰华丽城君临天下美景.英伦郡水御兰庭中华园南湖天辅圣堡中原国际紫文苑二期金港绿洲财富公馆德意绿洲怡景国际和心花园隆翔.西城翰宇园左岸金典花园站前区西市区2.2在售项目基本指标分析野百合也有春天在售项目容积率分析区域市场在售项目的容积率多数在1.5-2.0之间，约占在售项目总数的30%，1-1.5约占26%，1.0以下的项目为0。表明目前市场中低容积率的高端产品在市场上是稀缺资源。容积率节节走高，人们的私属土地空间节节走低，低密度产品的稀缺性在未来市场将会凸显，将具有更高的市场溢价能力。营口市区在售项目容积率个数比例3以上6%2.5-312%1.5-230%2-2.526%1以下0%1-1.526%2.2在售