世纪欧洲城中央会所策划总案

世纪欧洲城中央会所策划总案一、会所项目可行性分析报告二、会所整体规划及娱乐分项设置策划方案三、SPA主题休闲中心项目实施策划方案四、SPA主题休闲中心项目营销推广策划方案五、SPA主题休闲中心项目经营管理策划方案武汉博克广告营销策划有限公司一、世纪欧洲城中央会所SPA主题休闲中心项目可行性分析报告一、项目名称：SPA主题休闲中心二、项目内容:世纪欧洲城是宜昌一高档住宅群落。位于宜昌市中心城区，面对景色优美的滨江公园，其中央会所外观典雅气派，内部二层，近四千平方的使用面积，为更好服务于欧洲城业主及为宜昌城区增添一高层次的休闲、游玩、康乐的好去处，将以中央会所为基础，建设SPA主题休闲中心。以SPA为主题诉求，兼顾运动休闲、美容健身、咖啡语茶、商务中心、会所服务等。三、项目环境分析1、宜昌市消费环境分析宜昌市为湖北省仅次于武汉市的第二大城市，八县一市近400百万人口，而中心城区则有近50万人口，随着三峡大坝的建成，新三峡景区的日趋火爆，宜昌市作为三峡旅游的立足点，其知名度日趋上升，宜昌将会迎来更多的旅游流动人口。宜昌市随之而来的旅游消费潜力会得以拓展，而宜昌市本身的消费能力将会得到进一步的提升。目前宜昌虽有众多宾馆酒店及相关娱乐场所，但是在娱乐休闲的理念和设施上较为落后。总体上仍欠缺与中大型城市，旅游热点城市相适应的新型的、高品味的娱乐场所和项目。面对新三峡所吸引而来的人潮无法进一步有效截流流经宜昌的消费欲望和消费潜力。我们对目前宜昌市内各项娱乐场所和设施进行了初步调查和统计。A、宾馆类：国宾花园、半岛酒店、清江大酒店、白龙大酒店、国际大酒店、桃花岭饭店、三峡工程大酒店、南湖宾馆、夷陵饭店等。一般都提供客户中、西餐饮、咖啡厅、商务中心等服务。少数提供洗浴、美容、网球、台球、乒乓等服务，但大多数在休闲项目方面缺乏规模性和专业性。B、运动类精诚保龄、天禄保龄、国泰康乐、工人文化宫、东方健身娱乐会所、青少年宫、东山体育馆等。有保龄、沙壶、台球、网球、羽毛球、舞蹈健身等，但一般档次较低，且有些地方收费偏高，目前宜昌没有形成消费热点。C、咖啡茶座类好百年、花样年华、流金岁月、老街、梦巴黎、世纪欧典等。一般经营较为专业，有较为良好的环境氛围，并多附带提供餐饮，经营位置较多集中在市中心。目前拥有较多的消费人群。D、专业洗浴类燕子、青儿、皇室足浴、仟禧健康休闲事业机构等，提供足疗、桑拿、按摩少数提供特殊服务。市场较为火爆，但一般规模不大，层次较低，仍是传统的经营设施和操作理念。E、女子美容、美体美之源、蓓丽轩、美肤宝女子会所、创美时美颜创造中心、鹏程美容、自然美、蝶曼、法格弗、姚大夫、名淑、佐登妮丝国际美容连锁机构等，一般经营女子美容，美体、减肥等，装修较为一般，规模一般为小至中等。基本上没有男士美容项目，但有些店铺经营较为火爆。F、综合分类紫荆花园、天街娱乐城、小天鹅水上世界等，综合经营咖啡、茶座、足浴、餐厅、桑拿等。表现有好有差，天街娱乐城较为成功，并有进一步扩展计划。综合初步调查的结果，宜昌城区娱乐康乐场所设施在总体上在层次、在规模上都有一定局限，经营内容趋同，各自特色不突出，经营手法较为单调。(具体情况见附表一)2、项目区域环境分析世纪欧洲城为宜昌地区高档次住宅群落，入住对象应是宜昌地区高收入阶层，具有较强的消费能力和潜力。且欧洲城位于宜昌人口最为集中的西陵区，面对环境优美的滨江公园，得临江之利，交通方便，拥有方便的停车场所，营业辐射范围广阔。可以说虽是繁荣之场所，却得周边清静、美雅之氛围。这正是高层次会所追求的环境目标。将中央会所建成以SPA时尚休闲、咖啡语茶为主题的综合性会所，一方面是投资方实现了开盘时对于会所功能承诺，为世纪欧洲城业主提供了一个高档次休闲服务、商务交流的场所，另一方面高贵、时尚的会所将会成为世纪欧洲城又一个闪亮的卖点，促进现有楼盘的发售和价值的提升，并会促进相关楼盘的开发。同时着眼于整个宜昌地区，将会为宜昌地区提供一个良好的休闲旅游项目。为宜昌商务活动提供一个相得益彰的好去处，提升宜昌市娱乐休闲的整体层次。四、项目设置及需求预测1)项目设置根据对宜昌目前休闲娱乐市场的分析，及对会所功能的分析，建议在中央会所设置以下项目：A、SPA主题休闲中心以目前已成为旅游时尚的SPA水疗休闲为主题之诉求，建立20个左右，不同形式，不同内容的景观式SPA包房，建立一台公共SPA设施，含过道式SPA，公共冲浪水池，干湿桑拿房，洗浴房等，与此配套设施有20个床位左右的美容中心，休息足疗中心形体健身中心等。（均设男、女项目）B、信息化咖啡茶座在会所一楼，设置可提供宽带上网服务的咖啡语茶，并在就餐时间提供特色鲜明的快餐服务，以多区间，包房形式形成相对隔断。以形成相应功能区域，部分区域并配以简单的商务服务中心以利商务活动的开展。C、休闲运动中心在一楼设置小型室内休闲运动场所如乒乓球、台球、沙壶等。2)需求预测根据对宜昌地区相关项目的初步调查，我们认为宜昌娱乐场所目前总体上每综合性单位平均日客流量、人均消费水平如下：（表一）平均日客流量人均单次消费水平均值洗浴类：100人次50—200元125元餐饮类：100人次20—60元40元美容类：50人次20—100元60元健身类：50人次5—60元33元综合统计：300人次26—105元64.5元为求对比我们对武汉相关项目亦做了相应的简单了解（表二）平均日客流量人均单次消费水平均值洗浴类：300人次50—500元275元餐饮类：100人次20—60元40元美容类：50人次20—150元85元健身类：100人次30—100元65元综合统计：550人次26—105元116.3元对比可以看到宜昌在桑拿洗浴及运动健身方面的消费状况明显弱于武汉，这一方面反映出宜昌与武汉在消费能力及消费总量上的差异，另一方面表明宜昌在这两类娱乐项目方面设施与引导消费能力的落后。但调查结果也表明，带有品牌效应的大型、豪华、多项目的娱乐会所其人流,人均消费高于平均水平，特别是人均消费大大高于平均水平。如武汉帝豪大酒店晚7:45---8:451小时内有173人次的流入量，日均在1000人次左右，其消费水平在80—700元之间。如黄河女子健身中心虽要2000元入会费，但已有3000左右的会员数。因而在宜昌引入SPA主题休闲、运动休闲等新的娱乐概念，施以良好的娱乐设施，规范的多品类服务，崭新的经营理念，将会很快在宜昌地区造就娱乐休闲的集聚中心、商务交流的集聚中心，将会很容易地超过目前日均300人次，单次消费64.5元的宜昌平均水平。考虑到宜昌目前八县一市400百万的总人口，宜昌城区50万总人口，宜昌年均70万的旅游流动人口总量，针对宜昌的消费层次的评估，我们取350万的千分之一，50万的百分之一，70万的百分之一，则有能力进行高端娱乐消费的将有15500人的的消费对象总量。按人均每周一次消费则有744000人次的消费次数总量，则日消费流量应在744000/365=2038.4人次/日。再考虑宜昌一万多家企事业单位的存在，作为805户高层次业主集聚中心的中央会所。我们预估试营运期间日均客流量即可在400人次左右，消费水平人均在70元左右。进入营运正常期日均客流量应在500人次以上，消费水平人均在80元左右。并会随着宜昌市的发展而应有每年10%左右的递增。五、投资额度估算(单位元)1、固定资产价值构成1、中央空调及锅炉：12000002、安全监控及计算机中央管理监控系统：4000003、SPA休闲及附属设施装修及设备：45000004、咖啡厅装修及设施：8000005、小型运动休闲中心：4000006、前期工作准备费、推广费及不可预见费用：400000总额度：77000002、流动资金估算按一个月（原料+人工+水、电、燃料）+场租+不可预见费用估算为：（见经营成本估算）916800/12+1200000/12+2005857.5/12+1000000+56445.21=1400000元投资合计：7700000+1400000=9100000六、经营成本估算及分析1、成本构成A．人员工资成本人工定员：一般员工管理人员高管SPA中心：1SPA包房服务员工10足疗服务员工10公共区域服务员工8美容部：16茶座：1饮品部服务员工6餐品部服务员工10公共区域服务服务员工（含茶艺师）15运动休闲中心：101行政部：221（司机1人、保安6、水电2人、清洁4人、大厅接待4人、信息管理2人、采购1人、财会2人）总经理室212（司机1人、文秘1人、大堂经理1人、副总1人、总经理1人）合计：10952人员工资：60010003000人员工资合计：600×109+1000×5+3000×2=76400元年人员工资成本：76400×12=916800元B．经营原料成本(单位元)计算方法:分项比例平均日客流量人均单次消费水平均值洗浴类：100人次（33.3%）125元（48.4%）餐饮类：100人次（33.3%）40元（15.5%）美容类：50人次（16.7%）60元（23.3%）健身类：50人次（16.7%）33元（12.8%）综合统计：300人次（100%）64.5元（100%）第一年分项日营业额预估洗浴类：33.3%×500×48.4%×80×4=25787.5餐饮类：33.3%×500×15.5%×80×4=8258.4美容类：16.7%×500×23.3%×80×4=6225.8健身类：16.7%×500×12.8%×80×4=3420.2第一年分项日经营原料成本预估(按洗浴类：15%餐饮类：20%美容类：35%健身类：5%测算)洗浴类：25787.5×15%=3868.1餐饮类：8258.4×20%=1651.7美容类：6225.8×35%=2179健身类：3420.2×5%=171综合统计：7869.8第一年经营原料成本预估7869.8×365=2872477C、水、电、燃料费用根据同等规模经营机构状况估算为月耗100000年费用为1200000D、场地租金年费用为1000000E、管理费按年经营额的1.5%计算为14600000×1.5%=219000七、固定资产折旧（采用直线折旧法，设备类按10年残值率5%计算。装修及其他按5年残值率2%计算单位：万元）中央空调及锅炉：120×（1-5%）/10=11.4安全监控及计算机中央管理监控系统：40×（1-5%）/10=3.8SPA休闲及附属设施装修及设备：300×（1-2%）/5+100×（1-5%）/10=68.3咖啡厅装修及设施：70×（1-2%）/5+10×（1-5%）/10=14.67小型运动休闲中心：10×（1-2%）/5+30×（1-5%）/10=4.81前期工作准备费及不可预见费用：40×（1-5%）/10=3.8合计：106.782、成本分析由以上分析结果加总可计算得出该项目年经营总成本为：7516077元，其中固定成本为:4643600元，占经营总成本的61.8%，可变成本为:2872477元占经营成本的38.2%，可以看出固定成本在总成本中所占比例较大,在建设初期应注意控制相关项目投入的资金成本。八、营业额分析首年：按客流量：500人/天，消费额：80元/每人，以后三年客流量按年递增10%测算。则首年营业额：500×80×365=14600000元。第二年的营业额：550×80×365=16060000，第二年的营业额：605×80×365=17666000会所总体日接待饱和量大致为1500人次九、财务分析1、经营状况分析进入营运正常期日均客流量在500人次左右，消费水平人均在80元左右。以后三年客流量按年递增10%测算。原料成本、人工成本、水电燃料成本亦按年10%递增。2、税费：营业税：娱乐、桑拿类20%健身美容、餐饮：5%根据经营权重比综合税率为：70%×20%+30%×5%=15.5%另外城市建设税7%，教育附加3%，地方教育税1‰，平价基金2‰合并按营业额的1.5%计算。二项合计为营业额的17%。所得税率按33%计算。3、利润计算及分析：经营利润估算表（单位元