搜索
本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/9/132019/9/13“深国投.鸿福路”项目策划书谨呈：深圳深国投房地产开发有限公司本报告是严格保密的。2东莞—中国十大最佳魅力城市中国十大最具经济活力城市GDP—1155.3亿元；全社会固定资产投资—427.84亿元；社会商品零售总额—389.04亿元本报告是严格保密的。3东莞活力中心——续就城市辉煌典范群众艺术馆鸿福路行政办事中心人民大会堂国书馆群众艺术馆莞太大道展示中心大剧院科学技术博物馆青少年活动中心本项目拥揽最令人激越的都市动线成功人士身份的坐标交通枢纽地段、市场前景倍受青睐区位属性本报告是严格保密的。4项目界定本项目是位于新城市中心区的、中小规模的、区位优势明显的项目。占地:18738平方米建面:80573平方米可售面积:65583平方米容积率:3.5建筑层数:≤23本报告是严格保密的。5通过对区位及项目属性界定，我们所面临的九大核心思考？1、城市中心区对项目的影响？2、银城商圈与项目的关系和机会？3、银丰路给项目带来的机遇与挑战？区位三大机遇？1、东莞商业总量对项目影响有多大？2、东莞商业到底如何,项目商业是否可行？3、项目推出将会面临怎样的发展机会？商业市场三大思考1、项目如何汇聚人流，引领消费时尚？2、如何触发区内居民消费？3、如何成为最有活力、最有魅力的商圈？商脉、人脉三大思考城市中心区——经济信息的聚集地、财富资本的源动力、都市前沿的时尚领地银城商圈——金融商贸核心地带、城市商务轴心、汇聚城市最繁华畅通之道银丰路——缔造东莞饮食、娱乐典范，形成了区内消费惯性，项目可借势发展东莞商业总量将近200万平米，预计今年推出货量为商业竞争虽大，但处于无序发展状态，项目可形成独特的竞争优势脱颖而出沃尔玛商圈的形成及中心区商业氛围的形成，必定会带来大量消费人群缔造极具特色的商务休闲领地，汇聚城市白领饮食、休闲的繁华地延续银丰路饮食文化并捕捉区内商业空白，形成区内消费互补项目位于居民区内，具有强有力的消费支撑力本报告是严格保密的。6我们期望的理想目标销售周期：5——12月9.83800—4500商业价格：1.5—3万元/平米，力争铺王实现万元/平米住宅价格：均价实现元/平米。本报告是严格保密的。7本项目沃尔玛商场银丰路零星商业零星商业零星商业沃尔玛商圈（核心商圈）零星商业（营造商业氛围）†║新兴商圈（整合的结果）沃尔玛商圈作为一个整体定位，资源共享分流银丰路客户资源，以沃尔玛商圈为核心商圈，与零星分布的商业共同营造商业氛围，形成的新兴商圈，将是东莞最有活力、最有魅力的商圈之一整合资源，化零为整商业整体定位的思考本报告是严格保密的。8打造具有新城市中心特色的、充满活力和激情的沃尔玛国际时尚街区本报告是严格保密的。9典型商业街经营状况描述经营评价新世纪酒吧街约5000平米。共七家酒吧，约5000平米。目前生意火暴，吸引了大量的东莞客户前去消费。高峰营业时间停车紧张。目前新世纪▪新天地也正在销售商铺，估计将会将进一步扩大特色酒吧街的规模和影响力。优。扩张空间良好。南城食街餐饮90%；其他10%，约4万平米。目前整体经营状况良好。良好。银丰食街约20000平米（不含酒店/超市）。以餐饮40%为主。经营状况良好。西面少量铺面空置。政府规划为“美食一条街”。优。稳定经营前景较好。雍华庭约10000平米。以餐饮70%为主。优越的地理位置是其天然的优势，生意火暴，带动了周边的店铺经营。临街街铺的经营与近在咫尺的东城步行街内街的反差明显。优。可扩大发展空间小。稳定经营前景较好。花园新村步行街约40000平米（不含商场）。老牌商业街，以餐饮和服装为主。店铺经营状况好，租金高。与周边繁华商业街道构成了城区的最成熟的商圈。优。可扩大发展空间小。稳定经营前景看好。约25000平米。以餐饮35%为主。在短短约2年的时间里，商家踊跃进驻，经营状况较好，区域人流越来越旺。部分铺面未营业。3期商铺正在销售中。良好。稳定持续扩大发展势头较好。怡丰都市广场食街从目前东莞典型的特色商业街经营状况来看，临街街铺的经营状况普遍良好，空铺量少。商业街的可经营性和持续经营性高。畅销的商业形态商业类型MALL集中商业商业街社区商业特点出租为主，销售困难出租为主，销售困难小面积临街商铺租售情况较好。规模小，辐射范围小，价格较低。典型代表华南Mall世博广场花园新村步行街√东莞现有商业类型分析本报告是严格保密的。10中心区餐饮需求量极大，可行可通过引导人流消费各种档次/各大菜系独立经营，扎堆成市餐饮难以形成规模，不可行沃尔玛带动人气，可行项目契合度可通过引导人流消费自然人流要求大人流要求各种档次/各种规模独立经营，扎堆成市本地中低档消费；异地中高档消费东莞目前消费习惯酒吧服装商业街业态定位项目商业街主业态：餐饮+服装√√商业街铺面层数定位单层，部分2层/3层2层单层，部分2层/3层2层2层商业层数营业状况较好花园新村步行街1层状况较好，2层状况一般怡丰都市广场食街1层状况好，2/3层状况一般南城食街营业状况较好雍华庭营业状况佳新世纪酒吧一条街营业状况东莞典型商业街东莞在售商业铺位面积新世界花园地铺（套内面积）超大：300平米；600平米；大:180—220平米中:100-150平米（主力）小:50-90平米（主力）怡丰都市广场（套内面积）超大：280-290；380-470；570；625；655平米大:150—220平米；中:100-150平米小:50—90平米（主力）世博广场（E/F区，建筑面积）大:100—140平米；290平米中:60-100平米小:16—50平米（主力）商业街铺面定位本项目商业街层数：不超过2层项目商业街的适度面积：50—90平米,本报告是严格保密的。11商业消费客户验证本项目定位投资客户需求经营客户需求业态餐饮+服装满足多种经营的需要与自营业态相符面积50—90平米100平米以内50—80平米层数不超过两层首层最多2层层高6米4—6米4米以上开间4—8米开间与进深比为1：4以内西点6—7米，中西餐10米以上进深10—15米西点15米，中西餐20米左右配套设施排烟、排污配套设施齐全排烟、排污及净化系统其他街铺地段，商业氛围，街铺，带租约优先外立面建筑风格考虑不多，注重店内环境本项目的定位与客户的需求是吻合的。本报告是严格保密的。12沃尔玛鸿福广场街铺价值判断：（街铺价值按图示序号递减）1号铺位考虑打造东莞铺王；2、3号铺位考虑作为主力店；若商铺在沃尔玛开业前发售，要提前做好沃尔玛形象以及主力店商业形象。2号铺作为餐饮的主力店，3号铺作为服装主力店。其他店铺的业态自然形成。部分的1、2层商铺可以考虑捆绑销售，通过1楼带动2楼。S1S2本报告是严格保密的。13A区商业布局1——全街铺方案1F2F1F2F异域风情街区本方案要将改动现有的住宅建筑布局，同时考虑与鸿福广场楼间距的问题。室外有足够的街面展示，形成较有特色的沿街商铺。S1S2AB本报告是严格保密的。14本报告是严格保密的。15本报告是严格保密的。16本报告是严格保密的。17一楼四面临街，中间及二楼做室内步行街；管理难度大，室内街铺物业管理费较高。2FA商业布局2——街铺加室内步行街方案本报告是严格保密的。18本报告是严格保密的。19本报告是严格保密的。20本报告是严格保密的。21蓝色为两层商铺，红色为一层商铺。红色区域因为位置较偏，部分可以考虑作为社区商业，如干洗店等满足住宅的需要。B区商业布局建议注：以上方案仅供参考，具体设计将与设计师共同探讨，模拟测算后确定。本报告是严格保密的。22本报告是严格保密的。23本报告是严格保密的。24本报告是严格保密的。25商住物业本报告是严格保密的。26项目可发展物业方向——哪种物业类型在实现利润最大化的同时，其风险最低？普通住宅小户型公寓商务写字楼市场供应量及市场特征；项目规模及地块形状、所处资源；区位优势明显，商务氛围逐渐形成；周边写字楼供应量大，市场同质化竞争激烈；全小户型反应良好，消费者不断壮大；项目区位及配套、规模？？？本报告是严格保密的。27住宅市场竞争分析未来市场供应量超过150万平米，市场竞争激烈；项目规模较大，具备良好的居住环境；容积率一般≤1.9；有三个或以上的核心卖点；市场特征：中信凯旋城金地格林小城地王广场景湖春天项目规模占地：24万平米建筑：40万平米占地：13.6万平米建筑：25万平米城区东纵大道（沃尔玛对面）占地：21.7万平米建筑：38万平米综合容积率一期：1.51.9-----1.79销售均价3900元/m23700元/m23400元/m23200元/m2创新点定位于城市新豪宅异国风情园林，专业的营销方式，成功打造了项目档次与形象东莞首创庭院型半围合组团；七大庭院，七种颜色、七种不同的生活态度，入户花园，每隔四层一空中花园集写字楼、商业、住宅于一体最早以白领精英定位的楼盘客户私营老板、港澳台商、公务员白领阶层，以年轻人为主老城区原有居民，生活便利，可入读中心小学白领精英，公务员销售状况良好良好一般一般核心卖点1、社区规模2、小区配套及园林3、开发商品牌4、地段+环境1、社区规模2、配套及园林3、开发商品牌1、地段2、项目规模3、开发商品牌1、社区规模2、居住环境及园林3、开发商品牌评价位于新城中心区，坐享市政配套；前期宣传推广及销控不力，导致后期房价受限品牌实力，交通便利，会所配套多元化，户型方正项目三面临路，居住环境不好，客户对项目有待进一步观望地段好，户型朝向好，价格适合部分北向户型，而且靠主干道，噪音大，人流混杂周边居住氛围强，区域价值高项目整体定位较低，品质相对低本项目自身特性不具备开发中高档住宅的竞争优势本报告是严格保密的。28写字楼市场竞争分析中心区及周边未来市场总供应量超过100万平米；市场供应量较大，同质化竞争明显；市场销售缓慢；市场需求特征不明显，消费压力较大；鸿福广场国际商会大厦星鹏商务第一国际鸿禧中心华凯广场概况3栋20层，总面积64801平方米1栋19层，总面积31511平米2栋15层，总面积21000平米2栋22层、2栋15层，共526个单位，总面积是9.2万平米2栋12层，总建筑面积是70981平米1栋2层、1栋12层、2栋19层，总建筑面积117332平方米卖点东莞首个产权式酒店公寓中心区首席纯正商务写字楼；商务无国界，商会赢天雅筑—商务工舍；青年创业体验新锐企业总部，首席商务平台健康办公新体验CBD中轴线，全景式纯商务写字楼；大视野,成就大事业物业配套购物、休闲、商务会所1-3层商场4-15层写字楼-1层停车场酒店、写字楼、会展、停车场、购物中心、公寓于一体的综合体空气鲜风系统、自动浇灌系统、会议、休闲中心价格4000元/平米4300元/平米3690元/平米4200元/平米4200元/平米物管酒店式物管国际知名物管公司——高力国际顾问物管专业物业管理智能设备宽频接入、三菱电梯——销售状况较好较差一般良好一般一般主要客户SOHO一族、私人办公室、投资客证券、贸易公司、中小型企业办事处律师事务所、中小证券公司投资客及企业办事处贸易公司、小型企业办事处、证券、律师事务所小型办事处、贸易公司、投资客市场特征：为规避市场正面竞争，本项目不宜主打造商务写字楼本报告是严格保密的。29小户型公寓市场竞争分析未来市场供应量相对较小，总供应量在30万平米以下；容积率相对较高，一般≥2.5，采光通风要求较低；规模相对较少，周边配套齐全；市场供应量相对较小、需求增速明显楼盘名地理位置项目情况点评鸿福广场南城区莞太大道与鸿福大道交界处占地面积5458平方米，由1幢产权式酒店和3幢白领公寓组成，户型面积在30平方米－70平方米之间。地段优越，离城市中心区徒步可达，产权式酒店是其一大卖点。怡丰昌盛大厦南城区西三环路占地面积8959平方米，总建筑面积42715平方米，11层小高层，总货量在500套左右。西三环规划有多个写字楼项目，为该项目积累了相当多的客源需求。怡丰阳光大厦南城区西三环路占地面积8244M