世联-北京鲁能东海花园项目策划方案

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/232019/8/23鲁能东海花园项目启动区户型设计建议谨呈：鲁能英大集团有限公司2启动区产品配比建议u产品类型u地上建筑面积u（平方米）u容积率u套数u套数比u面积比u小独栋别墅u280-300u0.36u90u60%u50%u高级别墅u350-400u0.3u43u30%u35%u豪宅别墅u450以上u0.2u14u10%u15%u合计u47136u0.3u147u100%u100%本报告是严格保密的。3250m2280m2小独栋别墅户型设计要点及推荐户型4小独栋户型设计原则“小面积”体现“大空间”，充分突显“别墅感”将部分功能空间（如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅）结合布置。彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大，而其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的空间交流，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。在控制成本的前提下，增加赠送的地下室面积，并将工人房、设备间等服务空间设置在地下室中。5小独栋户型设计要点地上建筑面积控制在250-280平方米，在此区间内尽可能的趋小。地下建筑面积80平方米左右，总建筑面积330-360平方米。地上二层，地下一层。室内车库，单车位。3-4个卧室，1个主卧室+2-3个次卧室。一层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为了体现较大的空间感受，可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中的两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅的面宽保证在5米1以上。厨房应分为中厨和西厨，其中中厨的面积较大。此外一层还应设计卫生间一处。250平米左右的户型一层可不设卧室，接近280平米的户型一层应设计一间卧室。6小独栋户型设计要点二层主要功能空间为卧室，包括1个主卧区+2个次卧室的选择，其中主卧区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。地下室的功能空间包括设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光。建筑基地的面积在500平米/栋左右，可以通过几栋别墅围合一个集中的组团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间。7u分层u功能空间u面积(平方米)u总面积(平方米)uu首层u门厅u5u140-160u客厅、餐厅、家庭室（可三者或两者结合布置）u60-70u公用卫生间u5u厨房（区分中厨、西厨）u10-15u次卧室u10-15u车库u20u二层u主卧区1u主卧室u15-20u50-60u主人卫生间u10u步入式衣橱u510u书房u10u次卧室1u15-20u30-40u次卧室2u10-15u公用卫生间u5u合计u地上建筑面积u250-280u地下室u家庭影院u20-30u80u多功能厅u20u设备间u10u洗衣房/储藏u10u工人房(包括卫生间）u10u总计u350-380小独栋户型主要功能空间面积建议8u总建筑面积385㎡u地上建筑面积252㎡u地上一层u138㎡u地上二层u114㎡u半地下室u132㎡地上一层地上二层半地下室温哥华森林C5-C户型小独栋别墅推荐户型19车库卧室餐厅家庭室厨房客厅门厅卫生间主卧室阳台主卧卫生间步入室衣橱上空家庭室次卧室次卧室卫生间u总建筑面积u325㎡u地上建筑面积u241㎡u地上一层u136㎡u地上二层u105㎡u地下室u84㎡地上一层地上二层方案A纳帕溪谷SE户型小独栋别墅推荐户型210地上二层方案B地下室纳帕溪谷SE户型小独栋别墅推荐户型211u纳帕溪谷SD户型u总建筑面积u344㎡u地上建筑面积u264㎡u地上一层u132.46㎡u地上二层u97.97㎡u阁楼u34.73㎡u地下室u79.99㎡•该户型是纳帕溪谷经典的小户型设计，2套SD与2套SE户型围合构成“组团”，通过共用庭院、行车路等强调邻里居住氛围的手段来提高局部容积率。地上一层小独栋别墅推荐户型312地上二层阁楼u纳帕溪谷SD户型u总建筑面积u344㎡u地上建筑面积u264㎡u地上一层u132.46㎡u地上二层u97.97㎡u阁楼u34.73㎡u地下室u79.99㎡小独栋别墅推荐户型313小独栋别墅推荐户型4地上一层地上二层14小独栋别墅推荐户型4地下室15小独栋别墅推荐户型5地上一层地上二层16小独栋别墅推荐户型5地下室本报告是严格保密的。17350m2400m2高级别墅户型设计要点及推荐户型18功能空间完整，空间序列清晰充分考虑使用细节，提高居住品质充分、合理、奢侈但却有节制的张扬高级别墅户型设计原则19地上建筑面积350平方米到400平方米。地下建筑面积160到200平方米左右，总建筑面积500-600平方米。地上两层，地下一层。室内车库，双车位。4个卧室，包括1个主卧区+3个次卧室。建筑基地面积在800平方米左右，其中集中花园的面积至少在300平米以上。高级别墅户型设计要点20高级别墅户型设计要点地上一层应按照从礼仪接待空间到家庭活动空间的序列进行整体的空间布局，主要的功能空间包括门厅、客厅、餐厅、家庭室、早餐室、中西厨房、客卧室、车库。门厅的面积在10平方米左右，同时要和其他的功能空间形成通而不透的空间联系。楼梯的位置要注意，务必避免一入户即撞上楼梯的情况。客厅应朝南，面积可适当夸张，面宽应保证在6-7米，客厅（可能的话包括门厅）应设计吹拔，以彰显别墅的气派和身份感。家庭室可以与西厨、早餐室结合布置，在厨房一侧设计后门，朝向后院作为独立的工人出口。在一层应设计一间带独立的卫生间的卧室，供年老或行动不方便的家庭成员以及客人使用。一层还应该设计公共卫生间一处，应做到干湿分离，但可以不包括洗浴空间。注意室内与室外空间的交流，尽量保证主要的功能房间的景观效果，比如可将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院等，多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。21高级别墅户型设计要点二层为休息区，主要的功能空间包括家庭室、主卧区、两间次卧室。主卧区应做到南北通透，宽敞、阔绰并有良好的景观，包括主卧室、书房、独立的卫生间以及男女主人独立的进入式衣帽间，主卧可考虑设计双露台。两间次卧室均应设计衣橱、独立卫生间，可能的话应尽量设计露台。两间次卧室中至少有一间朝南。二层应设计相对独立的小型家庭室一处，未来可以根据业主需要改造成卧室。从降低成本和施工角度考虑，地下室面积基本上为地上一层的面积减去车库的面积。地下室功能空间可以包括：家庭影院、健身房、设备间（包括锅炉房）、洗衣房、工人房（包括独立的卫生间、toilet,basin,shower）、公共卫生间、酒窖、桑拿房等。地下室采光使用下沉庭院采光，下沉庭院要保障一定的面积。22高级别墅户型功能空间面积建议u分层u功能空间u面积(㎡)u总面积(㎡)uu首层u门厅u10u200-240u客厅u40-60u餐厅u15u家庭室u15-20u西厨、早餐室u15u中厨u10-15u公用卫生间u5u次卧室（包括独立卫生间）u20u车库u35u二层u主卧区u主卧室u20-30u150-160u主人卫生间u10-15u步入式衣橱*2u（510）*2u书房u10u次卧室（包括独立卫生间、衣橱）*2u20-30u家庭室u10-15u合计u地上建筑面积u350-400u地下室u康体娱乐空间（包括家庭影院、健身房、桑拿、多功能厅等）u100-120u160-200u设备间/锅炉房u10-20u操作区域（包括储藏室、洗衣房、工人房及卫生间）u30-40u其他（包括酒窖、公共卫生间等）u20u总计u500-60023高级别墅推荐户型1u别墅一层u建筑面积u221m2u使用面积u（m2)u客厅u40u餐厅u15u家庭室u22u卧室u15u西厨u17u中厨u7u储藏室Au2u储藏室Bu2u佣人间u5u卫生间Au3u卫生间Bu5u洗衣房u4u车库u33u别墅二层u建筑面积u146m2u使用面积u（m2)u主卧室u25u主卫生间u13u衣帽间u10u卧室Au15u卧室Bu13u卫生间Au4u卫生间Bu4u露台u17地上一层地上二层兰乔圣菲D户型u总建筑面积u367㎡u地上建筑面积u367㎡u地上一层u221㎡u地上二层u146㎡24高级别墅推荐户型2u总建筑面积u554㎡u地上建筑面积u387㎡u地上一层u221㎡u地上二层u162㎡u地下室u172㎡地上一层地下室地上二层25高级别墅推荐户型3u西山美庐E户型u总建筑面积u615㎡u地上建筑面积u387㎡u地下建筑面积u228㎡地下室地上一层地上二层26高级别墅推荐户型4u总建筑面积u613㎡u地上建筑面积u391㎡u地下建筑面积u222㎡西山美庐E户型地上一层地下室地上二层本报告是严格保密的。27450m2豪宅别墅户型设计要点及推荐户型28豪宅别墅户型设计要点出于兼顾充分展示、引领形象和控制风险的考虑，豪宅别墅的量应控制在20套以内，其中拥有独享资源处可考虑设置1000平方米左右的超大户型，而缺乏独享资源处则应将地上建筑面积控制在500平方米左右。超大户型的设计在满足高级别墅户型设计要点中所提到的功能空间种类的要求的基础上，可由设计师根据资源的分布、室内室外空间的交流等因素进行个性化的设计。此处不再给出户型设计的要点和推荐户型。500平米左右的户型设计的功能空间的组成和序列与高级别墅基本类似，但主要的功能空间的尺寸应进一步放大，同时应增添如男女主人双主卧等进一步彰显别墅的气派与奢侈的功能空间考虑。29地上建筑面积450平方米到550平方米。地下建筑面积250平方米左右，总建筑面积700-800平方米。地上两层，地下一层。室内车库，2-3个车位。建筑基地面积在1200平米左右。5个卧室，包括2个主卧区及三间次卧室。与高级别墅相比，一层的主要功能空间基本相同，但门厅、客厅、餐厅以及公共卫生间的面积可适当放大，其中客厅的面宽要保证在7米以上，同时在入户门厅处增加单独的衣帽间。需设置两个主卧区，提供上下分层和在二层并立的两种选择，除此以外二层还应设计两个次卧室；地下室增加一间卧室供司机使用。豪宅别墅户型设计要点（500m2左右)30u分层u功能空间u面积(㎡)u总面积(㎡)uu首层u门厅（包括衣帽间）u20u280-350u客厅u50-70u餐厅u20-30u家庭室u20-30u西厨、早餐室u20u中厨u20u公用卫生间u20u次卧室（包括独立卫生间、衣橱，可替换为主卧区）u20-30u车库u40-60u二层u主卧区1u主卧室u20u180-220u主人卫生间u10u步入式衣橱u5-10u书房u10-15u主卧区2（可与一层次卧互换）u主卧室u20u主人卫生间u10u步入式衣橱u5-10u起居室u10-15u次卧室（包括独立卫生间、衣橱）*2u20-30u家庭室u20u合计u地上建筑面积u450-550豪宅别墅主要功能空间面积建议（500m2左右)31u分层u功能空间u面积(㎡)u总面积(㎡)u地上建筑面积u350-450u家庭影院u50-60u200-250u多功能厅u40-60u健身房、美容室、桑拿室u30-40u酒吧、酒窖u30-40u设备间/锅炉房u10-20u操作区域（包括储藏室、洗衣房、工人房及卫生间）u30-40u其他（包括司机房及卫生间、公共卫生间等）u20u总计u700-800豪宅别墅主要功能空间面积建议（500m2左右)32u纳帕溪谷F户型u总建筑面积u654㎡u地上建筑面积u469㎡u地上一层u279㎡u地上二层u190㎡u地下室u185㎡地上一层建筑实景图庭院效果图豪宅别墅推荐户型133地上二层地下室u纳帕溪谷F户型u总建筑面积u654㎡u地上建筑面积u469㎡u地上一层u279㎡u地上二层u190㎡u地下室u185㎡豪宅别墅推荐户型134u纳帕溪谷E户型u总建筑面积u637㎡u地上建筑面积u452㎡u地上一层u276㎡u地上二层u176