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燕南路项目前期策划报告2006年11月报告思路市场环境分析客户、户型、形象、价格定位项目发展方向判断项目背景条件项目发展方向判断写在报告之前一个项目的定位除了自身的条件外，更多的是取决于项目周边区域的环境，区域环境赋予的物业价值。本报告对于项目发展方向的研究重点在于对项目所在的区域——华强北片区的发展规律及未来发展趋势的探讨，而不是仅仅依赖于繁锁的调研数据，因此接下来我们会重点分析华强北的区域价值赋予本项目的物业价值，同时结合项目的自身特点确定项目的发展方向。华强北经济模式华强北——深圳最具影响力的商务圈以电子商业为龙头，辅以百货、家电，配以餐饮的商业中心！华强北的核心价值分析IT、电子商业一条街百货零售一条街饮食、娱乐华强北核心价值商业！人群：以商业与商务人士为核心！价值观：以投资收益核心！居住观：以商业居住与商务配套为主功能！华强北的核心价值分析房地产迎合区域经济核心房地产是商业，必然追求利益的最大化，在经济发达的区域，其发展方向必然是迎合区域的主导经济，以主导经济为核心！华强北的房地产发展规律规律一：紧随着经济的发展，物业户型越来越趋小迎合电子商业的发展，物业投资性逐步增强！趋小物业投资更宜！以电子为核心的商业对储货空间的要求小，因而小物业更具实用性！小面积物业总价低，房价上涨更迅速，趋小物业能追求更高的价格！金茂礼都，2003年11月，单房一房为主，均价8200燕南路88号，2004年，1房到3房为主，均价8800富怡雅居,2000年,三房四房为主,均价8000东方时代,2004年,一房两房为主,13000都会100,2001年9月,单房一房二房为主,8000元新亚洲中心,2006年,28-68㎡公寓,时代都会,2003年,一房两房,均价8000君悦阁,2004年,公寓,均价8300,庆福园,2006年,36-55㎡公寓,均价12000规律二：越接近华强北核心商业街中心，物业户型越趋小越近中心，价值与价格越高！物业越是趋小！越近中心，物业的居住性越低，投资性越强！金茂礼都，振兴路,单房23-36㎡,一房41-47㎡为主,2房60-62㎡，燕南路88号，振华路与燕南路交汇处,1房53㎡,2房73㎡,3房140㎡,4房200㎡,5房215㎡富怡雅居,振华路与上步中路交汇处,三房四房为主,东方时代,华强北路与振兴路交汇处,一房两房为主,都会100,中航路,单房30-46㎡,一房56㎡二房61-87㎡为主,新亚洲中心,振中路与中航路交汇处,28-68㎡公寓,时代都会,上步中路与振中路交汇处,一房46㎡,两房77-80㎡,君悦阁,燕南路与振兴路交汇处,公寓,庆福园,福星路,36-55㎡公寓,规律总结：华强北物业中，随着以电子商业为龙头的经济发展，趋小的物业越能迎合需求，越具投资性，更能实现高的价格，创造更多的利益！华强北的房地产发展规律分析项目的发展思路：项目发展方向的定性研究在没有特定条件影响之下，项目开发必然是迎合区域的经济发展核心，以华强北第一圈层最有价值的物业为导向，建成趋小的，更具投资价值，能实现更高价格与利益的物业类型！示例：新亚州广场酒店式商务公寓特定条件：①规划的调整带来的片区环境的改变②项目自身条件的限制③竞争的影响片区经济发展条件：项目发展方向的定性研究片区是深圳商业发展的支柱，在政策的大力支持下，随着新的规划的实施，片区以电子商业为龙头，辅以百货、家电，配以餐饮的商业中心发展将更加具竞争力！华强北商业区商业发展纲要（一）做大做强以电子元器件和电子配套产品为龙头的交易市场，创建“深圳赛格指数”（二）大力发展现代服务业产业群，完善商业区总体功能（三）引入新型业态，增强商业区的聚客力（四）以中高档商品为经营特色，努力繁荣零售业和服务业（五）适当引入文化产业，提高商业区文化品位（六）构建商业区网络交易平台，促进电子商务的广泛应用（七）整合各方面资源，全面促进商业区的物业升级（八）导入CI工程，实施华强北商业区企业品牌战略（九）构建多元物流体系，使之成为深圳物流枢纽的一个重要节点片区规划：近日，铜罗湾百货清仓，改为电子市场，必将电子市场的发展向华强北主街的东面发展，为项目创造了更多机会！项目发展方向的定性研究地块条件：项目发展方向的定性研究总用地面积：13917平方米总建筑面积：88000平方米其中住宅面积：60000平方米商业面积：28000平方米容积率：6.32高层物业！项目发展方向的定性研究第一圈层第二圈层本项目项目处于华强北的核心第二圈层，在第一圈层物业供应缺乏时，有条件以第一圈层物业类型入市场！地块价值：项目发展方向的定性研究竞争情况：中航广场：住宅部分4万平米推出时间最快09年一年约5万平米（一千套左右）的供应量不会产生较大的竞争压力，反而能取得竞合关系，相互促进，共同将第一圈层缺失供应的需求转移到第二圈层！位于华强北第二圈层，客户将以自身商业部分的客户为主，且供应量相对较小！总结：以08年为时间点，项目具备条件做成吻合华强北第一圈层需求，最能实现项目价值，创造更高利益的趋小物业！示例：新亚州广场酒店式商务公寓它更偏投资性，比偏居住性物业更具商业价值，能实现更高的销售价格与投资回报，更能全方位吻合片区所需求的集投资、商务、临时居住、储货为一体的混合功能。项目发展方向的定性研究本项目发展方向的思考本项目住宅小户型住宅公寓商务公寓酒店式服务公寓本项目发展方向的思考思考研判的角度:1.市场环境2.投资回报率3.溢价能力4.未来竞争华强北市场环境土地紧缺商业繁荣写字楼林立酒店繁多住宅比重少三级市场火爆华强北是深圳最佳的高级商业商务圈集商贸、办公、旅游、购物、餐饮、娱乐为一体的多功能商业区华强北市场环境——关于住宅华强北主体为商业、商务办公，区域环境的营造更强调的是商业商务氛围，很多都忽略了居住的需求。在这样一个热闹繁华的商务圈，噪音、环境、空间等显然都不能达到高质生活的要求，如果项目以普通住宅入市，显然周边的环境对于项目的售价支撑力是有限的。华强北对于高品质居家的支撑力不足。公寓发展条件分析序号公寓开发依托的背景条件华强北市场环境与项目拟合度1浓厚的商务氛围或休闲度假氛围浓厚每天的客流量达50万人次，集中了数十家大型商场，5000余间各类店铺，目前是深圳市最大的商业圈√2片区生活配套便捷度高华强北道路纵横交错，交通路线四通八达生活配套堪称深圳最为完善√3品牌/物管具有影响力可通过引进品牌公司，强强联手实现√4片区存在酒店物业，并经营状况较好片区内圣廷苑酒店、东方之珠大酒店、格兰德大酒店等酒店繁多，经营状况较好。√华强北具备开发公寓的市场条件。华强北市场环境——关于公寓华强北的区域环境更适合开发公寓产品！本项目发展方向的思考思考研判的角度:1.市场环境2.投资回报率3.溢价能力4.未来竞争投资回报率华强北作为深圳最大的商业商务区，其物业都有一个明显的特点——商务办公、投资、酒店和居住混为一体，如现代之窗、群星广场、金茂礼都等，公司租用办公、投资居住是其最主要的功能。另外，对于本身定位为纯住宅的楼盘，如富怡雅居，玮鹏花园等，也有很多用于商务办公或出租的，这些都源于华强北具有浓厚的商务氛围。基于华强北独特的客户需求特征，华强北的置业群体更多的来源于投资客户，他们选择投资物业时除关注升值前景外，对于投资回报率更为关注。投资回报率项目名称区域户型面积（㎡）月租金单位面积租金东方时代福田单房25210084东方时代福田2房1厅46350076南方国际广场福田1房1厅42270064南方国际广场福田单房36250069城市天地广场罗湖2房1厅58370064地王公寓罗湖2房757500100国际市长交流中心南山1房1厅40280070（数据来源于中原三级市场近期的租赁成交记录）公寓的租金要明显高于普通住宅租金，一般要高出约10—30%，部分中高端公寓的租金水平已经接近写字楼。投资价值十分可观。公寓产品的投资回报率更高！本项目发展方向的思考思考研判的角度:1.市场环境2.投资回报率3.溢价能力4.未来竞争从溢价能力角度概念包装、星级酒店服务、硬件配套及精装修等方面的综合溢价，相比普通住宅物业溢价能力保守估计10%——30%。酒店式公寓销售均价（元/㎡）非酒店式公寓销售均价（元/㎡）东方时代（04.3）13000燕南路88号（04.5）8800新亚洲中心（06.11）19500庆福园（06.7）11500御景华城9800皇御苑二期7500城市天地广场13000置地逸轩9500阳光新干线8500南方国际广场11000宏轩名庭7200京基东方华都9300东门天下8500分析华强北已开盘的楼盘的均价，公寓的均价远远高于普通住宅的价格（数据来源于中原深港研究中心）公寓溢价能力更高，且适宜在都市中心区域开发，能较好的体现区位价值!本项目发展方向的思考思考研判的角度:1.市场环境2.投资回报率3.溢价能力4.未来竞争07-08年福田区土地供应情况2007名居中心区项目402007荔林苑（二期）82008香蜜湖地铁站附近11万2008香梅路汽车大世界南9万2007蒙古大厦(成吉思汗大厦)259302007泰宏基科技大厦3.33万2007广瑞大厦3．82007福田南福滨大厦北7万2007皇岗新村花园7万2007皇城新洲项目474602007莲花西路枫丹雅苑西侧2.6万2007购物公园对面,中海华庭旁60万2007集泰香蜜湖项目3、00332007嘉洲豪园四期2007景田北财政局旁4万2007美视电力项目5万多2008桑达新村旧城改造项目33万2008竹子林五路与六路之间5.4万2007祈年项目8万2008钰霖莲花路项目5.7586万M22008通亿实业项目6万2008集浩景田项目16100M22008深圳鹏广达新洲项目4.7万M22006东海农科项目13600M22006怡景投资福民中心商业项目4.6万2008新龙达实业竹子林项目1、30332008天健工业区旧城改造项目约100多万2008铁塔投资（竹子林）项目15万M22008城投滨河路项目2.7万多M22008联合金豪竹子林项目2.7万多M22008浩业车公庙项目7.8万M22008联合金豪景田北项目3万M22008福田国泰基项目12万M22006福田中心区地下商场（晶岛国际中心）约8万2008益永地产香蜜湖项目6万M22008中和新沙项目5万M22008八一大厦10万M22008兴云诚实业有限公司车公庙项目39200M22007旭飞福田项目4万M22008景田北一路，景田西路175000M22007岗厦景轩酒店南35000M22007珠江福田项目2007广业成景田项目2万M2未来竞争角度2007香江时代广场15万M22008兴云诚实业香蜜湖项目49万M22008国都集团（东港实业发展有限公司）/君豪实业5.5万M22008深圳市云南烟草中心广场项目128000M2（其中商业21500M2）2008银宇香蜜湖项目3万M22008运发梅林项目3万M22008景田商报路路口75000M22007海辰保税区项目50万2007祥云实业福强路项目8.4万2007梅林三星电子拆迁约38万2007阳基地产梅林水库项目3.41万2007永浩景田项目2万2007桂强芳产业园博园项目（东方园博苑）2007帝梦园梅林项目30万2007特皓梅林项目8万2007亨德来中心北区项目3.2553万2007金众竹子林东区旧改项目20万2007上梅林文体中心0.8853万2007雄江、环庆竹子林项1000007-08年福田区土地供应情况(续)项目的定性研究一？土地稀缺：供应的稀少与片区的商业发展，使更多需求只能以华强北主街为中心向周边辐射。华强北公寓市场空间较大中航广场：住宅部分4万平米推出时间最快09年位于华强北第二圈层，客户将以自身商业部分的客户为主，且供应量相对较小！项目发展方向确认公寓我们开发商务公寓还是酒店式服务公寓？住宅公寓市场环境×√投资回报率×√溢价能力×√未来竞争×√关于商务公寓方向的思考商务公寓目前市场上的商务公寓更偏向于强调办公功能，由于商务公寓拥有70年产权，更吸引写字楼投资客。如车