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本报告是严格保密的。1谨呈：深圳市华来利有限公司华来利莲塘尾项目前期定位策划报告世联地产顾问深圳有限公司2009.5.14公元2010年，深圳豪宅新巅峰本报告是严格保密的。2商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。报告结构第一部分地段◆未第二部分定位◆项第三部分产品◆规规划◆建筑◆户型单元◆产品附加◆第四部分营销◆规第五部分定价◆规第六部分世联◆规本报告是严格保密的。4区域价值1第一部分:地段2009年区域带给我们的巨大机会下，我们如何认识其身？城市价值的轴向生长——近中心区景观资源的轴向延伸——城市绿肺类比香港半山区发展——半山豪宅本报告是严格保密的。本区域的价值体现。视角1.城市发展规划视角视角2.城市森林绿肺视角视角3.城市气质类比视角本报告是严格保密的。中心区香蜜湖华强北福龙路香蜜路莲塘尾区位：距香蜜湖5分钟/中心区10分钟片区总规划面积1.1平方公里沿年底开通福龙路，距城市中心5公里华侨城车行便捷沿福龙路直连香蜜湖路，本报告是严格保密的。城市发展规划视角龙华新城：中轴北向发展拉动机——新客站/地铁4号线龙华新城-福田中心区的南北轴线将成为未来联系深港两地的发展新轴线深圳轴向生长型城市，龙华新城拉动深圳中轴向北强势发展。本项目的价值也将随着城市中轴发展日益突出中部综合组中部综合组团团龙华龙华观澜观澜布吉布吉龙华新城福田中心区龙华新城：2006-2010深圳重点建设区域；定位为中部综合服务组团中心；交通枢纽，公路/地铁/长途客运路线加速建设中；深圳中心区的生活配套基地2009-2009诸多大盘入市场，城市化面貌迅速成熟发展本报告是严格保密的。深圳东西轴向逐步发展充分，未来必然转向以北向纵轴发展为重点的城市发展战略福田中心区南山中心区宝安中心区罗湖中心区龙岗中心城目前深圳已形成了以福田中心为核心，多个城市副中心先后协同发展的轴线模式——东西轴线上区域得到充分发展。本报告是严格保密的。城市北扩，北环大道成为城市主干道，福龙路对香蜜湖的延伸，区域认知将逐渐从边缘转为中心。北环旧印象：“货柜车/城市边缘”新印象“第二条滨海大道”南山区福田区罗湖区滨海/河大道深南大道北环大道南坪快速滨海大道的完成令滨海大道以南区域也纳入了城市核心区域的发展之中随着北环大道变身为深圳东西方向市政主干道——中心城区的辐射范围也将更迅速向北拓张。北环大道：2006/9/16日起禁行货柜车标志着其功能从城市外环快速干道向市政主干道转变南坪快速1期2006/6/30日通车，西段2006/11月通车，全面承接货柜车通行功能福龙路福龙路：纵向交通快速兑现，距离感消除。香蜜湖生活延伸本报告是严格保密的。本项目所在的莲塘尾片区位于未来深圳重点发展的城市主轴线上，区域价值将逐渐凸现。视角1、城市发展——轴向生长本报告是严格保密的。龙华新城与华侨城、华强北围合CBD中心区共同构成了大深圳城市布局下的“黄金三角地带”未来深圳将以福田中心区为核心，在东西/南北轴线上形成“黄金三角地带”本报告是严格保密的。本项目所在的莲塘尾片区正处在“黄金三角带”的中心位置：稀缺的城市中心区位/轴线城市价值快速兑现中莲塘尾福龙路：2009新客站：2010地铁4号线：2010福田口岸：2009红岭中学：2006本报告是严格保密的。价值一：稀缺城市价值快速兑现轴向生长+黄金中心黄金中心视角1、城市发展——距香蜜湖5分钟/中心区10分钟本区域的城市价值体现。视角1.城市发展规划视角视角2.城市森林价值视角视角3.城市气质类比视角莲塘尾资源：生态控制线内山体/两座水库/保护性开发B.本项目A.兰江项目C.云顶香格里拉项目生态控制线区域生态控制线区域生态控制线区域片区周边皆为深圳生态控制线线内受保护山体该片区内包括两座水库禾塘镰水库莲塘尾水库（未蓄水）保护性开发。片区内仅四个项目，开发量严格限制。中低容积率，均在2.7-2.9，有限高要求。D.暂时未知本报告是严格保密的。16城市森林价值——城市中央绿轴起点中心绿轴莲花山公园-市民中心深圳中心公园红树湾公园塘朗山郊野公园莲塘尾片区：绿色长廊的起点步行绿色长廊：为市民建立从山体到海边的休闲娱乐公共空间。一条贯穿深圳南北的景观轴线上稀有的非公共活动的居住区域城市森林价值视角《深圳步行系统规划》：城市中轴线步行通廊：主要指莲花山与城市中心绿轴形成的步行通廊，规划把城市中轴线的绿化景观带进一步拓展，向南延伸到深圳河，向北连通到大脑壳山，形成中心区贯通南北的步行通廊。本报告是严格保密的。本片区价值类比于90年代末银湖，2001-2004年的波托菲诺/香蜜湖，占有城市中心稀缺景观资源银湖之于罗湖（90年代末）银湖：山水之灵气所在、距离罗湖中心有一定距离；交通通达性较好；罗湖：城市经济、政治、商业中心，发展热点区域；波托菲诺之于南山、福田（2001-2004）波托菲诺：生态、人文20年沉淀；距离城市较近；南山、福田：城市中心西移以及滨海大道开通使之成为房地产开发的热点；香蜜湖之于福田（2001-2004）香蜜湖：生态；距离城市中心较近；福田：城市中心。本项目之于城市发展主轴（2009-2009）本项目：稀缺、城市绿肺、低密度区域、距离城市很近、交通的通达性较好；城市发展主轴：城市次中心、物流、交通枢纽，城市热点开发区域。城市核心绿岛城市绿轴城市中轴城市绿肺城市绿肺本报告是严格保密的。视角2.城市森林珍贵的景观资源本项目所在的莲塘尾片区位是未来深圳中心绿轴上稀少的非公共活动场所的居住用地，是继香蜜湖区域后中心区周边最后一块景观独享的生活领域。价值二：稀缺城市资源价值本报告是严格保密的。本区域的城市资源价值视角1.城市发展规划视角视角2.城市森林价值视角视角3.城市气质类比视角本报告是严格保密的。莲塘尾的特色：依山高地势，鸟瞰城市中心景观/近城市同时与城市保持昀佳私密距离片区内地形山地为主三面环抱：私密感开阔视野：最高处约110米，坡地可远眺西南面中心区景观110米约100米约50米中心区香蜜湖山体私密感：与城市的距离，避离嘈杂80米60米65米30米160米视野很好，看中心区城市景观略有遮挡本报告是严格保密的。类似香港的半山豪宅区：居高临下的城市中心景观是城市价值的直接呈现，及与城市保持昀佳的私密距离中环商务区城市公园等公共设施区半山豪宅区香港半山豪宅区：香港最负盛名的豪宅区域，包括帝景园/地利根德里阁/港景别墅/晓峰阁等——半山私密性—居住与城市的恰当区隔高层景观视野——中环城市景观+维多利亚海景维多利亚港本报告是严格保密的。莲塘尾的独特气质：城市半山豪宅区——私密半山，俯瞰财富中心福田中心区深圳湾香港莲花山公园莲塘尾香蜜湖特发高尔夫红树湾莲塘尾片区：未来深圳的半山豪宅区半山私密性—居住环境纯粹，与城市距离车行10分钟便捷，恰倒好处的远离了喧闹高层景观视野——中心区城市景观+周边一线山景，居住于城市财富顶端的享受海中心区莲塘尾城市绿轴（香蜜湖+莲花山）本报告是严格保密的。本项目所在的莲塘尾片区内供应以山体住宅为特色，高差可俯瞰中心区城市景观；类似香港半山豪宅区。视角3.区域气质城市半山豪宅区本报告是严格保密的。08-09年是其开发热潮时期，区域具有后发优势，价值高点的形成时间将会缩短，将取代传统豪宅区成为新的深圳一线豪宅。从1万-3万，7年时间市场验证：区域内项目在08-09年陆续推出，总供应量达45万平米。当前热点开发区域价值提升后发优势，价值高点的形成时间急剧烈缩短。010203040506070809010002年03年04年05年06年07年08年09年深圳湾华侨城香蜜湖福田中心区从1万-3万，2年时间本报告是严格保密的。本项目一线豪宅区域价值将在08-09年充分凸现城市发展主轴上的一线半山豪宅区X从城市发展规划视角：处在城市发展主轴上X从城市森林价值视角：城市绿轴的珍贵起点X从城市气质类比视角：俯瞰城市的半山豪宅区本报告是严格保密的。26本项目的入市时机：09年初区域价值成熟之时，热潮中借势推出20092009莲塘尾片区供应资料来源：世联数据平台兰江1期，预计2009年底/2009年初推出兰江2期，预计2009年底/2009年初推出云顶香格里拉1期，预计2009年初推出云顶香格里拉2期，预计2009下半年推出，2009年3月入伙片区内剩余未知项目，推出时间不明，推测2009年左右本项目，预计2009年第一季度推出B.本项目A.兰江项目C.云顶香格里拉项目福龙路北环大道入口D.未知项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月本报告是严格保密的。27该区域内，本项目与兰江项目将成为区域霸主B.本项目A.兰江项目C.云顶香格里拉项目福龙路北环大道D.未知项目指标对比：1、规模：A〉B〉C〉D2、容积率：差异化小3、户型面积：已知项目皆以大平面为主4、限高：A/B项目限制较宽，可出现少量别墅产品。C/D项目出现别墅产品机会较小项目占地面积万平米建筑面积万平米容积率建筑限高米产品类型2.9656535352.9TH/高层——多层/小高层2.72.7多层/小高层17.714.57.565.946.0952.8D未知2.2A兰江项目B本项目C云顶香格里拉本报告是严格保密的。28兰江项目的先发之势使其成为区域定义者，本项目立志全面超越兰江KPI1、坡地规划：楼体排布沿坡地走势设置规划2、容积率分解：中间布置联排产品，周边高层围合1、楼王：圆楼创新，一户一汤池，实现户户阳台泳池2、联排之间通过构建彼此连接，外形如同一栋建筑3、入口沿坡地地势专门设计沿路艺术小品建筑科技配置：指纹智能锁户型主力户型：160-180平米主力产品：高层平面生态配置：中央大型泳池产品附加本项目备注：兰江总平过程稿兰江：私密的生态社区本报告是严格保密的。29本项目：继兰江之后，利用后发优势成为区域价值的昀终奠定者价值时间价值莲塘尾片区香蜜湖片区兰江项目香蜜湖1号水榭花都1期熙园1期中旅1期香蜜湖豪庭香域中央水榭花都2/3期本项目未知项目云顶香格里拉先行者定义者奠定者奠定者定义者时间新天国际A：兰江项目片区定义者C：云顶项目片区先行者B：本项目片区奠定者D：未知项目片区追随者类比香蜜湖片区：1、片区定义者——最初一批定义片区形象的项目2、片区追随者——影响力不大，借助片区形象的项目3、片区奠定者——将片区价值挖掘到极值的项目本报告是严格保密的。30城市半山峰顶豪宅奠定者使命：必然实现高价值：半山豪宅区域贵胄气质的完美展示——巅峰的高度！它的耸立，俯瞰着这个城市的财富中心，天生的王座气度更注定——震撼一个城市！本报告是严格保密的。31趋势研判2作为深圳新峰顶豪宅和城市一线豪宅新的风向标，必须走在正确的趋势之上！第二部分:定位本报告是严格保密的。32总趋势1城市豪宅价格不受政策影响，快速提升，远超过普通住宅增幅。时间销售面积销售单价同比上涨2005年1-9月4727945.256024.942006年1-9月3717329.977209.152005年1-9月1380259.38789.222006年1-9月1218715.1714271.9862.38%豪宅（144平米以上）19.66%普通住宅500002006.05香蜜湖1号华府260002009.01中信红树湾3期高层35000联排450002009.04东堤园鸿景翠峰泰和园450002009.01凤凰谷别墅150002009.01118002006.11东方尊峪1期当前均价入市时间项目2009年深圳在售城市豪宅列表别墅700002006.12侨城东方花园蝴蝶谷名苑高层48000联排80