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2010年11月海南海口市35、36号地商业前期策划谨呈：××投资有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.112项目分析商圈分析案例分析项目商业部分发展战略业态组合定位招商策略建议规划创新建议出售策略建议报告思路及目录商铺推广策略3商业部分概念性报告概要发展战略——主力店主题特色可出售性灵活性招商策略——分阶段招商重点，对于主力店不惜代价，以面积换单价出售策略——不同位置采用不同出售方式选择最佳出售时机（确定主力店后）项目定位——中央政务区·首席体验式购物中心海洋主题StreetMall（街区购物中心）餐饮娱乐型准区域性以品牌超市为核心的购物中心媒介策略——基本沿用外销媒介策略，内外销主要是推广主题不同，以大理和昆明为推广核心区域，以现场展示，活动营销，户外广告为主要推广媒介规划创新——垂直空间2+1模式水平空间的全街铺规划模式海洋主题的景观街区下沉式广场主入口及中庭负一层变首层商铺功能转换的两种模式（正式与非正式）4项目分析商圈分析案例分析项目商业部分发展战略报告思路业态组合定位招商策略建议规划创新建议出售策略建议商铺推广策略5项目分析——经济技术指标各项指标35号地块36号地块360136023603占地面积（M2）31491.113976.8715628.2729609.96土地用途商住商住商住二类居住用地使用年限（年）70707070容积率5.62.12.02.0建筑密度≤25%≤25%≤25%≤20%绿地率≥50%≥45%≥45%≥45%建筑限高（≤米）200404050停车位（个）-293312592商业面积比例（%）30%15%15%商业面积（M2）5290544034688合计商业面积（M2）619966优势紧邻未来海口市政府、会展中心，片区发展前景较好；有西海岸最具规模的商业配套；临滨海大道、长滨路，有利于商业开发。西海岸二线海景资源，属高档片区，片区消费能力较强；劣势容积率高，建筑密度低地块分割严重，规划限制条件多区域目前人口密度较小,商业氛围冷清机会海南国际旅游岛-带来相关政策利好；东环铁路开通-拉近消费距离跨海大桥–提升片区商业辐射能力南港码头-三港合一带动片区商业发展盈滨半岛-与片区通车，扩大商业辐射范围商业—商业片区发展日益成熟，商业互动性威胁海甸岛美丽沙商圈形成竞争态势片区商业用地较多，未来招商压力较大政府政策性风险项目商业SWOT分析7项目关键问题项目所在商圈未来发展速度的不确定性较大；项目35号地高容积率商业部分可出售性较差。（一般规划层数较高）8项目分析商圈分析案例分析项目商业部分发展战略报告思路业态组合定位招商策略建议规划创新建议出售策略建议商铺推广策略9解放大同路商圈国贸、玉沙路商圈海秀东商圈海口三大商圈——海秀东商圈、解放西大同路商圈、国贸商圈目前，海口市中属于市级的商圈有3个，大小级别依次为：海秀东商圈、解放西大同路商圈、国贸商圈、。其余的海甸岛、秀英、滨海路、龙昆、府城商圈南等都属于城市片区级商圈，影响力和辐射力都不及三大商圈。10海秀路商圈是海口乃至海南省最大的商圈商圈分析指标海秀东商圈1.人口规模及特征分析海口核心商圈，辐射全市，乃至吸引下属县市消费；消费人口年龄22-55岁，教育水平高，收入中上且稳定；以公务员、医生、律师、商人等职业居多。2．经济状况分析处于强势核心商业地位，大型商场云集，酒店众多；从业人员以从商、政府、服务行业居多，居民收入两极化现象明显，消费能力强弱分化；节假日消费强、旅游消费多。3．竞争状况分析同业竞争激烈，大商场定位雷同，经营手段单一，集中在一条街道两侧，市场相对饱和；专卖店众多，与商场专柜形成竞争。4．交通条件分析海秀路为海口市东西方向主干道之一，由于规划原因，已出现停车场紧缺的现象，各商场相互争夺车位，车位不足也给消费者驱车购物带来不便。5．客流量分析多数为自身客流，滞留时间较长，目的性强。在节假日消费相当集中，周末的客流量大过平日，晚上的客流量大过白天。6．环境分析地理位置为绝对的城市中心、商业旺区，区内酒店林立，消费场所众多。7．自身分析中高档商品聚集，经营品种以珠宝、化妆品、服饰、食品、皮具、超市、电脑、电子、通讯等产品为主；卖场设计布置现代、漂亮，为目前海口市最好；经营方式上充分利用门前广场和大型显示屏，活动促销频繁，聚集人气。8．城市规划是政府扶持发展的商业区域，也是发展最成熟的一个区域；但由于前期规划的缺位，出现了诸如车位、同业竞争等问题。海秀路商圈是海口乃至海南省最大的商圈，商品贸易辐射范围涉及到整个海南，在海秀东路一带集中了海口几个最大的shopingmaill，人流车流也是最大的。该商圈由上世纪八十年代起步，现在已经发展成熟，主力商业中心有明珠广场、DC数码城、第一百货、南亚广场等。11海秀路商圈——南亚广场南亚广场项目位于海口市海府路与和平南路的交汇处，商住综合楼，总25层占地面积23528平方米建筑面积128392平方容积率3.5商业面积51977平方米商业层数5层所处商圈海口最大商圈海秀东路、明珠商圈，附近常住人口25万主力店家乐福，2、3层，营业面积约2万停车位地上54，地下及立体停车楼约730，总车位约780状态海口最早的大型超市，目前经营状况良好租金业态套数营业方式负一层160-180元/㎡各类服装、内衣、床上用品、家居饰品；75店铺、柜台首层200-220元/㎡化妆品珠宝首饰店铺、柜台64店铺、柜台二层家乐福超市，海口第一家家乐福三层四层餐厅、娱乐城、影院、美容11店铺、开放式12解放西大同路商圈分析解放西、大同路商圈是得胜沙、解放路、新华南、博爱路传统历史商业街区的延伸，是海口商业的发源地，海口历史最古老的商圈，起源于上个世纪初，很多南洋风情的骑楼街具有历史文化保留意义，如新华南的家电、中山路的交电、博爱路的小商品、得胜沙的服装，这是我市的商业文脉和多年商贸业的积淀。这里将来将被改造成海口主要的商业步行街。该商圈主要的商业中心有友谊商业广场、百货大楼、泰龙城等。商圈分析指标解放路商圈1．人口规模及特征分析海口次级商圈，部分商品具有全市垄断性地位；消费年龄10-60岁，跨度较大；教育水平参差不齐，收入中等或中低水平，稳定性差；以个体户、学生、职员、营业员等为消费主体。2．经济状况分析公共文化配套设施密集，吸引了年轻人消费；小商户云集，政府再就业安排渠道之一；居民收入状况一般，消费能力中等。3．竞争状况分析新华南电器一条街，博爱路小商品一条街、解放西、得胜沙路服装鞋包一条街，聚集了大批小商户，各商户相互依存，形成了专业市场格局，占据了海口市垄断性地位。4．交通条件分析属于街区性质，道路纵横、四通八达，公交路线发达；停车场地有限，仅部分大型商厦有停车场，如多宝利、东方广场等；区内规划有步行街，禁止机动车进入。5．客流量分析客流量大，为自身客流和分享客流；滞留时间长，目的性强，晚上和周末、节假日相对集中。6．环境分析历史悠久的传统商业区域，位于城市地理中心，建筑陈旧、配套落后，集中大批中小商户、手工业者，若不改造发展前景被限。7．自身分析电器产品聚集，服装鞋帽以中低档产品为主，小商品包罗万象；传统街铺形式居多，少数大型商场多采用柜台摊档形式，密集混乱。除电器产品外，很少采用活动促销经营，以议价经营为主。8．城市规划政府规划改造，现状已遭遇发展瓶颈，需要科学的规划、建设和引导。海旅集团负责的海口骑楼老街项目已完成《海口南洋骑楼项目示范区可行性研究报告》。13解放西大同路商圈——友谊商业广场友谊商业广场简述经营楼层7层，停车收费，3元一次，以中高档物品为主、店面大的以保底联营的方式出租所处商圈大同路商圈商业层数7层停车收费3元一次业态租金营业方式首层名品店、快餐、银行、珠宝、化妆品、皮鞋、钟表480-500元/㎡柜台、商铺二层各类女装服饰美容230-280元/㎡柜台、商铺三层运动、休闲服装、户外用品运动品乐器皮具180元/㎡柜台、商铺四层男装、童装、极速乐园开放式五层KTV、咖啡厅、餐厅开放式14国贸商圈分析——最新的商圈国贸商圈是近年随着海口湾片区开发而新型的商圈，也是海口唯一的CBD商圈，起源于九十年代，近年新开张的商业项目有：宜欣购物广场、上邦百汇城，本片区汇集了海口最多的娱乐场所，是海口时尚文化集散地。商圈分析指标国贸商圈1．人口规模及特征分析消费年龄22—60岁，人口密度比海秀路稍逊，教育水平高、收入稳定且位于中上水平，职业以大中公司职员，银行、证券金融机构职员、律师、商人、教师等居多。2．经济状况分析海口CBD，写字楼密集（玉沙国际、国贸中心、深发展大厦、珠江广场、南洋大厦等等），办公人群集中，区内有椰树集团，居民收入高，消费能力强，外来人口多，有度假季节性消费特点。3．竞争状况分析存在市场空白，但由于目前几家商场定位雷同，仍竞争激烈；区内餐饮娱乐业和服务业较发达，外来人口比较乐于居住在该区域。4．交通条件分析区域停车场较多，交通状况较好，公交线路分布密集。5．客流量分析多为分享客流和派生客流。白天的客流多过晚上、工作日客流多过周末和节假日，由餐饮娱乐业和服务业带来的客流较多。6．环境分析海口商务中心区域，商务气氛浓厚7．自身分析商品经营品种多为服装、家居、珠宝、化妆品等传统百货，中等档次，价格昂贵，卖场布置一般，经营手段单一，几乎没有促销活动。8．城市规划政治、文化中心、全市的核心区15国贸商圈——上邦百汇城上邦百汇城简述上邦百汇城位于海口市龙华路，与宜欣广场相距仅500米，项目占地面积47613㎡，建筑面积93713㎡，商业面积7.7万㎡，12000㎡中心广场，1条步行街，3座主建筑，业态分布为主题百货、电影院、大型餐饮娱乐／KTV／酒吧、休闲特色餐饮、时尚精品购物、家乐福、肯德基等。所处商圈国贸商圈商业层数3-5层1条步行街，3座主建筑占地面积47613㎡建筑面积93713㎡商业面积7.7万㎡主力店家乐福，地下1层，租赁面积1.6万平方停车位地上200，地下350，总车位750租金外围的商业楼铺面90-110元/㎡要求签两年，第二年加20%租金外场的地面摊位租金277-333元/㎡，9㎡以内经营状态08年7月开业，不到一年时间，已经成为海口主要的餐饮、娱乐、时尚集中地16国贸商圈——宜欣商业广场宜欣商业广场简述该项目占地60亩，总体建筑面积10万平方米，主体建筑面积8.8万平方米，分为地上5层和地下2层。5层是电影院；4层是潮州菜馆和健身中心；3层是休闲及文化用品等；2层为品牌女装和休闲品牌等；1层设置银行、珠宝、化妆品，以及必胜客和肯德基等知名餐饮品牌；负一层为大润发超市，及附属商业街；负二层为停车场，整个面积达2万多平方米。所处商圈国贸商圈商业层数6层地下一层，地上5层占地面积60亩建筑面积10万平方米商业面积8.8万平方米主力店大润发超市，经营于地下一层，营业面积约2万停车位地上290，地下170，总车位460业态负二层停车场负一层大润发超市，及附属商业街1层银行、珠宝、化妆品，以及必胜客和肯德基等知名餐饮品牌2层品牌女装和休闲品牌等3层休闲及文化用品等4层潮州菜馆和健身中心5层电影院经营状态07年开业，目前大润发宜欣店营业额排大润发华南区营业额第一，日每平方营业额50-60元，年营业额超过3亿17海口商圈分析结论分析结论——本项目是潜在的未来市级商圈但5年内区级商圈的可能性较大详细研究见附件：海口商圈研究报告.doc18项目分析商圈分析国内外案例分析项目商业部分发展战略报告思路业态组合定位招商策略建议规划创新建议出售策略建议商铺推广策略19CanalCity日本博多水城20CanalCity日本博多水城21CanalCity日本博多水城22CanalCity日本博多水城23BluewaterShoppingPark24BluewaterShoppingPark25BluewaterShoppingPark