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2012美玉出绽猛追湾犹如一块璞玉，养在深闺人未识世茂·玉锦湾推广2012执行案世纪瑞博2012.5美玉诞生记玉目录1、玉之大匠：品牌提升2、1玉之产地：区域价值2、2玉之秉赋：产品价值2、3玉之内涵：精神价值3、营销美玉：年度推广4个问题1、销售：20亿销售任务如何去化2、品牌：世茂在成都美誉度较低（世茂·花香首府口碑较差）3、区域：棚户区认知及周边现状差，客群存在心理抗性4、产品：城市综合体及高层2011年销售业绩差5.58高容积率+2万平米商业配套弱+户型混搭1、玉之大匠：蝶变成都美誉品牌价值2、玉之产地：城都心提升区域价值3、玉之产品：童心故里升华产品特性4、营销美玉：精准推广完成销售任务4大解决之道问题之一：关于品牌如何提升世茂品牌价值？1、世茂集团进驻成都时间较晚，与当地知名开发商相比，市场认知度较低2、首个入市项目花香首府成都市场认可度不好，造成品牌落地阻碍集团理念以：缔造生活品位，成就城市梦想为己任，无数个案例足以证明：上海世茂滨江花园、上海世茂佘山庄园、武汉世茂龙湾、北京世茂宫园、南京世茂外滩新城、大连世茂御龙海湾……豪宅教父，品牌价值NO.1亚洲第一高楼超大型水岸豪宅区，大世界基尼斯纪录，中国住宅第一高楼。20万平米的园林绿化，营造各具世界风情的中式苏州园林、英式大草坪、美式夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、法式迷宫及奥林匹克花园六大主题公园滨江产品系标杆：上海世茂滨江花园公园产品系典范：北京世茂奥临花园国家森林公园北端，与13000亩国家森林公园仅一路之隔。社区内绿化率高达55.42%，4万平米的地中海式风情园林，6大异域主题园林相互联结，对应每一栋公寓，中间围绕着1万平米的潋滟湖水，成就了世茂奥临生态奇观案例证明：世茂产品精髓就是高质豪宅鉴于此，在本案品牌和产品理念下我们推广将遵循一种高端调性为推广基础20年，40城，60余个高端项目代表世茂雄厚实力与良好口碑世茂到来改变成都传统豪宅模式，带给成都全新高质生活20年40城60余个高端项目豪宅教父，蝶变成都问题之二：关于区域如何提升项目区位价值？1、区域认知差——成都人心中棚户区认知、脏乱差2、区域现状环境差——曾经工厂区，难以和城西区域相比3、区域未来前景美好，但短期内无法体现过去猛追湾，母猪湾，曾经芦苇沼泽湿地，历史印象不良老城区，曾经国营大厂聚集地，许多已破产关门棚户区认知，成都客版块印象差现在1、区域：城市中心城市一环RBDCBD春熙路春熙路商圈城市中心区位：一环里衔接城市大动脉红星路、建设北路猛追湾街、滨河路地铁3、4号线上盖，交通优势无可挑剔三大商圈：春熙路+CBD+RBD春熙路最繁华商业区域中国商街排名第三CBD和春熙路是成都人休闲玩耍的重要去处三大商圈交汇，铸造成都商业财富传奇休闲价值：RBD城市规划第三核，城市魅力会客厅电视塔+超星级自持酒店开启城市休闲潮流新传统一环里三圈交融凝聚成都城心资源现在2、自然：一江二园锦江活水公园游乐园（成华公园）一江两园自然价值：锦江成都的母亲河怡人景色市区总长29公里是流经成都市区主要河流公园价值：活水公园人与自然和谐共生第一座城市综合性环境教育公园2.4万平米生态环境，成都城市“绿肺”之一人文价值：成华公园（曾经游乐园）锦江畔自然氧吧10万平米纯自然生态公园翻滚列车轨道，承载欢乐记忆一江二园独享城心稀缺自然未来稀缺：城市核心+城市自然加上一环附近项目城市一环城市一环一环内，土地供应趋少嘉通云尚成都339大王钰城名人国际公寓红星国际朗御时代1号美熙国际时代豪庭时代8号昆仑华庭蓝光锦绣城华置都汇华庭东方溪谷旭和倾城润扬双河鹭岛龙泉天立广场富力丽思国际公馆华置广场尊城国际雄飞中心鼎云国际星云国际大厦颐和京都万通花生猫万通红墙国际泰丰御园锦城华府正黄金域国际加上一环附近项目城市一环城市一环锦江锦江和公园双自然我们唯一一环里享中心与自然双重价值唯有玉锦湾成都一环内核+地标级电视塔旁，占据城市核心资源春熙路+CBD+RBD三圈交融，占据城市核心商圈价值一环内活水公园+成华公园，占据城市核心自然静谧城都心树立城市都心豪宅标杆地位三圈交汇商业核心城市核心区位+城市核心自然价值+一江两园一环城都心一江：流经城市锦江两园：活水公园、成华公园（游乐园）一环：城市一环核心区城都心:1.城市核心2.成都“心脏”，寓意本案是城市地标3.三大商圈交融的中心4.一环内双重公园自然价值，寓意城市自然都心区域定位：问题之三：关于产品（物理属性）如何提炼产品价值？1、2011年城市综合体市场销售业绩差2、成都客群对高层产品认可度低3、户型混搭，圈层感差4、本案5.58高容积率，居住舒适度差5、39万规模体量，对比2万平米商业配套较弱本案竞品项目名称所处区域周边交通区域价值自然人文价值保利康桥二环内建设路段RBD地铁6号线沙河华润成都金悦湾西三环外苏坡东路苏坡立交地铁2号线地铁4号线清水河绿地锦天府二环至三环二环路东四段地铁2号线沙河誉峰三环以外京昆高速/创业路紫瑞大道城南CBD地铁1号线地铁7号线神仙树公园九龙仓雍锦汇二环内锦东路二环路地铁2号线双桂公园世茂玉锦湾一环内建设北路猛追湾街游乐园滨河路春熙路商圈CBDRBD锦江游乐园活水公园项目评分优秀优秀良好优秀产品名称业态/组团体量容积绿化户型区间产品配套价格保利康桥普通住宅高层占地7826㎡建面5万4㎡340%120-518㎡下沉游池、室内恒温泳池圣约翰皇家会所铂金幼儿园毛坯13000/㎡精装22000/㎡华润成都金悦湾普通住宅高层占地11万2㎡建面33万㎡330%180-484㎡法式园林景观高级会所精装21000/㎡绿地锦天府普通住宅高层叠拼、独栋占地9万2㎡建面28万㎡330%180-484㎡30000㎡的全景观水系法式园林高级会所待定誉峰高层住宅写字楼商业、酒店占地18万7㎡建面38万㎡3.343%170㎡-380㎡37万方的商业2栋5星级酒店2栋超甲级写字楼东南亚风情会所18000/㎡九龙仓雍锦汇普通住宅高层占地1万5㎡建面7万6㎡3.9629%220-500㎡景观园林高端会所17800/㎡世茂玉锦湾精装SOHO超高层洋房独立商业占地5万㎡建面39万㎡5.58(暂无数据)Soho37-70㎡小户型125-135㎡大户型170-280㎡五星级酒店2万㎡步行街高端会所Soho25000/㎡超高层18000-20000/㎡洋房20000-30000/㎡项目评分优秀优秀差中一般一般通过分析竞品，我们不难看出2万平米商业配套弱+5.58高容积率+户型混搭是项目产品弱势所在我们如何转化？本案产品梳理地段价值1、滨河路+建设路+地铁3号线1、一环内2、锦江畔3、活水公园+成华公园（曾经游乐园）1、一环内+三圈商业价值2、江景+公园+游乐园记忆3、39万㎡规模体量4、多业态产品1、瞰景超高层2、亲水洋房3、独立商业4、SOHO精装酒店公寓1、中国豪宅教父2、成就完美生活品质世茂玉锦湾项目价值体系树1、339米电视塔（“欢乐颂”购物中心、麦当劳、肯德基…）2、自持超星级酒店配套3、生活配套（中医医院、家乐福、餐饮街、酒店等）4、教育配套（电子科技大学、天涯石小学等）5、娱乐配套（海洋馆、柳浪湾码头…）6、金融与配套（10余金融机构+地级医院）区域价值项目价值品牌价值1、春熙路商圈+CBD商圈+RBD曾经游乐场所在地人文价值世茂玉锦湾产品价值梳理区域价值产品价值精神价值品牌价值景观豪宅品牌保证城市价值城市都心一环内春熙路商圈、CBD、RBD观景价值SOHO精装酒店公寓、超高层住宅、亲水洋房、独立商业人文价值游乐场、电视塔，收藏城市记忆品牌价值豪宅教父，中国首席城市运营商城市核心独特标签资源价值资源价值锦江、活水公园+成华公园（游乐场所在地）双重自然180米瞰景超高层百年春熙、千年锦江、自然公园三重景观尽收眼底成都一环内最高建筑集群，南北通透，高采光率，独立性强比肩339电视塔地标性景观豪宅公园感亲水洋房双重景观：拥千年锦江第一湾，万顷绿肺成华公园、隔河相望活水公园独享城市繁华与自然静谧双资源53层精装SOHO6梯20户，一面看城，一面看江奢装标准，高性价比，无敌景观俯瞰全城与全球顶级酒店为邻，享超星级酒店礼遇服务2万平米独立商业高质纯粹商业，户户临街RBD核心高端休闲风情街，保值升值潜力无限精工豪宅品质英国威尔士男爵亲御打造2000平米顶级会所，数亿年贝类珊瑚化石材质石材历史与华美的碰撞，尽在世茂玉锦湾本案周边5分钟商圈，成就极致人生（春熙路商圈、建设路商圈、CBD商务圈、RBD核心区域…）220米超星级自持酒店（万豪，洲际，希尔顿，喜达屋酒店巨擘争相抢驻）百家品牌商业悉心照料生活(家乐福、蜀系餐厅、社区时尚餐饮街等…)百年名校，共育家族未来传人（天涯石小学、猛追湾中学、电子科技大学…）首先：本案规模+本案业态+结合本案周边配套本案是否可释放综合体概念？鉴于2011成都市场综合体销售业绩和印象表现不佳瑞博建议：1、现阶段综合体不作为主要宣传对象2、不提综合体可弱化低商业配比与高容积率反观本案：1、39万体量规模具备城之理念2、多样化产品业态，丰富了城的生活3、周边丰富配套，衍生了城的功能4、竞品中有综合体产品，却无项目提城的思想结论之一：因此，瑞博在现阶段提出“城”的概念然后，再度深入挖掘本案2大自然资源优势1、自然：一江二园1、1、城心稀缺江景价值锦江流经成都市区，多个项目临江靠水锦江是本案优点但非独特价值点1、2、一环内城都心最稀缺公园价值公园一：活水公园2.4万平米，世界知名生态环保公园成都城市中心“绿肺”之一公园二：成华公园10万平米生态公园三大主题：桃花溪谷+湖畔湿地+流金岁月针对主诉求锦江+城心项目来说一环内独享2个公园将成为本案稀缺价值通过分析我们不难看出本案是滨江系+公园系两大产品系豪宅的集大成者+上海世茂滨江系成都世茂玉锦湾成都世茂玉锦湾北京世茂公园系结论之二：2、区域：人文价值最后，深度挖掘一环内城都心资源优势成都游乐园许多成都人曾经休闲游玩乐土成都游乐园许多情侣恋爱约会浪漫地成都游乐园更是家庭聚餐欢乐地结论之三：成都的童心故里一环内城都心，自然价值之上成华公园承载成都人文记忆成为本案最标签价值该，总结了。在成都，有没有这样一种生活？拥有一环内繁华都市质感享受一环内稀缺自然资源收藏一环内人文韵味气质独具一环内休闲风尚魅力We世茂·玉锦湾凝集城市心故里繁华精粹感受城市心故里自然恬静收藏城市心故里纯真回忆尊享城市心故里风尚生活童心故里滨江公园城童心故里：体现区域土地的人文价值（曾经游乐园美好回忆）滨江：临江价值，沿袭世茂滨江系产品优点价值公园：紧靠公园，传承世茂公园系产品优点价值城：39万平米，为未来综合体概念入市留下伏笔产品定位：问题之四：关于项目精神定位如何升华产品价值？1、客群的选择与定位2、游乐园，对于成都以及成都人的意义3、电视塔，对于成都以及成都人的意义4、本案对于成都客群的居住与生活意义有这样一群人一部分人眼中的“成功者”眷恋着这座城市的“成都客”在这片土地上，有他们的事业、他们的家庭以及他们心底最难以忘记的回忆一起唤醒他们吧在城心这片深爱的土地上找回属于自己的那一抹欢乐记忆关键词：游乐场成都人的最美好回忆成都游乐园：这里有令游客欢叫连连的高空翻滚列车、勇敢者转盘、疯狂的老鼠、超级秋千、越野赛车降落伞队等；更有为孩子们瞩目的电动摩托车、遥控车、遥控船、空战机、升降机、弹跳城堡、迪斯卡健身游乐车等转盘上勇敢者的聆聆欢笑声高空翻滚列车上孩子们开心叫喊童年记忆遥控船上的乘风破浪游乐场伴随着我们的成长代表了成都的欢乐回忆关键词：电视塔成都人心中的城市地标象征成都电视塔：锦江河畔，339米高电视塔，成都旅游观光和休闲娱乐地。在这里人们可将成都璀璨绚丽的夜景尽收眼底。凭借电视塔的唯一性高度、及卓越造型及优越地理位置，使之成为成都市和四川省的标志性建筑。人生的第一座象牙塔是年少时憧憬的电视塔这座塔改写成都城市高度这座塔树立成都城市新地标这座塔代表了成都城市高度成为成都人心中“地标”现代成都人又该走向何处他们眷恋成都，但又希冀拥有高品质的居住品质。但是，目前，不能兼美