世邦伟理士-上海世博园项目策划报告-58P

1June2006Presentedto:Presentedto:世邦魏理仕策略顾问部CBRichardEllis|Page2ClientLogoGoesHere目录项目主题项目背景环境分析项目整体发展战略分析世博期间项目整体策划•整体策划概念•居住休闲区•后勤配套服务区世博后项目整体策划•住宅区•商业和商务区世博期间与世博后项目整体策划对比小结CBRichardEllis|Page3ClientLogoGoesHere项目主题CBRichardEllis|Page4ClientLogoGoesHere汉诺威EXPO概况爱知世博会上海世博会2010主题人-自然-技术:一个诞生中的世界自然的睿智城市，让生活更美好参加国家155个国家和17个国际组织115个国家预计200个国家和国际组织,已有14个国家和国际组织参观人数153天,约为1,810万人次184天，共2,205万人184天，预计共7,000万人每天参观人数约为11.8万人次11.98万人38万人场地面积160公顷173公顷528公顷，为历届之最；世博案例汉诺威：建设世博村1,603套住宅单元爱知：志愿人员为27,000人CBRichardEllis|Page5ClientLogoGoesHere项目主题“城市，让生活更美好”——世博村，世界村与世博会的主题相匹配提供住宿、休闲、配套服务的场所公寓、服务公寓、酒店与商业配套等可持续发展的思路CBRichardEllis|Page6ClientLogoGoesHere考虑要素国际行业经验世博会选址、活动安排、场馆分布之间的内在逻辑123需求特点根据本次世博会工作人员的背景、组成特点后续利用符合城市发展脉络，最经济地利用保留建筑本届世博会预计将吸引最多的参观者将从以下方面对世博村的建设进行考虑:主题实际需求经济化利用环保未来居住理念项目主题CBRichardEllis|Page7ClientLogoGoesHere主题的体现上海城市现代化进程的展现黄埔江、母亲河的概念民族工业与现代城市发展的历史海纳百川的国际化眼光以建筑设计使得保留塔吊、厂房成为世博村标志之一体现世界各国的文化融合世博村的各组团邀请多国建筑师以世博主题参与设计融入时尚前沿和最有现代性的建筑理念同时注重中国文化意境的展现项目主题CBRichardEllis|Page8ClientLogoGoesHere项目背景环境分析CBRichardEllis|Page9ClientLogoGoesHere人民广场陆家嘴世纪公园内环线卢浦大桥南浦大桥地铁M8号线项目背景环境分析占地面积32万平方米，规划建筑面积45万平方米其中居住休闲区：30万平方米后勤配套服务区：10万平方米筹备中心：5万平方米世博村四至范围：白莲泾以东，南码头路（规划路）以西，浦东南路以北，明浦路以南CBRichardEllis|Page10ClientLogoGoesHere项目背景环境分析对保留建筑的利用目前，该地块的现状以旧厂房为主，处于搬迁过程中C、E、F区域是保留建筑最多的部分B、D地块处于拆迁过程中，基本都将新建A地块中有部分上海溶剂厂的保留建筑为文物，融合居住氛围图为A地块上海溶剂厂CBRichardEllis|Page11ClientLogoGoesHere项目整体发展战略分析CBRichardEllis|Page12ClientLogoGoesHere为世博会提供全面、细致、人性化的服务设施/服务的功能和景观与世博会主题匹配设施具有经济可行性，考虑后续长期利用价值及回报•永久建筑与临时设施相结合•临时设施投资最小化，会后再次开发提升价值未来住宅理念的展示(环境友好，即环保、节能、生态、科技)世博期间发展战略目标世博会后发展战略目标最大化世博村土地价值及世博品牌的价值•最大化的利用土地价值•对世博会品牌的利用•凸显江景资源优势尽量继承世博间规划布局及发展理念，改造/重建临时建筑与保留建筑，并新建一定的建筑，与世博期间的永久建筑形成规划有机统一考虑长期收益和短期收益相结合符合市场需求项目整体发展战略分析两阶段发展战略CBRichardEllis|Page13ClientLogoGoesHere世博期间项目整体策划CBRichardEllis|Page14ClientLogoGoesHere项目基本布局：三段式的物业布局北部为差异化的居住、服务区域中部将景观风貌与配套商业相结合南部区域为筹备中心的会议办公场所A居住休闲区配套设施B高档公寓D配套设施E配套景观H高档酒店式公寓I高档酒店式公寓C后勤配套服务区商业景观J物流配套F物流配套G筹备中心办公综合世博期间项目整体策划CBRichardEllis|Page15ClientLogoGoesHere内部交通组织原则社区内部实行人车分流特定大型巴士运送路线酒店式公寓拥有专属出行路线过境/内部交通分离大型巴士运送路线酒店式公寓专属出行路线建议增加的道路住宅配套地下车库物流区域巴士停车场物流车辆运送路线世博期间项目整体策划CBRichardEllis|Page16ClientLogoGoesHere需求：•交通：轨道交通，机动车，非机动车•车库：机动车库，非机动车库•更衣室：储物间，更衣室、盥洗室•市场：中型超市，便利店•食堂/餐厅：各类型餐厅（中餐，西餐，快餐），分档次，分规模•酒吧/茶室：休息场所•邮政局银行•寝室/住所：各类型住所（统间，一房，两房，三房），分档次，分规模•洗衣房•健身房•培训室•诊所•宗教场所世博期间项目整体策划我们根据需求导向对世博村各功能区的发展组合进行设计策划建议CBRichardEllis|Page17ClientLogoGoesHere世博期间项目整体策划——居住休闲区居住休闲区居住区整体定位居住物业需求研究H&I地块——酒店式公寓建议B地块——高档公寓建议A地块——配套设施建议D地块——配套设施建议E地块——配套设施建议CBRichardEllis|Page18ClientLogoGoesHere世博期间注：各地块建筑面积见后详表，巴士停车场和景观活动区不占用建筑面积居住休闲区整体定位配套服务设施公寓住宅区酒店式公寓经济型住宿主入口巴士停车场景观活动区和部分工作人员餐厅临时绿地临时绿地用途占地面积容积率建筑面积A配套25,0000.615,000B公寓91,5002.18199,500D配套32,0001.5449,400H酒店公寓4,9002.8763,000I酒店公寓17,000合计200,1001.68326,900CBRichardEllis|Page19ClientLogoGoesHere建议发展环保概念的居住休闲区建议在全国范围内进行调查，了解各地民众对世博会和世博村未来发展的预期。建议打造出全国最节能环保的住宅，来倡导未来住宅的概念。在整个区域内融入高科技的因素：太阳能氢气车水循环处理系统自然资源的利用绿色建材的使用节能型墙面资源的再利用氢气/太阳能混合动力社区穿梭巴士风能利用居住休闲区整体定位CBRichardEllis|Page20ClientLogoGoesHere居住休闲区策划需突出人性化特点居住和配套设施之间的过道使用全天候设计，从A到E之间建设2层的全天候空中走廊，避免行人受气候影响。同时空中走廊还连接B、D区和江边。未来住宅“环境友好”理念的体现拆卸安装较为简易降低日常维护成本采光性好，具有景观效果居住休闲区整体定位CBRichardEllis|Page21ClientLogoGoesHere景观大道在A、D、E的沿线两侧建造林荫景观大道在D地块内建造标志性的社区景观，突出社区中心概念保持B和H、I两地块的视野开阔，同时能享受到社区景观对世界村主题的烘托景观道路居住休闲区整体定位CBRichardEllis|Page22ClientLogoGoesHere地下空间利用分析在B、H、I等永久区域先期建造地下一层停车库A、D、E在世博会期间为临时建筑所在区域,因此先不建造地下车库和埋设过多地下管道。解决世博会期间地下停车的问题减少后期建造地上建筑的桩基成本满足后期出售时，高档住宅对车位的要求地下车库分布通过地下地上车位配比，希望车户比达到1.25:1居住休闲区整体定位CBRichardEllis|Page23ClientLogoGoesHere滨水景观利用分析现状目前由于沿河道路以及防洪堤的阻挡，使得沿河住宅区无法做到真正亲水措施通过在沿河一带设置观景平台设施，减少防洪堤对景观的影响利用小区架空延伸，采用过道形式贯穿道路，从小区直通观景平台在居住物业设计上可采用内部景观的方式做到户户有景可用人造坡地的方式确保沿河第一排住宅拥有最好的景观增加住宅底层标高，例如将一楼作为开放空间，住宅由二楼开始道路黄浦江社区住宅观水平台居住休闲区整体定位CBRichardEllis|Page24ClientLogoGoesHere居住物业需求研究在沪外籍人士对中长期居住的普遍需求类型如下：(居住六个月及以上)总经理级外籍雇员中高层外籍雇员中层外籍雇员居住形式家庭居住3－4人单人/家庭居住1-3人单人/家庭居住1-3人需求的物业类型大户型公寓或别墅两房高档公寓两房高档公寓需求总面积（平方米）250-500100－14080-120人均面积（平方米）80－12035-10026-80其他参照案例：北京奥运会的标准两人共用一间为主人均居住面积达到22.5平方米仅居住一个月的时间资料来源:CBRE居住物业需求研究CBRichardEllis|Page25ClientLogoGoesHere居住物业需求研究居住物业需求研究国际经验，10,000-13,000名世博场馆工作人员；（按每馆66人，世博会共约吸引150－200个参加国的展馆计算）向国际承诺，将提供5,000－10,000人之间的住宿；世博村用地相对紧张；世博场馆周边的中高档居住设施能吸收掉一部分工作人员（如江天宾馆、浦东大酒店）产生居住需求的以外籍人员为主工作人员将在世博村进行最少六个月的中长期逗留根据研究，我们建议世博村容纳7,000名工作人员较为恰当。比例人数物业类型约需人均面积（平方米）总面积（平方米）VIP人员级别等同于总经理级,中高级工作人员等同于中高级外籍雇员，一般人员主要是布展人员等普通员工，等同于中层雇员这里取需求面积的较小值以示保守注:10％30％60％VIP工作人员10%700酒店式公寓9063,000总计100%7,000－－262,500一般人员60%4,200中档公寓26109,200中高级工作人员30%2,100高档公寓4390,300工作人员按等级分类CBRichardEllis|Page26ClientLogoGoesHere居住物业建议——酒店式公寓VIP居住区高密度酒店式公寓独立分区，供10%的VIP居住H&I地块——酒店式公寓建议参考案例：盛捷、雅诗阁、香港广场平均户型90平方米30%60%10%CBRichardEllis|Page27ClientLogoGoesHere居住物业建议——高档公寓中高级工作人员住宅区8层公寓，160-200平米房型，靠近江边节能环保概念建筑采用框架无梁结构，轻质墙体会展结束后可略加重新分割出售B地块——高档公寓建议60%10%30%CBRichardEllis|Page28ClientLogoGoesHere居住物业建议——中档公寓一般工作人员住宅区12－16层公寓，105-150平米房型，距江边较远节能环保概念建筑采用框架无梁结构，轻质墙体会展结束后可略加重新分割出售30%10%60%CBRichardEllis|Page29ClientLogoGoesHereB地块——高档公寓建议B地块建筑形态及布局按照世博后市场需求进行设计第一排采用中空户型的建筑结构，充分放开空间，为距江较远的