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东海岸商业街策划定位报告美格行商业地产二00四年十月七日目录第一部分市场分析第二部分项目分析第三部分策划定位第四部分招商执行万科东海岸商业街第一部分市场分析万科东海岸商业街一、东部及大梅沙概况二、大梅沙商业调查三、盐田食街调查四、问卷调查分析摘要第一部分市场分析万科东海岸商业街大梅沙概况深圳东部，绵延的海岸线长达37公里。这里被政府规划为以滨海旅游度假为主的“东部旅游组团”。组团包括盐田区的大梅沙、小梅沙，以及龙岗区的葵涌、大鹏和南澳三镇，其中大鹏半岛被大鹏湾和大亚湾合围。大梅沙海滨公园，是正在建设中的深圳东部黄金海岸的重要景点。她位于神奇秀丽的南海之滨，风光旖旎的大鹏湾畔，公园的总面积36万平方米，其中沙滩全长18000米，沙滩总面积18万平方米。第一部分市场分析万科东海岸商业街大梅沙概况第一部分市场分析万科东海岸商业街大梅沙商业调查大海沙片区现有三个自然村：成坑村、长坪村和大梅沙村。成坑村位于大梅沙片区北部，村内主要的商业设施有：荣兴海洋中西餐厅和六天客家海洋餐厅，面积共约有300平方米。面向的客户为游人和小部分本地居民。泌茗泉酒家位于成坑村的南部，面积约3000平方米，共两层。面向的客户主要为游客。小型士多店、美容院和五金店，面向的客户以本地居民为主。第一部分市场分析万科东海岸商业街长坪村位于大梅沙片区中西部，直接连着金沙街，周围商业主要有：金沙岛酒楼，集饮食、小型休闲、包房于一体。主要客户为游人。心海假日楼下一楼有一间“心海超市”，面积约500平方米，以日杂百货为主，主要客户为本地居民。大梅沙商业调查第一部分市场分析万科东海岸商业街大梅沙村位于大梅沙片区的中部，村内主要的商业设施有：餐饮、娱乐类：老字号新端华乳鸽王、老牌新瑞华餐厅、丰盛海鲜餐饮、海景酒店、老字号新端华乳鸽王海景分店、麦当劳、肯德基、古川拉面、及酒店内娱乐、休闲商业，主要的客户群为游客。商店及小型士多店，主要客户为本地居民。大梅沙商业调查大梅沙海滩上有两个烧烤场，一间月光西餐酒吧（约300平方米），面向客户为游客。第一部分市场分析万科东海岸商业街金沙街商业状况金沙街的物业主要以宾馆为主，另有部分的商业和百货设施。滨海明珠大酒店和梅沙宾馆位处于金沙街，主要的服务设施有：中、西餐厅、美容店、银行、康乐设施等。主要服务对象为宾馆住户。大梅沙百货经营内容以日常用品、旅游用品为主，另设有菜市场、照相馆等服务设施。主要客户群为本地居民，另含少量的游客。梅沙文化活动中心主要为社区活动中心，有表演舞台等设施。大梅沙商业调查第一部分市场分析万科东海岸商业街大梅沙商业调查消费场新名称经营面积（m2）所在楼层所在位置装修档次消费品特色经营状况主要消费群体老字号新端华乳鸽王约2500一栋三层大梅沙村正对海滨公园中档海鲜乳鸽一般游客老牌新端华餐厅约2000二层大梅沙村正对海滨公园中档海鲜乳鸽一般游客老字号新端华乳鸽王海景酒店约1500一层海景酒店第三座一楼中档海鲜乳鸽一般游客海韵休闲小筑约200一层大梅沙村边中档西餐一般游客及村民心海超市约500一层长坪村旁楼下小型日杂百货一般村民滨海明珠海鲜酒楼约2000二层长坪村金沙街边高档海鲜一般游客泌茗泉渔港大酒楼约3000二层成坑村斜对海滨公园高档海鲜一般游客麦当劳约300一层雅兰酒店一楼中档西式快餐较好游客及村民肯德基约400一层海景酒店一楼中档西式快餐较好游客及村民古川拉面约300一层雅兰酒店一楼中档日式快餐一般游客及村民金沙岛酒楼约1500一、二层长坪村心海假日中高档海鲜一般游客及村民合计约14200————————————第一部分市场分析万科东海岸商业街大梅沙片区商业经营现状特点分析片区商业经营规模较小，多为分散经营，没有成行成市；现有的商业经营以旅游人士为主要的客户对象；现有的商业经营档次总体偏低，缺少中高档、高档商业，未能满足中高消费人群；片区内商业以餐饮为主，而餐饮服务主要以海鲜类为主，没有其它特色经营项目；经营情况受客户群消费特点的限制，季节性较强，旅游淡旺季的经营业绩差距明显；一般在酒店内基本上都设有内部酒楼、桑拿、美容类服务；大梅沙商业调查第一部分市场分析万科东海岸商业街盐田食街调查盐田“海鲜食街”位于盐田区北山道路口，东临大海，距大海沙海滨公园约5分钟车程。“海鲜食街”由盐田区统一规划，协调管理，是深圳颇具特色的海鲜食街，并被列入深圳市八大食街之一，盐田海鲜食街以其独特魅力成为市民品尝新鲜产品的首选之地。“海鲜食街”主要由众多的海鲜酒楼组成，并在街内设有海鲜交易市场。“海鲜食街”整体规划分为二期：食街一期和食街二期。第一部分市场分析万科东海岸商业街食街一期临近盐公路，整体经营状况良好，食街一期整体经营规划较早，已形成较具规模和名声的海鲜街，总共由七家酒楼组成，对到大梅沙旅游和品尝海鲜的客人有一定的吸引力。盐田食街调查第一部分市场分析万科东海岸商业街盐田食街调查名称大概面积(平方米)装修档次经营特色经营状况海龙海鲜酒家1600中档海鲜较好新全盛海鲜酒家1200中档海鲜较好师公会海鲜酒家1200中档海鲜较好金龙海鲜酒家1200中档海鲜较好永盛酒楼1200中档海鲜较好东腾海鲜酒楼1200中档海鲜较好东煌海鲜酒楼1600中档海鲜较好合计9600——————第一部分市场分析万科东海岸商业街食街二期由于位置上劣于一期，尚没有形成较浓的消费食市，因此在经营状况上没有一期那样理想，现仅有四家酒家入驻经营，食街二期有50%的空置率，已有部分的商家由于经营状况不理想而退出了经营。盐田食街调查第一部分市场分析万科东海岸商业街名称大概面积(平方米)装修档次经营特色经营状况嘉乐大酒楼1200中档海鲜一般名豪大酒楼1200中档海鲜一般望海大酒楼1200中档海鲜一般新鸿海鲜酒楼2200中档海鲜一般合计5800——————盐田食街调查第一部分市场分析万科东海岸商业街盐田食街调查盐田食街特点分析：盐田食街起步较早，已经成行成市，成为盐田及深圳一道独特的美食街，被列入深圳八大美食街之一。盐田食街有机发挥了盐田临海资源优势，全部经营海鲜餐饮，形成海鲜一条街。盐田食街的客户群多数为市区公司、行政单位、市区内个人消费者，以及周末和节假日旅游人士。由于盐田食街地处偏远，而且离大梅沙海滨公园较远，所来消费者有一共性——单位车辆或自驾消费。消费水平：食街消费整体水平为中档消费，现时可满足各层次客人的要求，对客户群没有进行细分。第一部分市场分析万科东海岸商业街住宅调查项目名称位置开发商建筑面积建筑类别总户数平均价格心海伽蓝雅居大梅沙内环路深圳心海投资53944住宅3079000I·领海盐田区盐梅路与内环路交界深圳海阔投资11965酒店公寓18915000海世界公寓盐梅路与内环路交界处，大梅沙海滨公园正对面深圳亲地投资26900住宅29010000海语东园大梅沙内环路中新华置业公司20500住宅2468500天琴湾公馆盐梅路东富春东方297000公馆、别墅11720000倚天阁大梅沙内环深圳平叶投资10750高级住宅16315000水云间盐田区盐梅路与内环路交界祥祺地产18363酒店公寓1608000万科东海岸一期大梅沙高速公路北侧万科地产87003TOWNHOUSE，住宅7597100万科东海岸二期大梅沙高速公路北侧万科地产40829TOWNHOUSE，住宅4369200合计————567254——2667——通过对住宅楼盘的调查，发现目前大梅沙的楼盘多为最近几年新建项目，有的尚未竣工入伙。而且多数项目为休闲度假物业，具有浓厚的投资性和度假性，而长期居住人口非常少。消费力非常有限、不稳定。第一部分市场分析万科东海岸商业街酒店调查名称套房数星级标准价格开房率梅沙宾馆160380由于处在旅游区，季节性非常明显，旅游旺季开房率可以达到80%以上，淡季普遍低于50%。海景酒店322四星480-580雅兰酒店206380-480京地酒店105350-450芭堤雅酒店288四星400-500滨海明珠大酒店92350-450沁茗泉酒店120350-450水云间酒店公寓160380-500合计1443————京基五星级酒店待建大梅沙为海滨度假休闲区，游客多，酒店业发展充分。如本项目商业特色非常明显，这部分游客都可能成为目标潜在客户。第一部分市场分析万科东海岸商业街其它相关配套调查名称位置南方电网外环路中兴通讯学院外环路梅沙学校（待建）内环路中国际公学（待建）内环路中高尔夫球场（待建）三洲田国际会议交流中心（待建）大梅沙这些已建和待建的相关配套将在很大程度上提升大梅沙片区的商务功能，届时，将为该片区带来庞大的潜在消费客户群。第一部分市场分析万科东海岸商业街大梅沙及盐田发展规划利好——深盐第二通道深盐快速通道西起罗沙公路，终点接盐坝高速公路，又称“深盐第二通道”。路线全长11.34公里，其中隧道总长5.19公里，桥梁全长4.59公里，双向六车道，预计2006年建成通车，工程投资约20亿元。深盐第二通道的开通，不仅可以有效地解决东部的过境交通问题，还对盐田港区的疏港交通以及区域交通有着重要意义，同时也将可能改变目前大梅沙普遍为休闲度假物业的局面，促使更多的市民在此居住。第一部分市场分析万科东海岸商业街大梅沙每日客流量及车流量状况客流量状况：据官方统计数据，每年大小梅沙旅游人数超过400万人次，日均人数约13000人次，重大节假日高峰期可达到10万人次。车流量状况：根据相关资料调查，大梅沙平均日停车量为600-1000辆，周末节假日停车量达2000辆。原来大梅沙片区设置有800个停车位，但目前实际能够使用的只有500多个，旅游旺季期每日停车位都不够用，经常发生车辆停在路边堵塞交通的现象。公共交通状况大梅沙公共交通还处于发展阶段，目前仅有八路公共巴士103A路：石夏南――小梅沙103B路：下沙村――小梅沙208A路：布吉――大梅沙360路：银湖汽车站――南澳364路：福田车站――大鹏380A路：坑梓――小梅沙380B路：龙华汽车站――小梅沙443路：火车站――小梅沙第一部分市场分析万科东海岸商业街市场调查部分要点总结现有住宅规模567254㎡，2667套。现有酒店套房1443套，年平均入住率约55%。大梅沙正在营业的商业面积大约14200㎡，同时还有一些零散分布在村落里的小商店。大梅沙片区商业总体档次不高，中高及高档消费场所偏少，未能满足中高及高档消费。盐田食街经营特色以海鲜为主，总营业面积约15000㎡，消费客户群多为游客及市内消费者，通常拥有自己的交通工具。大梅沙旅游人数年客流量超过400万人次，日均约13000人次，重大节假日高峰期达到10万人次。大梅沙旅客自驾车辆每日平均约600-1000辆，重大节假日高峰期可超过2000辆。深盐快速通道将于2006年正式开通，西起罗沙公路，终点接盐坝高速公路。.第一部分市场分析万科东海岸商业街调查主题：东海岸商业街消费意向调查调查目的：通过对大梅沙游客的调查，了解游客的消费需求，为东海岸商业街的商业规划及市场定位奠定基础。调查对象：大梅沙游客调查地点：大梅沙海滨公园调查时间：2004年9月30日调查形式：现场问卷调查调查方法：随机拦访调查样本数量：50份问卷调查分析摘要第一部分市场分析万科东海岸商业街问卷调查分析摘要用餐后直接回去30%直接回去38%其他活动11%用餐后去酒吧15%沙滩通宵过夜6%问题一，在大梅沙游玩之后将如何安排活动？调查得出，直接回去的占总样本量的38%，用餐后直接回去占了30%，用餐后去酒吧的占了15%，后两者合计为45%，超过直接回去的比例，表明多数游客游玩后多会在附近就餐。第一部分市场分析万科东海岸商业街问卷调查分析摘要问题二，游客所使用交通工具的不同与其游玩之后的活动安排的相互关系。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%附近用餐后回去直接回去沙滩通宵过夜用餐后去酒吧其他活动公共巴士私家车调查得出，绝大部分乘坐私家车的游客都会在附近就餐后回去或用餐后去酒吧。