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地产运营领航者RealEstateOperationsNavigator天地人和，万事兴——经纬航关于台商大厦广告文案的推荐一.天篇:最外露的气度是天的高度里我们深信您内心里有着属于自已的眼光和品味与天公试比高时寻得一方空间赢得与建筑师之间的默契天地人和,万事兴二、地篇:越好的位置!越是与生俱来，值得拥有！我们深信成为莞城的标签一定是地上289米的高度、LEED金色级预认证这里上风上水引领一份傲人资本天地人和，万事兴三、人篇:商务娓娓道出领袖情愫依然散发着神采那是一种自觉与传奇一种韵致与感受一种舒适之所和审美趣味一种富有中国文化贴进建筑的享受天地人和,万事兴四、和篇：增值人生，为崭新自我而来商者选择怎样的和谐或敢选怎样的和谐他们尊重时间，尊重商与商之间的共羸尊重这先锋思维下的生命激情尊重一座节能、环保、经济、舒适、安全、智慧可持的“生物气候摩天大楼”天地人和，万事兴RealEstateOperations地产运营领航者Navigator显莞城骄傲，树商务价值——东莞台商大厦规划调整和整体策划初稿呈送：金茂房地产开发公司RealEstateOperations地产运营领航者Navigator我们的做法，与传统代理公司有所不同……因为商业模式在变，服务和解决方案在变针对消费者的创新，以客户需求为中心的运营模式通过弹性信息架构和协作业务网络，羸得竞争优势是一切工作的前提经纬航，在以客户为出发点以一整套的服务和解决方案以迎合2010年时代背景的商业运营模式来满足消费者的最终需求提升客户价值RealEstateOperations地产运营领航者Navigator台商大厦专案目录一、案例分享二、台商大厦项目介绍与分析评估三、目前东莞写字楼市场状况四、竞争对手扫描五、我们得出的项目总体定位、定性以及定量六、我们提出来的台商大厦项目规划设计七、台商大厦的消费层轮廓描述八、台商大厦项目VI及CI系统九、关于台商大厦的理念策划和营销策划十、关于我们RealEstateOperations地产运营领航者Navigator一、案例分享——用什么样的项目可以让我们借鉴？RealEstateOperations地产运营领航者Navigator（一）、深圳地王大厦1、简介：大楼于1996年完工，正式名称为信兴广场。因所占土地当年拍卖拍得深圳土地交易最高价格，故公众称之为地王大厦。总建达266784平方米，主楼高69层，附楼高33层，为商务酒店式公寓，面积约为43125平方米，其最引人注目的设计是空中游泳池，空间跨距约25米，高20米，上下扩展由9层至16层。夹在商业大楼和商务公寓中间的是购物商场，它的平面设计以一个形似钥匙洞的5层高的中庭为主。顶层为主题性观光项目“深港之窗”，在此可以俯览深圳市容，远眺香港市容。RealEstateOperations地产运营领航者Navigator２、地王大厦信兴广场特色：由商业大楼、商务公寓和购物中心三部分组成。深圳的重要标志，与周围的人文，自然景观相配合，成为深圳独特的旅游景点。大楼建筑体形的设计灵感，来源于中世纪西方的教堂和中国古代文化中通、透、瘦的神髓，它的宽与高之比例为1：9，创造了世界超高层建筑最“扁”最“瘦”的纪录。３、地王大厦信兴广场地标定位：地标建筑，深圳第一高楼。不仅刷新了深圳高层建筑的新高度，而且建成至今，客户一直主要是针对世界排位前500强的企业。目前100家进驻深圳的世界500强企业中，有超过1/3的企业选择在此办公。RealEstateOperations地产运营领航者Navigator（一）、广州国际金融中心１、简介：广州国际金融中心（简称广州西塔），整个项目包括有3.5万平方米的商业、7万多平方米的酒店、5万多平方米的公寓和18万平方米的写字楼。西塔项目占地面积31084.96平方米，其中包括8531.49平方米的城市绿化用地。项目选用国际邀请竞赛8号优胜建筑方案，由英国设计师设计，总建筑面积44.8万平方米，地面以上共103层，地下4层，楼体高度432米，全国第二，华南第一高。计划1-69层为商业办公层；70-98层为酒店；99-103层为观光层。RealEstateOperations地产运营领航者Navigator２、广州国际金融中心特色：依广州新城市中轴线而生，临珠江而立，集办公、酒店、休闲娱乐为一体，选用国际邀请竞赛8号优胜建筑方案，由英国设计师设计，其设计意念为“通透水晶”。建筑结构，采用钢管混凝土巨型斜交网格外筒与钢筋混凝土剪力墙内筒的结构体系，是世界超高层建筑中唯一一例。内部采用目前最新的空气处理技术的新风更换系统；外观通体玻璃幕墙，外形比例很具备国际语言，从节能等技术层面都达到了一定高度。底座从抗震、风荷载以及造价等方面综合考虑，比例也是相当精准的。３、广州国际金融中心地标定位：华南地标建筑，华南地区第一高楼，是中国第三高楼，仅次于台湾１０１大厦和上海环球金融中心。建成后也将成为展示广州城市新形象的地标建筑。RealEstateOperations地产运营领航者Navigator二、台商大厦项目介绍与分析评估——我们自己怎么样?RealEstateOperations地产运营领航者Navigator（一）、台商大厦项目介绍东莞第一高楼，堪称东莞新地标。地上高289米，地下深15、6米，地上68层，地下4层，占地3万平方米，总面积28、2万平方米。以前瞻性的绿色建筑理念，目前已获得LEED金色级预认证，环境优越、功能齐全，是工作与生活的绝佳领地，是一座节能、环保、经济、舒适、安全、智慧可持的“生物气候摩天大楼”！高瑞配套方面有每秒6米超高速电梯、中央空调、独立新风系统、5A智能化、水电节能设备等高新技术的应用。另外在抗震方面，在7级地震下，大厦安然无恙，商务办公人士安全得以保障。RealEstateOperations地产运营领航者Navigator自身所形成的品牌效应（区位的无比优越、华南地区屈指可数的摩天大楼）已经拥有的口碑和旺盛的人气（东莞新地标，已规划中的最高建筑物）开发商的实力和深入人心的品牌形象业态分布情况规划的优越和齐全完备的内外配套和完美的品质率先推出的“绿色建筑理念”国内一流的物业管家（二）、项目的SWOT分析１、优势２、劣势市中心的喧闹和空气的浑浊绿化和自然景观的不足高楼间距的缺陷租售、物管、停车等费用较高RealEstateOperations地产运营领航者Navigator３、机会点城中板块内并未出现有绝对竞争力的其他摩天大楼，竞争环境有利台商大厦的品牌和已有的客户网络及资源中国将进入08金融危机的复苏阶段，属于利好因素，大量来东莞投资、生活的国内及国际人士将变成台商大厦后期的主要目标客户之一台商大厦的至尊品牌在不断延伸一些新楼盘开发商的知名度还不够，消费者存在一定的信心不足４、威胁点附近有开盘和即将开盘的高品质的大厦，分流了部分目标群许多“商改住”的高楼，具有性价比优势，对部分良企精英有很大的吸引力有些先行交付的楼盘，区位相当不错,品质很高，配套先进价格适中，且已有大量的广告作铺垫，消费者已有一定的认识和好感RealEstateOperations地产运营领航者Navigator（三）、项目的评估１、区位：雄踞东莞CBD中央商务区核心。紧邻东莞城市动脉东莞大道，前有CBD、后有CFD，靠近国际会展中心及行政中心，周边高档写字楼云集。R1、R2线城市双轨交汇，立体化交通，运营城市未来。２、体量：项目28万㎡总建筑面积，相当于2009年所有项目推出量的1/2以上，体量大，销售周期长。３、客源：本案高端产品定位，意味着投资、自用客户购买力强劲，且有强烈的购买信心。但目前产业转型处于初期，高端客户较少。４、成本：产品整体成本投入量大，风险系数更大。RealEstateOperations地产运营领航者Navigator三、目前东莞写字楼市场状况——我们处在怎么样的写字楼市场？RealEstateOperations地产运营领航者Navigator（一）、市场背景1、近两年推出的量导致整体写字楼市场供过于求，致使市场存量激增，按这种年平均7万㎡市场去化速度，需要近10年的时间方可去化。累积存量大，形成最大的问题点。2、分布相对集中，价格范围每平在6500-12000元之间，租金范围每平在30-45元/㎡之间，早期产品素质不高，在售楼盘硬件水平有较大提升，新兴写字楼的使用者主要是一些高起点行业，“住改商”政策使新旧两区的写字楼市场的竞争日趋加剧。3、入住面积比例最大的是金融保险类，其次是文化传播类、基础设施类和外地公司驻莞办事处4、投资客是CBD内环商住楼的主力客户,其中包括东莞市和外地两方面投资客户;自用型客户多是一些中小成长型客户，如广告咨询、科技网络、中介服务等行业。5、在纯出租情况下的客户定位（1）大客户：行业的领导者，具有集聚性和带动力的企业；（2）：广东省成长中的优秀企业：咨询服务类、科技类、贸易类等；RealEstateOperations地产运营领航者Navigator（二）、市场竞争格局1、东莞市写字楼市场正在进入结构性调整阶段，在售项目产品品质明显提升。2、从第一国际、财富大厦这些高品质高价位写字楼项目的热销也在一定程度上反应出高端客户对高档写字楼的需求。高端客户对高档写字楼的需求。3、CBD内环客户成交因素（1）、新区域形象建设初期，政府宣传力度大；（2）、新区域写字楼预期收益比较高，吸引大量投资客；（3）、项目大多以7000元/平米左右的价格入市，门槛较低。4、东莞产业开始转型是不争的实事，虽目前处于转型的初期，加工制造业尚属主体。但区域属性，项目规划特性，销售价格绝对性极佳的楼盘仍可对目标客户的深度挖掘，引进高端写字楼的投资客与高端写字楼的租户。5、近两年来，因行政中心南迁，中央商务区、中央生活区概念的提出，以及东莞大道“总部经济构想”逐步付诸实施等城市规划，东莞写字楼市场迎来了第二次开发高峰期。地产运营领航者RealEstateOperationsNavigator4000380086608351720010000150000500010000150002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年近年写字楼销售价格走势（2005-2009年）成交价格？（三）、价格变化趋势和租金变化趋势4030554540506001020304050602005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年近年写字楼租金价格走势（2005-2009年）租金水平？地产运营领航者RealEstateOperationsNavigator项目总建筑面积总套数市场存量/面积销售价格总层数盈锋商务中心29005.01㎡463套9869.42㎡（99套）7000元/㎡20层丰硕广场55926.26㎡242套12378.29㎡（112套）7700元/㎡29层希尔顿广场62000㎡1030套售完7000元/㎡11层（小高层）第一国际3期33306.28㎡180套售完9000元/㎡25层鼎丰卡布斯60000㎡288套剩余20%7500元/㎡A#26层、B#18层鑫城大厦43530.33平方米448套5720.24平方米（7套）6300元/㎡21层嘉骏中心97723.15㎡360套20139.21㎡（252套）6500元/㎡23层财富广场73000㎡371套25436.05平方米（137套）11000元/㎡22层协和大厦1.35万㎡180套剩35%7200元/㎡22层合计468000㎡3562套7688元/㎡（四）、2009年写字楼供应市场和产品规划与配置之综合对比项目层高(米）单层面积单层规划车位数均价管理费公摊中央空调装修卡布斯3.5A1296.7B878.436梯4户58875003.832.8无无协和大厦3.17823梯10户36072003.834无部分带装修财富广场3.215005梯8户268108003.532有无第一国际3.714885梯12户139790