房产测绘中几个常见问题的分析

房产测绘中几个常见问题的分析随着我国房地产业的迅猛发展，房产测绘工作显得目益重要。正确处理好房产测绘中的技术问题，为房地产开发、经营单位准确提供测绘成果数据，切实维护房地产交易当事人的合法权益具有重要意义。现就房产测绘中的几个常见问题进行如下浅析，愿与同仁共同研讨。一、房屋边长测量的精度要求分析国家标准《房产测量规范》(GB／T17986—2000)中仅规定测量房屋面积的精度要求与限差规定，而对相应的边长测量精度与限差没有具体的规定，本人认为要达到所测房屋面积的精度等级，应当考虑相应边长测量精度和限差要求。如果房屋面积测量无明显系统误差，随机误差占主导地位时，边长测量误差与房屋面积误差均服从于正态分布，则可根据算式znD=(mO+md／D*D)，计算出各等级房屋面积误差需对应的边长测量精度。式中：mD一房屋边长中误差，m；m0-边长测量中边长误差中的固定误差，m；md／D一房屋边长误差中比例误差的比例系数；D一房屋边长。需要说明的是，在边长测量中，边长误差和房屋面积误差不一定都服从从正态分布，—旦房屋边长误差接近限差，且符号相同，面积差便会超差，这成为“不利情况下的边长测量误差”在不利情况下边长测量误差的限差，适用于特殊要求(或在非常严格的情况下)的面积测量对边长测量误差的限差。二、正确区分房产测量面积“精度”与商品房销售合同中“面积误差”的不同含义国家标准《房产测量规范》(GB／T17986-2000)中规定，房产面积测量的精度以中误差为评定标准，以国家二级精度为例，其公式为Ms=O．04V~-+0．002s式中：s一房产面积，m2；Ms一面积精度。房产测量人员在测量房屋的建筑面积以及产权面积时，由于仪器、天气、地质环境、技术水平等各种因素的影响，对某一测量面积数据经过不同人员或不同次数的测量，产生的结果不一定相同，必定产生误差。而《商品房销售合同》中面积误差的定义是产权登记面积与合同约定面积之差，其误差比绝对值要求不超过3％。选择3％作为标准，主要目的是为了解决当前商品房销售中出现的面积纠纷。考虑到在当前的商品房买卖中，许多房地产开发企业对面积误差不作约定或单方面作出规定的现实，为了充分保护处于弱势地位的买受人的利益，规定了合同未作约定的处理方式。这样一方面提示买受人如何进行约定面积纠纷的处理原则，另一方面，为合同中未作约定时，对面积纠纷的处理提出方法，防止房地产开发企业在面积上进行“恶意欺诈”。产权登记面积就是有房产测量资格单位根据《房产测量规范》的规定测量计算，由房地产行政主管部门确认并进行产权登记的面积；而合同约定面积是通过自己估算或者设计部门提供的图纸面积或者是通过有关房产测量部门预测的数据。这个数据即便与实测的面积以及该处房屋的真实面积非常接近，而且假定其面积误差也在《规范》规定的精度范围内，但它不能用3％这个误差概念来替代测量精度。《商品房销售合同》中的面积误差比绝对值不超过3％的概念，只能以房产主管部门登记的产权面积与合同约定面积之差来认定，也就是说，合同约定面积只能以确权面积为比照对象，绝不能把合同面积差与房产测量的面积精度混为一谈。三、多功能综合楼的分摊原则多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物，这幢建筑物内有住宅，商业用房，也有办公用房，各共有建筑面积的功能与服务对象也各不相同。因此对多功能综合楼就不能和普通住宅楼一样，用一个分摊系数一次进行分摊，而是考虑各功能区的共有建筑面积的构成，按各自的功能和服务对象分别进行分摊，即多级分摊。按照国家标准《房产测量规范》(GB／T17986—20o0)的规定，采取由高到低，由上而下，由整体到局部的分摊模式，即先分摊整幢的共有建筑面积，把它分摊至各功能区；功能区再把上级分得的共有面积和功能区自身共有建筑面积加在一起，再分摊至功能区内各层；然后层再把分摊的面积和层自身的共有建筑面积加在一起，最后分摊至各套或各户。套内建筑面积加上分摊面积，就得到了各套或各户的产权面积。若功能区内，各层的结构相同，共有建筑面积也相同，则可免去层级分摊，由该功能区直接分摊至套或户。四、明确房屋规划设计面积、房屋产权面积和房屋实际测量建筑面积的含义及相应关系房屋规划设计面积指房屋建筑在动工建设前由当地规划设计部门根据当地的规划设计规定而批准的房屋建筑面积，它由房屋设计规范和当地有关政策的规定、标准而确定的。房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。房屋实测面积，是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据依据国家测量规范对楼宇进行的实际勘测绘图、计算而得出的面积，是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。以上三者既互相联系，又有因果关系。没有规划设计建筑面积，就没有竣工房屋的建筑面积，没有实测的房屋建筑面积，就没有房屋产权登记面积；反过来，最后的产权面积可以检核房屋的竣工面积和规划设计面积。在计算房屋建筑面积过程中，如果规划部门和房产测量部门执行的标准是一致的，且施工单位施工过程中未超出施工误差，那么，上述三种含义的建筑面积在数据上应该是统一到房屋产权面积上来。所以这三个建筑面积是不同的三个概念，在实际工作中应当把握好，不能混淆。