房地产项目设计管理工作小结

房地产项目设计管理工作小结一、项目规划方案设计管理1、项目策划阶段，提出符合市场定位（依据市场研究报告）及营销（户型、面积段、建筑风格等）的设计理念。（拿地后项目定位会）2、方案设计阶段，参与项目的设计方案评审，对方案的合理性、经济性、设计效果及可实施性提出意见与见解。（内部方案评审会）3、规划报批阶段，全程参与项目规划方案报批，与规划主管部门沟通项目方案（项目规划设计条件、当地规划管理文件），协调设计院解决过程中遇到的问题（技术经济指标与日照问题很重要），按照计划节点完成报批。报批阶段划分：a、规划主管部门分管领导沟通确认；b、参与方案专家评审会并根据专家会意见调整修改方案；（会前与相应专家沟通）；c、征询各相关部门意见（消防、人防、园林、环保、交通、城管、物业办等），根据有关意见对方案调整；d、上报市规委会评审（总平图、效果图、技术经济指标、功能分区图、交通分析图、景观分析、竖向设计、日照分析、综合管网图、建筑单体图）；e、完成方案调整并备案。二、项目施工图设计管理1、施工图设计阶段：a、选择合适的施工图设计单位并签订设计合同；b、编写项目设计任务书；c、向设计单位提供上阶段的设计资料和文件（备案文本）、主管部门批准文件、工程建造标准；d、全程跟进施工图的设计进度，要求设计单位严格按照既定节点计划完成出图；（基础图先出、首开楼栋先出）2、施工图审核阶段：a、施工图外审，选择合作较好的施工图审查单位，快速审查快速出具施工图审图合格证（3天出意见+设计院意见回复+1天出证），配合办理施工证。外审主要审核是否满足国家及地方规范要求（强条必须满足、非强条可沟通争取不执行）。b、施工图内审，审核施工图是否按照设计任务书及合同要求设计。①图纸提供的数量、专业是否齐全；②图纸是否达到设计深度要求；③是否满足合同要求的限额设计指标（含钢量、砼含量）；④是否出现施工图常见设计问题；⑤材料、设备的选用是否合理、经济（混凝土等级、砌体材料、保温、门窗、管材等）；⑥是否控制在方案阶段设计概算内。3、办证配合阶段：a）施工许可证，提供施工图图审合格证、人防图审合格证（如有）、图审意见及回复（一式两份）；各单体建筑节能计算书、节能备案表（盖图审章、一式三份）；消防设计文件、二次供水设计资料、燃气图纸审核；配合完成质量监督表填报。b）预售许可证，完成销售资源库制作（户型图、销售合同附图、改造前后平面图、不利因素展示、交付标准）；面积预测报告审核确认。三、项目实施阶段设计管理1、施工图纸交底与会审：会前施工单位、监理单位提前审图；会中设计单位交底设计意图及施工注意事项、答复各单位的图纸疑问；会后完善图纸交底会审记录内容，各主体单位签字盖章。2、设计变更管理：图审意见产生变更单、设计优化变更单、错漏碰缺变更单、施工单位提出的技术核定单。设计变更单及时审核与变更收发管理、建立台账；3、各专项工程设计管理：专项设计招标及图纸技术问题总协调管理。a）园区景观设计，包括景观方案设计（满足绿地率、产品定位标准，集团上会确认，上园林部门专家会）、景观施工图设计（园林部门备案、集团备案）。b）精装修设计，依据产品配置标准、交付标准设计。公共区域装修包括首层入户大堂、电梯厅、公共走廊、地下室入户大堂等；精装交付重点为户内精装设计：玄关、厨房、客餐厅、主卧、次卧、书房、卫生间、阳台等部位的顶棚、墙面、地面，厨房的橱柜、燃气灶、油烟机、热水器，卫生间的淋浴间、洗漱区等设计。c）弱电智能化设计，整个园区智能化设计（闭路监控、门禁、周界警戒、背景音乐、电子公告等系统），单体内弱电设计（门禁系统、可视对讲、弱电箱、电话网络点位、紧急救援等）。d）室外综合管线设计，包括雨污排水、自来水（常压供水）、开闭所前电缆沟、燃气管线、三网合一管线等，需综合协调能力较强的设计单位。3、二次深化设计管理：a）幕墙深化设计，设计单位选定、签订合同、设计图纸审核（石材材质、颜色把控）；b）门窗深化设计确认，中标单位深化图纸审核：满足建筑外立面方案设计要求、材料符合节能设计要求；c）外立面分缝图确认，依据方案效果图控制好外立面形式与效果，与建筑整体风格一致；d）栏杆百叶深化图确认，材料经济合理、颜色型式满足方案立面要求；e）电梯图纸确认，满足配置电梯参数与建筑预留设计尺寸。四、设计单位的管理1、设计单位考察、编写评估报告；2、编制设计招标书、各阶段设计任务书；3、设计单位选定，设计合同条款谈判与签订；4、跟进各阶段图纸设计进度，并依据图纸进度与质量情况，安排支付设计费；5、协调设计单位到项目参与各节点工程验收。五、销售三宝设计管理1、样板房设计管理：展示户型确定、样板房土建施工图设计（砖混或钢结构）；精装修设计单位选定、合同签订；装修风格、硬装、软装标准确定，样板房装修方案设计、上会确定方案、施工图设计；各装修用材选型定样、施工过程中效果把控与技术问题协调处理。2、售楼部设计管理：根据营销要求确定售楼部面积、平面布置、装修风格、外立面造型等；售楼部土建施工图设计（临建或永久）；室内装修方案设计并过会确定，根据方案完成施工图设计；施工现场技术问题协调处理。3、景观展示区设计管理：根据当地人文与自然环境及市场定位确定展示内容、营造标准、设计风格等；协调景观设计院完成上述内容景观方案设计，并报集团完成上会，按照进度计划设计出施工图；主要乔木、灌木的选择，协调设计院到现场进行施工指导同时处理过程中技术问题。