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Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.1华润置地有限公司产品线景观产品标准与成本关系思考华润置地设计管理部二零一二年四月Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.2华润置地有限公司景观成本景观成本分级与产品线关系?产品线下景观成本对应的产品标准分级?Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.3华润置地有限公司景观成本?景观在开发成本、项目售价中的关系景观可售成本与景观的溢价体现Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.4华润置地有限公司0%10%20%30%40%50%60%70%土地成本土建成本外立面成本二装成本景观成本室内精装誉峰上海星河湾北京御园上海华府天地杭州公元沐桥杭州悦府金悦湾园林景观成本明显低于其他主要成本构成项,景观成本占项目开发成本(含土地成本)的平均比重不大于3%。园林景观*数据分析来源:成都大区增值服务部景观在开发成本、项目售价中的关系Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.5华润置地有限公司从置地各产品线项目分析,景观成本占建安成本的平均比重约为4%-5%左右,占售价比重平均值约为1%。华润置地住宅产品线景观成本-售价复核测算表产品线细分项目与分期分期开发成本(元/平米)景观可售成本占比平均售价(元/平米)景观售价占比居住改善城市改善(南)合肥幸福里B2区26466.03%85001.88%合肥幸福里B3区26462.98%79500.99%合肥紫云府2881.553.53%70001.45%…………………………品质追求城郊品质(北)唐山橡树湾1期*4980.022.31%10430.31.10%唐山橡树湾2期*4189.454.98%12796.61.63%…………………………城郊品质(南)福州橡树湾1期383815.47%266992.22%福州橡树湾2期*101752.15%130001.68%厦门橡树湾1期B标*30083.48%110000.95%…………………………高端置业万象高端(北)合肥凯旋门1期*48002.34%95001.18%…………………………万象高端(南)深圳华润中心幸福里98981.42%400000.35%南宁华润中心幸福里1期*78792.10%235000.70%景观在开发成本、项目售价中的关系Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.6华润置地有限公司景观单方造价指以景观实际建造的占地面积为单位(M2)的造价例:500元/平米景观造价折合可售建筑单方的比例例:以容积率为2.5的项目,通常建筑密度为30%,景观单方造价为500元/平米,折合可售建筑面积为140元/平米,景观造价占可售成本比重为0.28,所带来的溢价比接近1:4。从景观单方造价占可售成本的比例看,景观能带来良好的溢价效果。C景观单方造价X=C景观单方可售成本景观可售成本占比系数景观可售成本与景观的溢价体现Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.7华润置地有限公司景观成本分级与产品线关系?景观成本敏感度主要影响因素各产品线景观成本的分配依据Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.8华润置地有限公司由建安成本敏感性分析看,景观产品标准的提高对单方成本的影响也不大,成本敏感性斜率稍大部分也主要分布在800元/平米以上的景观成本标准。园林景观*数据分析来源:工程管理部景观成本敏感度主要影响因素Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.9华润置地有限公司容积率高、建筑密度较高的高层公寓项目(如居住改善类产品)景观可售成本占比较低;容积率不高,建筑密度也相对较低的多层或低层项目(如郊区高端、城郊品质)的景观可售成本占比则高企;容积率和建筑密度是影响景观成本敏感性的主要因素。产品线细分项目与分期容积率建筑密度景观单方成本(元/平米)景观可售成本转化系数景观单方可售成本(元/平米)分期开发成本(元/平米)景观可售成本占比平均售价(元/平米)景观售价占比城市改善(南)合肥幸福里B2区1.9520.00%3890.4102564159.589743626466.03%85001.88%合肥幸福里B3区4.2421.80%4270.18443478.7533018926462.98%79500.99%合肥紫云府4.2222.00%5500.1848341101.65876782881.553.53%70001.45%城郊品质(北)唐山橡树湾1期*3.6516.00%5000.230137115.06849324980.022.31%10430.31.10%唐山橡树湾2期*1.8522.84%5000.4170811208.54054054189.454.98%12796.61.63%城郊品质(南)福州橡树湾1期0.6222.74%476.41.246129593.655871383815.47%266992.22%福州橡树湾2期*2.5510.87%6250.3495294218.4558824101752.15%130001.68%厦门橡树湾1期B标*3.4731.50%5300.1974063104.625360230083.48%110000.95%万象高端(北)合肥凯旋门1期*4.2121.15%6000.1872922112.375296948002.34%95001.18%万象高端(南)深圳华润中心幸福里7.720.00%13490.1038961140.155844298981.42%400000.35%南宁华润中心幸福里1期*6.217.00%1234.480.133871165.261032378792.10%235000.70%景观成本敏感度主要影响因素Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.10华润置地有限公司不同产品线之间,因产品类型不同(容积率、建筑密度)景观的成本敏感度存在差异。各产品线下景观的成本敏感度差异,是否会形成产品决策的差异,并作为景观成本分配及产品标准分级的依据。各产品线景观成本的分配依据的思考各产品线景观成本的分配依据Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.11华润置地有限公司C景观单方造价X=C景观单方可售成本可售成本占比系数建安成本产品售价产品策略标准细分成本、售价占比关系%通过分析景观造价对可售成本的影响程度,思考各产品线景观单方造价的分配,提供目标成本限额的决策依据。各产品线景观成本的分配依据Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.12华润置地有限公司产品线下景观成本对应的产品标准分级?景观成本弹性与客户关注差异不同成本对应下的产品标准分级Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.13华润置地有限公司各产品线下,景观产品标准需最终与成本限额对标,确定合理的对应关系。举例:景观成本限额标准400元/平米?成本限额标准能否实现品质感的景观?需要的成本支撑底限?如何形成对应的产品标准分级如何成立景观成本限额标准800元/平米如何成立Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.14华润置地有限公司景观中非客户敏感部分的成本弹性较小,在同类产品中的景观成本份额具有趋同性;客户敏感部分的景观,其成本的幅动差异较大。土方与绿化地形滤水层(地库顶板)沥青车道围墙基础基本照明与水电费变更与预留费水景景观铺装绿化苗木关键景观节点(大门、构筑物)围墙装饰建设室外设施雕塑小品非客户敏感部分客户敏感部分特色照明灯具泳池关注景观成本的弹性差异,合理区分客户关注点,思考不同的应对策略。景观成本弹性与客户关注差异Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.15华润置地有限公司地库顶板滤水层做法差异与标准化制定序号做法单位价格元/m2备注1结构找坡m202仅局部大乔木附近排水m27按大乔木所占比例为30%考虑3100厚陶粒+无纺布m222陶粒约16元/m2无纺布约6元/m24100厚碎石+无纺布m220碎石约14元/m2无纺布约6元/m25排水板+无纺布m232排水板(1公分厚)厂家报价约26元/m2无纺布约6元/m2景观中成本弹性较小、客户非敏感的部分,应通过设计标准化保证质量安全,合理控制造价。景观成本弹性与客户关注差异示例:滤水层(基层)m275000201504.47%Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.16华润置地有限公司示例:人行路基层说明:基层综合造价(含人工及管理费)约45元/㎡,社区内部人行路面及广场推荐此做法。基础做法:100厚C15混凝土综合价格:35元/㎡垫层做法:80厚6%水泥石粉渣/级配砂石综合价格:8.5元/㎡素土夯实综合价格:此部分价格含在垫层价格之内面层景观成本弹性与客户关注差异Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.17华润置地有限公司分类依据:按照景观刚性成本部分进行系统分类:[一]硬景基础系统[二]绿化基础系统[三]给排水系统[四]电气系统具体说明:对于各个部位特点进行详细描述,作为选择依据。对设计、材料、品牌等进行全面的说明。成果样式例举Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.18华润置地有限公司面层材料面层价格(元/㎡)基层价格(元/㎡)合计备注5+6沥青85134植草水泥砖80129植草格130179面层材料面层价格(元/㎡)基层价格(元/㎡)合计备注5+6沥青85182植草水泥砖80177植草格130227普通石材/砖110-150210-25049车行路/停车位价格包含人工97价格包含人工消防路/登高面通过设计标准化给予控制和成本限定举例:车行基层价格分析景观中成本弹性大、客户敏感的部分,可通过产品标准分级提供不同产品线差异化配置选择,并确立成本对应关系。景观成本弹性与客户关注差异Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.19华润置地有限公司砖的选择混凝土砖陶土烧结砖石材选用陶土砖石材工程价105元/平米工程价210元/平米10%90%199.520%80%18930%70%178.540%60%16850%50%157.560%40%14770%30%136.580%20%126单方砖石比分级示例:铺装面层的标准分级景观成本弹性与客户关注差异Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.20华润置地有限公司Super级Top级A级B级D级硬景对比1.铺装:石材2.侧石:石材3.木材:进口老美松4.入口管理:铸铁大门1.铺装:石材或砖2.侧石:石材3.木材:进口老美松红柳桉4.入口管理:铸铁大门1.铺装:大部分石材,部分水泥砖;2.侧石:混凝土,部分石材3.木材:进口红柳桉南方松4.入口管理:道闸1.铺装:花岗岩和水泥砖2.侧石:混凝土3.木材:南方松4.入口管理:道闸1.铺装:水泥砖,混凝土道路2.侧石:混凝土3.无木材铺装4.大门管理:道闸绿化对比1.绿化施工:祥符2.行道树规格:28cm3.装修花园,面积>100㎡1.绿化施工:祥符2.行道树规格:25cm3.装修花园,面积>30㎡1.绿化施工:金山2.行道树规格:22cm3.底层花园1.绿化施工:金山、其他待战略2.行道树规格:18cm3.底层花园1.绿化施工:指定施工2.行道树规格:12cm家俱对比1.儿童游乐和健身:进口eibe;纳奥hags2.桌椅:大宅门进口老美松或艾比夫金柚木手工3.花钵:石材制品或陶土1.儿童游乐和健身:纳奥hags2.桌椅:大宅门进口老美松3.花钵:宜兴陶罐1.儿童游乐和健身:纳奥hags或乐普森2.桌椅
本文标题:华润置地产品线景观产品标准与成本关系思考
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