我国住房租赁市场现状与对策

纳税Taxpaying经济纵横我国住房租赁市场现状与对策刘明建（武汉大学资产经营投资管理有限责任公司，湖北武汉430072）摘要：在住房制度改革背景下，政府提出租购并举的住房政策，不断建立与完善新型住房租赁市场机制。本文分析了我国住房租赁市场的现状及问题，从市场、信息、管理等多个角度探讨了发展住房租赁市场的相关思路。关键词：租房租赁；租购并举党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这为我国住房保障制度的改革与发展指明了方向。住房是老百姓的基本生活需求，是人民群众安居乐业的基本生活保障。然而，近年来由于房地产投资过热造成房价飞涨，虽然政府部门在努力调控，但是房价依然连连攀升，早已上涨到了很多人难以承受的高度。在新的形势下，提出租购并举的新目标和新举措，加强住房租赁市场的建设和发展，不仅有助于稳增长、去库存、抑制房价增长过快，而且有助于加快住房供给、落实住房基本保障。目前，我国租赁市场发展还不充分、不完善，存在的问题还有很多，亟待我们去解决与完善。一、租赁市场混乱当前我国的租赁住房供应主体主要是个人，私人租赁多，机构租赁少，绝大部分房源来自私人业主，机构租赁规模占比较低。私人租赁存在很多弊端，有很多房东为了追求高收益，不向房产管理部门申请办理登记手续，也不与承租人签订正规的租房合同。而且存在大量转租、分租、群租现象，尽管房产管理部门对这部分房东做出过相应的处理措施，却仍缺乏行之有效的管理办法。出租人克扣承租人押金、上调租金等问题司空见惯，租赁服务中矛盾重重、纠纷不断，租赁行为缺乏相关制度的约束与保护，整个住房租赁市场混乱。二、中介服务不规范房屋中介服务行业准入门槛低，从业人员普遍受教育水平低、专业能力不足、业绩压力大、人员流动性强，造成房屋中介机构过度追求利润、恶性竞争、缺乏信誉，无法建立长效的市场机制与服务机制。现实生活中，随着城镇化进程的不断加快，大量外来人员涌入城市，往往通过互联网来找房，然而重复信息、虚假信息充斥网络，二房东、黑中介的现象层出不穷，扰乱了正常的中介服务市场，房屋中介的混乱和房源信息的分散不仅仅给租户和房东带来不便，也给租赁市场的健康发展带来很多障碍。三、缺乏相关管理制度一直以来，住房交易管理重购买轻租赁，缺乏对住房租赁市场的培育，缺乏相应的管理制度，相关部门凭经验办事，一时无法适应“租购并举”的住房制度改革方向。很多问题涉及房产、工商、公安等多个部门的管理范畴，容易形成责任不明、相互推诿、协调困难、多头管理的混乱局面。由于管理制度的不完善，管理手段跟不上，工作人员经验不足，长此以往，不利于住房租购政策的有效推广，不利于租赁市场持续、稳定、健康的发展。从另一方面来看，关于住房租赁的财税、金融等方面的配套政策还未跟上，数据统计不完整、信息不透明，给相关政策的制定与执行带来一定的麻烦。相关工作缺乏监管，造成国家土地收益减少，影响到国家正常的税收。在“租购并举”的大环境下，全国各地纷纷推出一系列措施，加强对住房租赁市场的引导，健全相关管理制度，不断规范市场行为，大力推动住租赁市场的发展。笔者认为，需要注重以下几个方面的内容。（一）增加房源供应，调控供求关系从供给侧入手，合理规划土地用途，增加租赁用地供给，通过多种途径扩大房源供应渠道，不断增加租赁房源供应,缓解住房租赁供需矛盾。通过市场这只无形的手，进一步改善供求关系，优化住房租赁市场资源配置。房源供给的增加，能够有效降低租赁房建设成本，降低市场租金水平，缓解租金上涨压力，有利于城中村建设和旧城区改造，增强城市活力，吸引外来人口尤其是年轻人的涌入，确保住房市场后劲十足，促进城市的建设与发展进入良性循环。（二）推广信息平台，加强信息共享众所周知，信息化具有传递快、覆盖广、共享性等优势，在互联网经济环境下，将住房租赁与信息化结合起来，会起到事半功倍的效果。一是建立信息管理系统，按照区域、需求等分类，进行管理与共享。管理部门对信息进行核实，确保房屋信息的真实性，保障信息传递畅通；二是通过标准化的管理手段进行规范管理，可以根据具体租赁形式制定标准合同文本，明确双方的权利与义务，进一步保障双方利益；三是加强信息共享，为相关管理部门的登记、备案、存档提供方便，采取规范的信息管理手段，采取一定的管理措施，逐步建立完善的信用机制。利用互联网的优势，不断完善“互联网+租赁”服务平台服务功能，与公安、工商、教育、计生等管理部门实现信息共享与交互，为管理部门提供一个统一的数据库平台，同时，有利于对用户提供“一站式”服务。满足各类生活服务需求，丰富各类创新产品，为用户提供更加优质全面的服务。通过网站、微信、app应用程序等新媒体信息技术，实现O2O线上线下联动响应、信息同步共享，进一步提高管理水平与工作效率。（三）优化市场环境，提高服务质量由于一些制约因素限制了租赁市场的发展，住房租赁市场在目前仍未达到理想的市场化状态，而且短期内存在市场失灵现象，造成租售比例失衡、中介信息不对称、市场机制不健全，无法达成优化资源配置的效果，市场主体没有动力去开发租赁市场。针对这些问题，迫切需要优化市场环境，减少市场失灵现象。住房租赁管理部门要进一步发挥管理职能，提升管理水平，增强服务意识，对从业人员进行专业培训，提升业务能力与服务水平，营造出一个蓬勃发展的生态环境，促进市场良性发展。优化市场结构与资源配置，加强住房租赁市场监控与引导，促进住房租赁市场持续健康发展。（四）加强市场引导，创新市场模式近期，全国各地纷纷出台住房租赁改革政策，不同程度地涉及培育新型市场供应主体、住房消费模式转变、建设公共租赁住房、加强租赁市场监管等方面，进一步引导住房租赁市场（下转第202页）1992019年第02期（总第218期）经济纵横的改革和发展。随之而来的，是从土地、金融、社会服务等角度推出的一系列改革措施，扶持住房租赁专营机构，提升住房租赁机构专业化、规模化、信息化水平。创新房地产市场模式，推动房地产企业从开发销售向租售并举的经营模式转型。同时，推动金融地产融合，建立房地产租赁投资信托基金，吸引金融资本进入住房租赁市场，发展新型住房租赁产业，建立新型盈利模式，催生新的经济增长方式。培育和发展新型住房租赁市场，构建“租购并举”的住房供应体系，国有企业和国有资本应发挥标杆和指引的作用，要结合租赁市场需求、结构，发挥国有企业的资金、技术、资源等方面的优势，因地制宜，探索出适合自身发展的盈利模式和经营模式，体现国有企业的社会责任感和使命感。（五）转变政府角色，完善住房制度政府部门要着眼于“租购并举”的改革目标，结合各地的实际状况，因地制宜地建立与完善住房改革制度，不断转变自身角色，充分发挥政府职能，从人力、物力、财力等方面加大投入，进一步完善与落实好中央政策。首先，政府要鼓励市场多提供适于租赁的房源，从供应主体、房源规划、市场结构等方面入手，统筹兼顾，积极推动住房租赁市场供给侧改革；其次，从规范中介市场、搭建信息服务平台入手，逐步规范住房租赁市场环境，建立市场信用机制与监管机制；最后，从税收、金融、法律、服务等方面入手，不断优化住房资源配置，保护住房租赁市场多方利益，多措并举，齐抓共管，为发展租赁市场建立健康发展的长效机制。参考文献［1］吴佩玉,李睿.多措并举支持住房租赁行业发展［J］.财经界,2018（16）.［2］刘晓青,陶晓红.江西公共租赁住房建设与管理创新研究［J］.江西行政学院学报,2012（1）.［3］周小寒.住房租赁新政下住房租赁市场的机遇和挑战研究［J］.建筑经济,2017（3）.作者简介：刘明建（1969-），男，湖北红安人，管理学硕士，研究方向：高等教育管理、企业管理、高校创新创业。（上接第199页）（上接第200页）降低误诊率，为患者提供最佳治疗方案和措施，促使医疗质量显著提高，树立医院良好形象，提高医院的社会服务能力的同时，赢得更多的医疗市场份额，提高医院的综合实力及核心竞争力，使二甲股份制改制医院走上快速发展的良性轨道。三、虽然融租租赁在二甲股份制改制医院中起到了很好的作用，且发展趋势较好，但是更应该关注融资租赁的不足之处，并采取相应措施，使之更好地服务于医院（1）融资租赁行业没有完善、健全的法律法规。我国在医疗设备租赁方面缺乏科学完善的法规，《中华人民共和国融资租赁法》至今没有立法，导致租赁业在开展活动时只是参照《合同法》，《民法通则》，《商业银行法》及一些部门规定，无法满足现代租赁业的发展需求，容易产生法律风险。（2）2018年4月20日起，对融资租赁公司的监管职责正式由银保监会履行，多头监管的局面结束，对行业监管的更加严格。监管严格以后，对采用融资租赁方式来说面临一定压力。（3）融资租赁周期长、融资金额大且资金成本较高。二甲股份制改制医院在选用融资租赁时，一定要综合考虑各方面因素，做好评估工作，充分发挥融资租赁的优势，降低投资风险。（4）融资租赁公司对设备租赁后的追踪服务意识薄弱，追求自身利益，注重资金投入后租金的收回，可能会出现租赁公司为了获得更高的利益，只向医院推荐利润高的设备而不是根据医院情况来安排设备。比如将融资租赁公司的收取租金与医院的收益相挂钩，他们就会站在医院的角度考虑，做到合理配置医疗资源。另外医院在签订合时，要关注设备质量、服务和维保等责任和义务，减小风险。（5）缺乏专业的融资租赁人才及相关专业人才。医疗设备融资租赁涉及金融、法律和医学等多方面的知识，这就要求医院要有既要熟悉融资租赁业务、相关法律法规、医疗设备性能等知识。医院要培养相关的人才。总之，随着医疗体制改革的不断深化，融资租赁在我国二甲股份制改制医院中发挥着越来越重要的作用。在政策的鼓励和支持下，充分发挥融资租赁的优势，有效的解决医院对设备和资金的需求，从而推动二甲股份制改制医院的快速发展，同时推动我国医疗卫生行业的快速发展。参考文献［1］倪丽娜.浅谈医疗设备融资租赁在基层医院的应用［J］经营管理者2016（6）.［2］胡秋凡.我国医疗设备融资租赁问题研究［J］市场研究2017（10）.［3］赵云芳.中小企业融资租赁问题与对策研究［J］财会学习2018（4）.职责进行细化分工，避免由于职责不清所导致的一系列失误和农村金融监管不利等事件。（三）加强对于金融监管人才的培养想要加强对于农村金融监管体系的建设力度，就需要尽可能地培养足够的金融监管人才，为农村金融监管体系的建设提供源源不断的人才支持，通过培养人才、引导人才、利用人才的方式促进人才流入农村金融监管体系中，帮助农村金融监管体系更好地达到监管的目的。加强对于金融监管人才的培养，不仅有利于农村金融监管体系的建设，对于我国人才培养战略和高端人才的培养同样具有重要作用，这种作用能够反作用与我国农村金融监管体系的建设和人才培养，进而推动农村金融监管体系的深化发展，以便更好地适应新常态下的经济发展。（四）加强农村金融监管体系的内控正所谓“日防夜防，家贼难防”，加强农村金融监管体系的内控是保证监管体系正常运行的重要保障，是促使金融监管体系内部优化和纯洁化的重要环节，只有加强自身的内控才能够更好地避免监管体系内部的腐败和错误，同时对于完善金融监管体系的制度和标准具有重要的促进作用。农村金融监管体系的内部控制能够通过交互监察、相互督促等形式，最终达到完善农村金融监管体系的目的。五、结语由于缺少对于金融服务活动的监管体系建设，以及农村法治的缺失，农村金融服务体系的稳定和可持续发展出现了严重的监管问题，对于农村经济的健康持续发展形成了一定的阻力和干扰作用。为此在进行农村金融监管时需要加强对于农村金融监管体系的法制建设，重塑监管主体的地位，加强对于人才的培养，以达到新常态下农村金融监管体系转型完善的目的。参考文献［1］张华.经济新常态下农村金融监管体系建设研究［J］.河北金融,2016（5）.［2］任碧云,刘进军.基于经济新常态视角下促进农村金融发展路径探讨［J］.经济问题,2015（5）.［3］王鸣阳.经济新常态下农村金融监管存在的问题及解决对策分析［J］.时代金融,2016（24）