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第一节融资模式设计第二节房地产融资总体概括第四节房地产企业土地融资第五节房地产企业内部融资第六节房地产股票融资第七节合作开发搞双赢第八节房地产投资基金第九节直接债务融资第十节间接债务融资第十一节项目融资第十二节国外借款融资房地产融资渠道1.编制项目的资金筹措计划方案某新建公司投资项目资金来源计划表序号资金来源金额融资可信程度1资本金2800万元1.1股东A股本投资1700万元公司书面承诺1.2股东B股本投资600万元董事会书面承诺1.3股东C股本投资500万元公司预计2债务资金6820万元第一节融资模式设计2.资金结构分析资本金结构。参与投资的各方投资人占有多大的出资比例的设计。在既有公司融资下，项目的资本金结构受制于公司的财务状况和筹资能力。资本金与债务融资比例。从投资者的角度考虑，追求以较低的资本金投资争取较多的负债融资，尽可能低的对股东的追索。而对于提供债务融资的债权人，希望债权得到有效的风险控制。合理的资金结构需要由各个参与方的利益平衡来决定。贷款、债券与政府拨款各有利弊。债务资金结构。分析各种债务资金的占比，包括负债的方式及债务期限的配比。3.融资风险分析项目的融资风险分析主要包括：出资能力、出资吸引力、再融资能力、融资预算的松紧程度、利率及汇率风险。（1）出资能力风险及出资吸引力预定的项目股本投资人及贷款融资人应当具有充分的出资能力。对于股本投资方来说，项目是否具有足够的吸引力，取决于项目的投资收益和风险。对项目提供贷款的融资人应当有充分出资能力，资金实力弱的贷款人可能由于经营中出现问题，无力履行当初的贷款承诺。考虑到出资人的出资风险，在选择项目的股本投资人及贷款人时，应当选择资金实力强、既往信用好、风险承受能力强、所在国政治及经济稳定的出资人。（2）项目的再融资能力项目实施过程中会出现许多风险，项目需要具备足够的再融资能力。在项目的融资方案设计中应当考虑备用融资方案，主要包括：项目公司股东的追加投资承诺，贷款银团的追加贷款承诺，银行贷款承诺高于项目计划使用资金数额，以取得备用的贷款承诺。融资方案设计中还需要考虑在项目实施过程中追加取得新的融资。（3）项目融资预算的松紧程度项目的投资支出计划与融资计划的平衡应当匹配，必要时应当留有一定富余量。项目的融资预算不能过于紧张，在项目的建设投资期间，年度融资计划应当留出适当的净现金富余量。同时应当保持一定的备用提款权，包括股东追加或提前投入资本金及银行的备用提款权。（4）利率及汇率风险国际金融市场上，各国货币的比价在时刻变动，这种变动称为汇率变动。项目的融资中，未来市场利率的变动会引起项目资金成本的不确定性。无论采取浮动利率还是固定利率都会存在利率风险。采取何种利率，应当从更有利于降低项目的总体风险考虑。浮动利率通常低于固定利率，但将来可能在某一时期会变得高于固定利率。实际操作中，可以通过利率掉期将浮动利率调换为固定利率，或者反过来调换，改变利率风险。同时可以尽量以软货币借款，当然某种货币在当前是软货币，但可能变为硬货币。币值升降预测本身存在很大的不确定性。4.融资成本资金成本=资金占用成本+筹资费用资金占用成本：借款利息、债券利息、股息、红利；筹资费用：律师费、资信评估费、公证费、证券印刷费、发行手续费、担保费、承诺费、银团贷款管理费等5.融资的运作程序第三节房地产融资总体概括房地产企业融资内部融资外部融资房地产财务公司企业债务回买回租租赁融资合作开发融资房地产抵押公司房地产保险公司房地产辛迪加前沿货币合约合资买壳上市上市后再融资首次发行上市间接债务融资直接债务融资房地产投资信托工程承包融资股权融资房地产基金公司债务性融资股权性融资预收款应收账款其他速动资产现金银行贷款夹层融资其他金融机构贷款合作开发融资房地产投资信托第四节房地产企业内部融资渠道内容企业内部融资自有资金开发企业自有资金包括:组建企业时各方面投入资金;经营开发一定时期，从税后利润中提取盈利公积金;因筹资超出资金、资本汇率折算差额;以及接受捐献的财产而形成的资本公积金、现金、其他流动资产(应收的银行票据;可以抵押、贴现而获得现金的股票和债券;其他可以立即售出的建成的楼宇);以及在近期内可以回收的各种应收款。预收账款预收账款是指房地产开发企业按照合同规定预收购房者的购房资金(包括定金)，以及按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。预收账款表现为企业的负债。对于开发企业来说，具有一定的自有资金，是项目开发的前提和条件。目前国家规定:房地产开发项目应建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于35%。这一规定，对于国内数量过多过滥、不具备开发条件的房地产开发企业起到了很好的抵制作用，但另一方面，从我国房地产开发企业普遍资本金较少来看，开发企业一旦因市场原因出现资金周转性困难，就会因缺乏启动资金使后续滚动开发陷入困境，也无力进行新项目的开发，在一定程度上妨碍了房地产开发企业规模发展。此外，因国内土地市场日益采用拍卖、招标方式以及期房预售标准的提高，使项目销售前的资金占用加大，对开发企业的资金需求也提出了更高的要求。有实力的开发商出于资金安全考虑，一般不大愿意过多动用自有资金，只有那些预计盈利丰厚且回报快的项目，尤其当开发项目预计利润率大大高于银行存款利率时，开发企业才会根据自己的能力适时投入自有资金，同时加强资金的统筹和管理力度，积极应对市场的变化。自有资金融资对房地产开发企业来说，预售可以筹集到必要的建设资金，又可以将部分市场风险转移给购房者，是房地产开发企业筹集开发资金的一种重要方式。于购房者而言，购房者仅需先期支付少量的资金，就可以享受未来一段时间内房地产的增值收益。预收购房款主要有两种，一是分次收款(相对于购房者来说就是分期付款)，另一种是一次预收，显然后一种情况对发展商更为有利。商品房预售收入存在较大的不确定性风险，房地产开发企业应精心选址，加强对市场、技术等各方面的研究，开发适合市场需要的项目，同时对项目前期的市场调查、目标顾客群体分析、项目整体策划、规划设计、营销策划到项目销售等都应建立一套成熟的运行机制，使开发的商品房在建设阶段的预售中就能取得较高的销售率，将项目收入的不确定性降到最低。预收账款第五节房地产股票融资渠道内容房地产股票融资直接发行上市通过公开发行股票，并在证券交易所挂牌交易进行融资。间接上市（买壳上市/借壳上市/造壳上市）是指非上市公司通过控制一家上市公司一定比例的股权来取得上市的地位，然后注入自己有关业务及资产，实现间接上市的目的。A股（国内）B股（国内）H股（香港）S股(新加坡)N股（纽约）国有股法人股社会公众股公司职工股内部职工股垃圾股绩优股优先股普通股股份有限公司发行的、股东持有的权利凭证按募集方式分按投资主体分按上市地点分按上市公司业绩分按有否固定股息和剩余财产优先要求权分分类定义股票的概念股份有限公司以筹集资金为目的向投资者出售代表一定权利凭证的活动公开发行私募发行溢价发行平价发行折价发行股票承销商与发行人发地前共同举行的旨在决定股票发行量、发行价和发行时间的调研活动累计定价方式、固定价格方式，以及两者相结合的方式承销商将发行人的股票在规定的时间内销售出去的过程主要包括承销费、律师费、会计师费、印刷费，以及广告宣传费等费用承销定价路演分类概念股票的发行投资者通过与证券公司自动委托交易系统联系的电脑终端输入委托指令的股票交易方式电脑委托投资者通过电话向证券公司计算机交易系统输入委托指令的股票交易方式电话委托投资者到证券公司营业部柜台填写书面买卖委托单的股票交易方式柜台委托深圳证券交易所以其全部挂牌上市的股票为基础，并以发行量为权数编制的综合股价指数深证综合指数上海证券交易所以其全部挂牌上市的股票为基础，并以发行量为权数编制的综合股价指数上证综合指数以一定方法编制、反映总体股份或某类股票价格变动的统计指标股份指数已在交易所挂牌股票的买卖活动概念股票的交易利处:①发行股票筹措资本具有永久性，无需到期偿还。企业可以长期使用这笔资金，保证公司对资本的最低需要，维持公司长期稳定发展。②通过上市筹资可减少借入资金的需求量，使资本负债率下降，优化企业的资本结构，增强举债能力。③发行股票筹资没有到期还本付息的压力，同举借外债相比，筹资风险较小，财务负担相对也较小。④不动产具有保值增值作用，通常在通货膨胀期间，不动产升值时其股票也随之升值，因此发行股票筹资容易吸收资金。⑤提高公司知名度，树立良好的社会形象。企业股票上市，必须经过证监会严格的审核，无疑带来良好的声誉，促进销售。弊处：①进入股票市场融资的门槛是很高的，通常要求企业具有一定的资本金、营业额、利润额水平。②融资成本及之后的运营成本、信息成本均较高。③股票筹资会增加新股东，会在一定程度上分散公司的收益权和控制权;项目资本金概念现代公司的资金来源构成分为两大部分：股东权益资金：以权益方式投资于公司的资金取得公司的产权负债：以负债方式筹集的资金，提供资金方只取得对于公司的债权。（债权人优先于股权受偿，但对于公司没有控制）项目资本金是指由项目的发起人、股权投资人(以下称投资者)以获得项目财产权和控制权的方式投入的资金。对于提供债务融资的债权人来说，项目的资本金是获得负债融资的一种信用基础，因为项目的资本金后于负债受偿，可以降低债权人债权回收风险。在项目的融资研究中，应根据项目融资目标的要求，在拟定的融资模式前提下，研究资本金筹措方案。项目资本金制度国家对于固定资产投资实行资本金制度。根据国务院的规定，投资项目资本金占总投资的比例，根据不同行业和项目的经济效益等因素确定。序号投资行业项目资本金占项目总投资的比例l交通运输、煤炭35％及以上2钢铁、邮电、化肥25％及以上3电力、机电、建材、化工、石油加工、有色、轻工、纺织、商贸及其他行业20％及以上一、A股上市融资参考融资要求企业至少拥有5000万权益，总资产负债率低于70％，且资产净收益率每年不低于l0％，此外，公司土地储备也非常关键。融资数量不少于2亿港元的市值预计(香港上市)融资成本适中融资周期长适合企业实力型规范企业必备条件①连续三年盈利②净资产收益率每年不得低于10％③累计对外投资额不超过净资产的50％④总资产负债率低于70％⑤所有者权益至少5000万元二、房地产企业上市三大关卡政策关为了防止房地产行业投资过热，证监会曾一度禁止房地产企业直接上市，如今依然严格控制。自身关企业自身条件，土地储备规模、财务状况、管理制度等。市场关发行究竟能否成功，是否有足够认购，股价是否能达到预期目标等等。股票、基金、债券等投资的入市手续到当地证券登记公司开立股票账户选择合适的证券公司并开立资金账户在资金账户存入资金申购上网发行股票或买卖二级市场中已发行的股票上市公司代理发行商一级市场投资者证券商证券交易所二级市场证券市场结构示意图:股票、基金、债券等买卖在办理入市后，可根据单位、个人情况，到开户的证券公司和有代理关系的银行分别办理电话、网上交易手续，分别通过电话、网上交易系统进行证券的买卖。三、房地产企业股权融资的基本步骤1、企业管理当局（董事会或股东会）确定融资计划，并授权具体负责人，或股东会授权至董事会。2、对自身进行基本尽职调查，必要时聘请外部专业财务顾问或人员协助，准备公司介绍基本资料或商业计划书。3、引入投资机构初步洽谈。4、在签署保密协议后，有意向的投资机构进行尽职调查。5、沟通、谈判、直至确定最终投资方案，签署《投资协议》。6、公司董事会、股东会完成必要决策程序。7、资金到位，办理验资、工商变更登记手续。尽职调查的内容一、企业资质、基础资料、证书等二、股东、股东出资、股东协议集股东会资料三、董/监事、董监事会决议及其附件四、组织架构、管理及人员相关资料五、财务资料六、重要合同七、技术相关资料八、行业相关资料九、公司发展规划的资料十、公司股改计划、上市计划十一、其他投资协议的核心内容投资方案：持股数量、价格、投资金额、比例资金到位时间要