我国住房租赁市场现状分析

1我国住房租赁市场现状分析崔裴当前我国房地产市场存在的关键问题，在深层次上也与住房租赁市场的不完善密切相关。为此，本文针对市场化运营的租赁住房（不包括公有住房和社会保障性租赁住房），通过对我国典型城市住房租赁市场的相关数据分析和实地调研，对我国住房市场当前存在的突出问题和内在深层次问题以及形成原因进行了分析。一、我国住房租赁市场的基本特征（一）市场地位住房租赁市场实际已成为不可或缺的一个住房供给渠道，但长期未得到足够的重视。从社会重视程度角度看，我国住房租赁市场目前被政府和社会各界高度关注，但这只是近两年来的情况，在此之前的十几年时间内，住房租赁市场一直被政府和社会各界忽视。正因为如此，政府统计体系几乎完全没有有关住房租赁市场的统计项目和指标。因此，目前缺乏权威的定量数据来反映我国住房租赁市场的规模及其在房地产市场上的比例。建设部发布的《2005年城镇房屋概况统计公报》中有“2005年底全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米”的数据，据此计算出的“住宅私有率”81.62%曾被许多人误用作“住宅自有率”，但实际上“住宅私有率”是指现有住宅总量中由私有所有的住房总量所占的比例，并不能反映居民中有多少比例是居住在自已所有的住房内，因此也无法由此间接反映住房租赁市场的规模。但是，由于自有住房一定是私有住房，而私有住房不一定都被所有权人自己使用，因此“住房自有率”一定小于“住宅私有率”。因此，可以推算，2005年我国住房自有率小于81.62%，如按套数计算，比例应更低。相应地，可以据此估计，我国承租住房的家庭比例至少在20%以上。《上海统计年鉴2010》提供了每百户居民家庭产权构成数据（参见表1），2显示2007—2009年租赁公房和租赁私房的合计比例为20—22%，但其中“私房”未包括购买商品房而获得的私有产权，也没有统计私人购买商品房后再出租的情况。由此也可以推算，上海承租住房的家庭占居民家庭总数中的比例应在20%以上。个别研究者指出在“北上广深”四个一线城市约有20—25%的居民通过租赁获得住房，其中市场化租赁比例在10%左右1，并介绍是“根据对部分城市的抽样调查，估测我国住房租赁市场的发展规模”的，但其并未详细介绍抽样调查的方法，故不足以为据。上海易居房地产研究院分别在2008年对上海、2009年对上海、北京等8个城市进行了并不严格抽样的问卷调查，约有40%的受访居民所居住的住房为承租住房，而且承租住房的主要原因是买不起住房。由于访问渠道主要是房展会或房地产网站，因此受访者具有关注房地产市场的特点，理论上应是有意购房者，因此受访时承租住房的人士比例可能高于总体情况。根据上述情况，可以大致估计我国主要城市承租住房的住户大概在住户总数的20-40%范围内。其中，通过住房租赁市场承租住房住户大概占住户总数的10-20%。这一情况表明，我国住房租赁市场实质上承担了相当一部分收入较低居民的住房供给，在目前住房买卖市场价格居高不下的情况下，这一住房供给渠道是无法被住房买卖市场替代的，因而是我国住房市场乃至房地产市场的一个不可或缺的重要组成部分。表1上海市每百户城市居民家庭房屋产权构成（2007～2009）单位：%年份200720082009每百户城市居民家庭房屋产权构成100100100租赁公房20.417.416.3租赁私房1.64.23.7原有私房0.90.70.7房改私房37.337.837.2商品房39.439.141.3其他0.40.80.8数据来源：《上海统计年鉴2010》，表16.6每百户城市居民家庭房屋产权构成（2007～2009）1浦湛（中国人民大学商学院）在“我国住房租赁市场边缘化问题分析及对策”（《中国房地产》2009年12月第30页）一文中介绍是“根据对部分城市的抽样调查，估测我国住房租赁市场的发展规模”的。3（二）市场构成住房租赁市场以私人出租住房市场为主体，机构出租住房所占比例较小。根据市场化程度，目前我国租赁住房可分为市场化租赁住房、半市场化租赁住房和公有及保障性租赁住房三大类（参见图1）。图1.我国租赁住房主要类型市场化租赁住房对出租人和承租人都没有特别限定，目前主要是由个人出租的城市私有住房、农村私有住房（主要集中在大城市的城郊结合部）和主要由机构出租人（主要是房地产开发商或其他相关企业）出租的酒店式公寓。从总量上看，机构出租人出租的住房规模还比较小，这虽然没有权威的直接数据，但可以从房地产开发企业的收入结构间接得到证实。1992—2009年全国房地产企业收入中，房屋出租收入占总收入的比例最高年份仅为2.3%，2009年北京和上海的这一比例也仅为5.93%和7.76%2。以上海为例来看，近两年来，商品住房出租面积仅为100万平方米左右。根据各大城市房地产经纪机构反映的情况看，私人住房出租人是目前住房租赁市场供给的主体。从产品档次上看，私人出租住房包含从别墅、高档公寓到中、低档各类住房乃至集体土地上的农民住房等多种类型，机构出租人出租的住房主要集中在别墅、高档公寓等高端住房上，以上海为例，近年来别墅、高档公寓出租面积占商品住房出租面积的七到八成（参见表2）。半市场化租赁住房主要是企事业单位（或系统）建设并向特定群体出租的单位租赁房和按政府有关政策规定向符合特定条件的群体出租的公共租赁住房，从总量上看，这类住房的规模尚为有限。2根据《中国统计年鉴》（2010年）表5-40“房地产开发企业（单位）经营情况”数据计算。市场化租赁住房公有及保障性租赁住房租赁住房主要类型个人私房单位租赁房廉租住房公共租赁住房农民工公寓酒店式公寓单位职工宿舍人才公寓公房半市场化租赁住房城市个人私房农村个人私房4公有租赁住房主要是尚未在房改中出售的公有住房（大多为煤卫非独用的老式住房），这类住房由承租人及其家庭长期占有，除其中被不合规转租的外，基本不构成住房租赁市场上的供给。廉租房一部分本身就是个人出租的私有住房（在采取房租补贴的廉租房制度下），属于住房租赁市场中的低端部分，另一部分是由政府或相关企业定向特定群体出租的住房，并不构成住房租赁市场的供给。表2上海商品住宅出租规模与结构年份200020082009商品住宅出租面积（万平方米）59.2992.74102.63商品住宅出租面积：商品住宅销售面积1:24.391:21.201:28.53商品住宅出租面积中别墅、高档公寓占比63.13%79.57%72.45%数据来源：根据《上海统计年鉴2010》“表16.5主要年份商品房销售与出租情况”中的数据计算。（三）市场运行住房租赁市场供求长期以来相对比较平衡，租金比较稳定，但近两年来低端市场租金上涨较快。从较长时间看，与住房买卖市场相比，我国城市住房租赁市场的价格水平相对比较稳定。以北上广深津五城市为例，根据中原地产集团的中原领先指数，住房租金指数的波动远比房价指数平缓（见图2-6），表明住房租赁市场的供求关系比较平衡，具有较好的内在自我调节能力。但是，值得关注的是，自2010年以来，媒体对一线城市租金较快上涨有较多反映。根据2010和2011年北京、上海主要大型房地产经纪机构反映的情况，租金上涨加速的现象主要集中在小户型、每套月租金较低的低端住房租赁市场3。反映出一线城市低端住房租赁市场供不应求的状态。据上海主要从事住房租赁的中介机构介绍，在每套2500元/月及以下的低端市场，承租客户与可出租房源的比例在1：0.4—1：0.6左右。3但中原领先指数中的租金指数数据主要来源于中、高档住宅租赁样本，故不能反映这一情况。5图2北京二手住房买卖价格指数与租金指数数据来源：中原领先指数图3上海二手住房买卖价格指数与租金指数数据来源：中原领先指数图4广州二手住房买卖价格指数与租金指数数据来源：中原领先指数6图5深圳二手住房买卖价格指数与租金指数数据来源：中原领先指数图6天津二手住房买卖价格指数与租金指数数据来源：中原领先指数二、我国住房租赁市场存在的主要问题及成因（一）目前存在的突出问题低端市场租金上涨较快，承租人反应强烈；一线城市群租现象难以阻止；租赁关系不稳定，纠纷频发；出租住房缺乏专业管理，存在安全隐患；租赁合同备案率低，市场监管缺失。1、低端市场租金上涨较快，承租人反应强烈目前，每套月租金在2500元及以下出租住房的承租人以城市低收入年轻白领为主，这类群体大多为来自于中小城市和农村的城市新移民，并且多处于职业发展的起步阶段，面临经济压力、职场压力和因对大城市环境陌生而产生的文化冲突，因而心理压力巨大，加之远离家人，心理压力无法通过传统渠道化解，大多通过网络进行宣泻，具有相互传染并放大的效应。因此，对于近两年来较快上涨的租金，这类群体的心理反应和宣泄方式，特别容易产生强烈的社会效果。72、一线城市群租现象难以阻止相比按套承租的住房承租人而言，目前在一线城市还有相当大一部分经济承收能力更低的群体，如刚刚毕业尚未找到工作的大学生，在零售、餐饮、生活服务、培训等低收入水平行业工作的低职位人群，建筑、制造业的农民工等。他们只能按室甚至按床位承租住房，由于人数众多，因而形成了一个庞大的群租需求群体，形成许多城市特别是一线城市的群租现象。在空置住房较多的城市（如上海），群租现象主要出现在中心城区的一些新建商品房楼盘，并有向老式工房和里弄住宅蔓延趋势；在中心城区尚存在“城中村”的城市（如广州、武汉），群租现象多发于“城中村”地区；在中心城区住房更为紧张的城市（如北京），群租现象就外移至离城市较近的郊区农村（如北京的唐家岭）。近年来，很多城市通过多种手段来禁止群租，但至今无法全面阻止。3、租赁关系不稳定，纠纷频发目前私人住房租赁合同大多为一年期，每到租约快到期之时，租赁双方就需要再次协议。即使在租赁期限内，受出租人出售住房、或家庭自身原因（如子女结婚等）影响，承租人经常面临出租人要求提前终止租约的要求，租赁关系很不稳定。同时，租赁双方因续约、提前终止租约、公用事业费交缴以及住房装修、设备、家具质量、维修、增配乃至第三方损失（如漏水损坏邻居房屋）等问题而产生的各类纠纷也很多。4、出租住房缺乏专业管理，存在大量安全隐患目前，私人出租的住房，存在着产权人与使用人分离的状态，在此过程中，出租住房的日常监护常常处于缺失状态。如出租房的设备老化（如热水器超过使用期、煤气自来水软管老化、空调室外机托架锈蚀），产权人不知晓或无心知晓，承租人也因房屋产权并不属于自己和非长期使用而疏于检查或乐于滥用（如乱拉电线、超负荷使用电器），导致出租住房存在大量安全陷患。这类问题在群租住房中则更为集中。同时，出租住房中的居住人处于一种相对匿名状态，为其实施不法、不轨行为提供了较便利的条件，因此，出租住房内的社会治安也存在很大隐患。近年来，出租住房内居住人因煤气泄漏、坠楼、强奸、凶杀等致死事件屡有发生，正是这类安全隐患的表现。5、租赁合同备案率低，市场监管缺失8长期以来，租赁登记备案制度远没有得到落实，普通居民在进行住房租赁时，不办理租赁合同备案的情况十分普遍。据有关资料显示，截止2007年底，北京出租房屋备案率不到7%，合肥市房屋租赁备案率约为10%，沈阳市房屋租赁备案率也只占20%。另外，据中国人民银行2008年底对杭州租赁市场的抽样调查数据显示，在所有被抽样的租赁交易样本中，只有28%进行了租赁登记备案。而根据2008年上海易居房地产研究院对上海租赁住房的抽样调查显示，上海也仅有30%左右出租住房进行了备案。由于租赁合同备案率低，房地产管理部门无法掌握住房租赁市场的交易情况。由于大多数住房出租人是私人，工商、税务部门也难以掌握出租人情况，同时，公安、计生、街道目前也缺乏对租赁住房的承租人进行管理的有效制度，因此，目前住房租赁市场处于严重的监管缺失状态。（二）潜在的深层次问题供求结构错位，小户型、低总价的出租住房供求矛盾突出；供给主体不成熟，住房出租业尚未形成；缺乏专业、规范的中介服务体系；住房租赁市场功能低下。1、供求结构错位，小户型、低总价的出租住房供求矛盾突出目前我国住房租赁市场上可供出租的房屋，最主要的是居民闲置住房少量机构出租的酒店式公寓。居民闲置住房主要包括长