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房地产住宅批量精装修全程精细化管理一、房地产批量住宅精装修的核心理念二、住宅精装修管理体系的构成三、精装修住宅的设计原理（全面家居解决方案）四、关于精装修住宅的产品定位五、精装修住宅的设计范围及设计方法六、精装修住宅设计实施阶段的经验提示七、装修住宅的施工图深度标准八、成本控制与采购九、精装修住宅的施工管理十、精装修住宅产品的售后服务十一、案例分析目录(一)、精装修住宅的发展以及基本概念精装修住宅的普及标志着整个住宅产业从粗放型向品质型的转变几年前，商品房带全套装修销售还只是在一些城市的个别楼盘试探性的进行。近来开发商在向客户交楼时提供全套住房装修的比例不断提高，这也是住建部大力倡导的发展方向。根据近期统计的数字，北京、上海所占的比例大概为40~50%，广州占70%左右，其他二、三线城市所占的比例也在逐年提高。随着住宅建设科学技术含量不断的提高，特别是住宅产业化进程的快速发展，预计未来几年商品住宅精装修的比例将迅速增大。一、房地产批量住宅精装修的核心理念精装修住宅是专业住宅开发商的必修课！1978~1992年1992~1998年1998~2008年2008~现在及未来计划经济福利房商品房与福利房过度时期商品房的毛坯房时代精装修成品住宅时代早期过渡期毛坯房精装成品住宅未来十年中国住宅的属性将呈现从“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重的发展态势。有关精装修住宅基本概念的讨论讨论一：什么是精装修住宅（成品住宅、全装修住宅）住宅套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房。一般是指住宅开发商为客户提供硬装”的房子，是按照开发商承诺的“交楼标准”提供的带“部分”室内装修的商品住宅。讨论二：什么是整体装修住宅（整体家居）一套完整的，马上能居住使用的房子，除了“硬装”还需要“软装”才行。所以我们行业内还有一个说法是“整体装修”的住宅，就是可以真正实现拎包入住的房子。讨论三：“硬装”与“软装”一般是指把能够移动的家具、家纺布艺、灯饰、摆件、挂件、饰品等属于“软装”，不能移动的室内装修及设施（设备）就属于“硬装”的部分了。讨论四：精装修住宅的分类按照不同居住需求精装修住宅分类成第一居所、第二居所、第三居所以及酒店式公寓、公寓式酒店等。讨论五：我们开发商为什么要做精装修?1、是行业发展的必然趋势，房地产已经从商品思维进入产品思维阶段。2、是住宅产业化发展的必然。3、是实现绿色低碳、环保节能的重要途径。4、未来主流目标客户的需求，省时、省事，可以贷款、拎包入住、方便出租。5、是开发商提升产品价值的重要手段，获得溢价收益。6、是开发商提升产品品质和专业管理水平的重要手段。7、开发商可以合理避税、改善财务现金流、降低资金成本。8、可以通过住宅精装修为客户提供后期增值服务。讨论六：为什么有些开发商不做精装修1、怕麻烦，建设周期长，资金回笼慢。2、装修质量容易出问题，怕小业主投诉，做不好还赔钱。3、认为大部分业主目前还是认可毛坯房。4、觉得自己的开发能力目前还不能进行精装修住宅的运作。5、认为目前精装修住宅产业链还不成熟，对精装修支撑不够。6、政府没有出台鼓励精装修住宅的优惠政策。（二）、房地产行业转变发展方式要实现“四化”1、设计的标准化2、实现部品（构件）生产的工厂化3、现场施工的装配化4、实现土建、装修的一体化由传统的建造业转为先进的制造业！（三）、住宅批量精装修是住宅产业化重要组成部分1、整体系统化设计2、住宅室内装修材料、设备、部品高度整合3、工厂化制作，现场安装4、专业的质量保证体系5、完善的售后服务（四）住宅精装修是打造绿色建筑的重要途径绿色建筑的主要评定标准：1、节地与室外环境2、节能与能源利用3、节水与水资源利用4、节材与材料资源利用5、室内环境质量6、运营管理住建部、财政部联合文件精神：财政补贴二星绿色认证为45元/平方米，三星绿色认证为80元/平方米！万科的住宅产业化战略（五）、精装修住宅的运作模式1、菜单式装修型多种设计方案，多种装饰材料选择，多种装修级别。2、开发商引导型有限的方案（风格）选择，建立统一标准下的部品工厂化制造、专业化安装，装修级别根据产品定位相对固定。3、开发商集成型统一标准，统一流程，采用全面家居解决方案，建立梯度产品体系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。4、开发商与家居连锁系统供应商合作型在全面家居解决方案的基础上，向客户提供“硬装”相对固定，“软装”采用菜单式选择服务。5、专业公司管理型由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研发、工业化生产组织、现场施工安装，建立精装修住宅共生体系。（六）、精装修产业链中各服务商如何转变角色1、建筑设计师、设备设计师2、室内设计师如何转变观念3、室内配饰（软装）将有更多的市场空间4、部品制造商、供应商5、装饰材料制造商、供应商6、装修公司（精装修施工单位）7、监理公司8、验房公司9、物业管理公司（七）、推广精装修住宅存在的问题1、市场认知度有待提高简单装修，全装修，公寓式精装修，居住生活方式的演变。2、企业的不成熟开发企业，装修设计师，装修施工企业，装饰材料供应商，家居部品供应商到底都应该分担什么样的角色？3、政策不成熟行业市场如何规范、住宅装修设计与施工验收标准的建立尚待完善。4、主管部门推广方式的不成熟建设主管部门、行业协会、媒体导向5、业主维权意识不成熟精装房VS毛坯房，“老李”与“老张”我买毛坯房自己装修我直接买精装房了带装修的房子不好，做工不靠谱、材料环保不过关、装修没个性带装修的房子不错啊，省时省事、设计合理、施工质量挺好的，至于说装饰个性嘛……………，你来到我家看就是了！（八）、如何面对精装修市场推广中碰到的问题1、个性化问题设计中性化、淡化个性化设计，通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。提倡“轻装修、重装饰”。常用的四种主流设计风格。2、质量保证问题采用工厂化制作、现场安装的工艺，大大提高施工质量。房屋各种部位、部品的质量保证期限。3、装修材料的环保性能的担忧选用环保材料，确保达到环保要求。4、装修房总价上升产生的抗性毛坯房要做精装修建议价格底线：毛坯均价3000~3500元/平方米。5、装修后竣工验收、竣工验收后装修（九）精装修住宅运作的难点是什么装修标准由谁来确定？领导定？设计师？预算部？装修标准是由目标客户的需求来确定的阻碍客户购买精装修房的因素是什么？个性化问题？价格问题？不是装修的个性化，也不是价格，而是产品品质和施工质量精装修过程管控的最大难点是什么？不是技术问题，是管理问题精装修管理难度高？不是管理难度高，是管理体系的标准没有建立二、住宅精装修管理体系的构成（一）、住宅精装修管理的组织系统谁来负责牵头？设计部？营销部？成本部？工程部？由公司主管领导牵头，协调各部门共同完成。公司高管牵头的必要性！精装修是外委设计还是自主研发？可根据开发企业的自身情况确定外委或者自主研发，并且最终向自主研发过度。关键的问题是：开发商人员的投入及研发费用的投入！精装修是临时工作还是建立一个永久的系统工程？精装修体系的建立是永久的系统工程，必须由公司确定制3~5年的实施目标，确定每个阶段成果，制定各个部门配合的实施计划。标杆企业对住宅精装修的组织及执行万科集团成立专门公司“万创”，对精装修标准进行研发与推广执行绿城集团集团成立精装修设计管理部，相关部门以配合方式进行龙湖地产集团成立精装修管理中心，相关部门以配合方式进行中海地产抽调设计精英对项目进行精装修的标准研发及执行其他地产集团由集团设计部的精装修设计组进行标准的研发及具体项目的推广设计系统集成景观设计规划设计建筑设计精装部品设计风格设计机电设备设计无障碍设计空间优化设计（二）、精装修住宅的标准化体系的建立1、精装修设计体系的构成设计主管设计总监成本设计室内设计设备设计部品设计风格设计空间优化材料设计成本预算部品工艺部品图纸基本设备选型工艺设计2、精装修住宅产品分级体系的标准化精装修住宅的分级体系就是建立精装修住宅的分级标准。根据客户的市场定位确定产品定位，将不同装修部品的组合与不同装修材料的产品种类根据目标客户的需求进行分类匹配，形成不同梯度的装修标准。在分级体系建立时通过成本规划，将有限的资金进行合理分配，使其产生收益最大化，也就是实现客户的满意度最大化。根据楼盘产品定位确定分级标准根据户型大小确定分级标准根据楼盘的产品类别确定分级标准3、精装修项目成本控制体系的标准化设计标准最优性价比基本概念厨房电器10-15%机电设备20-25%基础施工30-35%收纳固定家具8-12%卫浴设备15-18%成品物流保护1-5%成本设计研究项目分解单项成本核算预算统筹4、精装修项目施工管理体系的标准化（1）、精装修施工管理流程（2）、精装修施工工艺作业指导书（3）、精装修施工管理措施（4）、精装修施工管理用表标杆企业标准化参考精装标准产品库项目定位产品选择项目套图成本测算单确清定标采招购施工管理项目实现根据项目定位选择标准产品《产品标准物料表》《产品标准施工图》《产品标准工艺节点图》（三）、精装修标准推广执行体系三、精装修住宅设计原理（全面家居解决方案）有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。（一）、全面家居解决方案的九个系统1、公共空间系统2、玄关系统3、厅房空间系统4、厨房空间系统5、卫浴空间系统6、住宅收纳空间系统7、家政空间系统8、家居智能化系统9、人文空间系统1、公共共空间系统从入户大堂到入户门，设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放松的心情。要让住户体验到“回家即时享受居住生活的开始”。公共空间主要由入户大堂、走道、电梯厅、电梯轿厢组成。底层的入户大堂的设计要与住户的身份相匹配，设计参照是高级酒店大堂，这种设计标准让主人备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。2、玄关系统玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说，玄关空间既要便于换鞋。放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。存放鞋子的这些收纳空间，还要考虑到长靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同种类，让一家人的鞋都有足够的大的空间来放置。从美观层面来说，玄关是踏入家门的第一步，也是彰显主人生活品味的地方。玄关的设计在考虑实用的前提下，还需要通过色彩、用料、柜体的设计，营造一个美的开端。3、厅房空间系统厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。在厅房设计中，需要着重考虑设灯光及光源的设计，要考虑客厅看电视时、客厅聚会时、餐厅就餐时、客厅及卧房看书时、夜间走动时不同的光线需求。在厅房设计的理念上，要充分考虑电视柜、预埋插座、电视电话线盒、音箱线、调光开关等布线的细节设计构思，要求细节领先于使用者的举止习惯，这样完成的精装修房客户住起来不会有任何后顾之忧。4、厨房空间系统根据调研资料，一个普通的家庭主妇每天花在厨房里面的时间大约为3.5个小时，其中45%用于清洗，35%用于烹饪，15%用于收纳，余下的5%用于厨房中的等待、调整和放松。可见真正用于烹饪的时间只占了三分之一，其余的都在洗菜盆、砧板、锅碗瓢盆之间来回奔走，因手忙脚乱而耗费了大量的时间。从实际功能层面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的合理流线，存贮物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨房需要整体化的设计。冰箱、地柜、吊柜收纳合理方便。橱柜中的隔板可以自由调节，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜。要设计专用的厨房洗盆（甚至可以放下炒锅以便刷洗），满足洗刷中式烹调器具的需求。5、卫浴空间系统我们观察到每一个家庭每天使用卫生间的时间将近两个小时。这其中，有40%用于洗浴，