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1土地估价报告总结封面：项目名称：[说明估价项目的全称，内容可包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样]受托估价单位：土地估价报告编号：提交估价报告日期：正文：第一部分：摘要一、估价项目名称：估价目的+估价对象价格类型（土地使用权或其他）二、委托估价方：三、估价目的：说明估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等。“依据……，为确定……使用权或其他的权利类型的价格，※提供参考”。连续08、09年考题。四、估价基准日五、估价日期：起止日期。六、地价定义：地价定义应注明所估地价的内涵是指：在估价基准日、利用现状或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其他内容）价格。举例：“估价对象在基准日xx年xx月xx日，宗地外七通，宗地内一平条件下，容积率xx，用途为xx，70年国有建设用地使用权价格”。七、估价结果：总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币，总地价附大写人民币，并附土地估价结果一览表。外币，在有基准日外币与人民币比价。※货币单位及币种。八、土地估价师签字：至少2名，资格证书号，签名九、土地估价机构：估价机构负责人签字，机构公章，xx年xx月xx日第二部分：估价对象界定一、委托估价方：二、估价对象：具体位置、单纯土地及还是包括其他部分否，面积、土地使用者、用途等。三、估价对象概况：1、土地登记状况：说明估价对象的地理位置、用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号2、土地权利状况：说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明。3、土地利用状况：说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建、构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其他地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等。四、影响地价的因素说明：1、一般因素：[应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：（1）城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）；（2）房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）；（3）产业政策（含税收政策等）；（4）城市规划与发展目标；（5）城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）]2、区域因素：[说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括（1）区域概况（含区域位置、人口、级别、状况、对外交通条件等）；（2）交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件等）；（3）基础设施条件指区域内供水排水供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度]；（4）环境条件（含区域人文环境和自然环境）；（5）产业集聚状况；（6）规划限制等][这里区域大小可参照城镇内基准地价级别]行政分区]功能分区等确定][以上一般因素和区域因素可根据估价对象特点和做人目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述]3、个别因素：[说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明]第三部分：土地估价结果及其使用一、估价依据：[说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等][上述估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中选择、有关参数确定（如选用基准地价、征地费用、有关税费等）所依据的主要文件应列出]二、土地估价：1、估价原则：[该项估价所遵循的主要原则。《城镇土地估价规程》：预期收益、替代、贡献、报酬递增递减、供需、最有效利用、变动、合法[上述估价原则可根据估价对象特点与估价目的有所选择]2、估价方法：[简要说明估价中采用的主要方法（成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法等）、方法选择的依据。这里估价方法应根据估价目的和估价对象特点等选定，并与估价原则和估价依据衔接一致][要求所选估价方法不少于两种]3、估价结果：[说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及依据以人民币表示的单位地价及总地价]三、估价结果和估价报告的使用：1、估价的前提条件和假设条件：[说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等）、假设条件（如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等）]2、估价结果和估价报告的使用：[包括以下内容：（1）估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力；2（2）本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方；（3）土地估价结果的有效期。说明估价报告与估价结果的有效期限；（4）申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权；（5）违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。]3、需要特殊说明的事项：（1）有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；（2）对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施；（3）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理必要及时说明原因或依据；（4）其他需要特殊说明的问题。]第四部分：附件包括：1、估价委托函2、估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料（附宗地图）（出让土地需要附出让合同或协议）3、房屋产权证复印证或证明材料4、地籍图或宗地区域位置图、建筑平面等5、估价对象照片6、有关背景材料（如项目的有关批准文件等，如规划利用应提交规划利用的项目建议书、可研、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件）7、估价对象如设定他项权利时有关权利人证明材料（※与前面的估价对象相对应）8、估价机构资质及签字、土地估价师证书复印件9、委托方营业执照[在提交有关估价对象土地产权证明材料时，估价人员必须对土地产权证明原件（如国有土地使用证、土地产权证明、房产证）等进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章]3土地估价技术报告总结[一]封面封面内容和格式如下：土地估价技术报告[封面标题]项目名称：[说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样。估价项目全称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样]受托估价单位：土地估价报告编号：土地估价技术报告编号：[说明估价机构对该项目的技术编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（技）字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]提交估价报告日期：关键词：①估价对象所在市、县全名，与项目名称中市、县全名一致；②估价目的，应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等目的；③估价机构，说明估价机构全称；④年度，说明提交土地估价报告日期所在年度[二]正文正文内容和格式如下：土地估价技术报告[正文标题]第一部分总述[分标题]一、估价项目名称[同土地估价技术报告封面]估价目的+估价对象价格类型（土地使用权或其他）（在市、县全名如“××县（市）”）[如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告]二、委托估价方[同“土地估价报告”文字式三、受托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等]四、估价目的五、估价依据六、估价基准日七、估价日期八、地价定义九、估价结果※※※不可缺少此项※※※十、需要特殊说明的事项十一、土地估价师签字十二、土地估价机构估价机构负责人签字：（机构公章）××××年××月××日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况2、土地权利状况3、土地利用状况[上述内容中，土地登记和权利状况以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有关内容为准，土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查的内容为准][土地权利状况中他项权利限制以及土地利用限制等对地价造成影响的，应说明影响趋势及影响程度]二、地价影响因素分析[说明影响估价对象地价水平的因素]1、一般因素2、区域因素3、个别因素[上述因素分析与“土地估价报告”中的因素说明有所区别，“土地估价报告”的影响地价的因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，这里则侧重于对地价影响因素进行分析，其中对地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素仅为参照。因土地的特殊用途或他原因而影响地价的特殊因素，要在这里说明并进一步分析][在对地价影响因素分析时，通过定性和定量分析，着重分析这些因素对地价可能产生的影响程度及影响趋势并与土地估价过程中有4关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应，要求对地价影响因素的分析要与估价结果的确定联系起来，做到分析合理、参数有据、估价得当，不能前后矛盾][地价影响因素的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的必须用定量数据表述]第三部分土地估价[分标题]一、估价原则二、估价方法和估价过程[要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程][应根据估价对象特点及项目的实际情况，依据《规程》选取适宜的估价方法（市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等）。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足《规程》的相应要求][在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的未级地进行评估]（一）市场比较法[应用此种方法估价，要按照《规程》规定，选择相似比较实例，进行因素比较修正后，确定待估土地的价格要求比较实例不得少于三个。估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供需圈、用途一致、在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择因素条件的比较及因素修正在有以下具体要求：1、比较实例选择。要求比较实例至少有3个，选择的实例与估价对象应属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年、在地域上属近邻区域或类似区域，所选袖珍应是实际交易实例，并具体说明实例的位置，用途、面积、土地等级、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况和交易价格等。2、因素选择。估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素，包括交易时间、交易情况、交易方式、基础设施状况、离市中心距离、交通条件、环境条件、集聚状况、容积率、宗地面积。不同用途的因素选择应有所不同，具体因素选择可参照《城镇土地定级规程》。以上因素要与报告第二部分所分析的地价影响因素相一致，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。3、因素条件说明。具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表如下：※表一比较因素条件说明表（记住相应的因素内容，如果缺少为错误点要指出来）此表看懂记牢在09年真题中有多处错误点※估价对象与比较案例比较因素估价对象实例一实例二实例三实例四……交易时间交情情