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SecurityLevel:B.A.Consulting—中关村生命科学园A5公建地块定位策划报告谋定，后动。AllcopyrightisbelongtoB.A.Consulting开篇语遵照甲方（北京万顺达房地产开发有限公司）的合同要求，围绕有效解决北大国际医院配套公建用地的规划和定位方案问题，我司进行了详细前期的市场情况调研，并依据项目自身情况，在遵循园区整体布局规划的前提下，就项目利益最大化并保证销售速度的前提下作出最合理的市场和产品定位，下文将对这一方案进行全面的分析论述。生命科学园A5公建地块定位报告AllcopyrightisbelongtoB.A.Consulting本报告基本形成思路1.项目自身条件分析2.项目区域市场研究3.项目可行定位论证5.项目财务状况分析4.项目发展规划建议生命科学园A5公建地块定位报告AllcopyrightisbelongtoB.A.Consulting项目分析篇PR0JECT市场论证篇MARKET定位研究篇POSITION生命科学园A5公建地块定位报告AllcopyrightisbelongtoB.A.Consulting项目分析篇PR0JECT区域规划布局项目地理位置项目交通环境项目人文环境项目周边配套项目地块分析生命科学园A5公建地块定位报告AllcopyrightisbelongtoB.A.Consulting本区域位于京城北部，京北地区重要的东西向交通走廊——连接北清路(中关村科技园)和机场北线(空港工业园)的北七路改扩建将于十一前竣工实现全线贯通，今年昌平区将重点开发七北路沿线，加快建设“八达岭高速路+北七路”的“金十字”高科技产业走廊。1、区域规划布局|昌平重点园区集散地金十字科技产业走廊生命科学园A5公建地块定位报告AllcopyrightisbelongtoB.A.Consulting、区域规划布局|昌平将着力建设和发展好七个重点产业功能区：一是着力建设中关村科技园区昌平园、生命科学园和国家工程技术研发与产业化基地。二是着力建设以北汽福田为支撑的沙河制造业基地。三是着力发展小汤山及周边地区，发展以温泉疗养及会展为主要发展方向的旅游休闲产业。四是着力推进沙河高教园区建设，形成首都高等教育基地之一。五是着力推进中关村国际商城、亚运村汽车新市场和水屯市场等的建设，形成首都重要的现代物流基地。六是着力保护好十三陵、居庸关世界文化遗产，形成历史文化和自然生态景观相结合的知名旅游景区和休闲度假区。七是着力建设小汤山现代农业科技示范园和各类标准化果园，形成首都都市型现代农业基地之一。发展七大重点产业建设一流城市发展新区生命科学园A5公建地块定位报告AllcopyrightisbelongtoB.A.Consulting生命科学园A5公建地块定位报告区域产业优势明显园区空港双轮驱动1、区域规划布局|园区名称功能性质昌平园科技园区国际信息产业园信息产业国际医疗城医疗永丰产业基地高新技术产业中国航天城航天中关村软件园IT上地信息产业基地信息产业沙河大学城学城中关村国际商城商业三一产业园工业西二旗创业者家园孵化器中关村西区IT电子城科技园IT区域汇集超过10家科技园区，以研发、生产、物流为核心产业，区域产业优势明显AllcopyrightisbelongtoB.A.Consulting生命科学园A5公建地块定位报告1、区域规划布局|地处北五环外属城市发展郊区地带项目地理位置：本地块位于中关村生命科学园二期内。生命科学园园区坐落四至：东临京包铁路、八达岭高速公路；南接北清路（中关村景观大道）；西至规划京包快速路；北连玉河南路及南沙河风景区。AllcopyrightisbelongtoB.A.Consulting生命科学园A5公建地块定位报告中关村生命科学园概况1、区域规划布局|中关村生命科学园是北京市政府组织开发建设的专业化高科技园区。中关村生命科学园将以国家生物领域重大项目为主要依托，发展成国家级生命科学和新医药高科技产业的创新基地。总用地面积251.67公顷，现已经入驻26家企业。北京博奥生物芯片有限责任公司北京奥瑞金种业股份有限公司扬子江药业北京海燕药业有限公司生命园研发生产大楼宝日医生物技术有限公司北京生命科学研究所北京万泰生物医药有限公司北京博达高科技有限公司北京中勤世帝科学仪器有限公司北京动物模型及动物实验基地北京蛋白质组研究中心北京（国际）蛋白质组工程中心AllcopyrightisbelongtoB.A.Consulting生命科学园A5公建地块定位报告中关村生命科学园布局规划1、区域规划布局|园区一期园区二期科学园区绿轴中关村生命医疗园生命科学园规划占地总面积为249公顷，，一期工程占地130公顷，设计为研发、中试、孵化基地，建筑面积54万平方米；二期119公顷，规划定位于医疗服务及产业化用地。生命园一期在功能布局上，以综合管理区为服务中心，创业孵化区为发展中心，中小企业区及研发区为技术开发与创新中心，试生产及医疗服务区为产业中心的总体格局。生命园二期建设成医疗和产业相结合的中关村国际生命医疗园。建筑面积82.8万平方米;建筑密度35%—40％，建筑容积率0.8—1.5，绿化率约为40％。AllcopyrightisbelongtoB.A.Consulting、区域规划布局|地处中关村生命园区二期最北端紧邻北大国际医院A5公建地块园区位置：东临中国协和医科大学（该项目已取消）地块；西靠北大国际医院；南至研发生产区；北连园区北端玉河南路。生命科学园A5公建地块定位报告A5AllcopyrightisbelongtoB.A.Consulting京郊铁路S2号线立汤路北清路八达岭高速从进京通道和城市交通角度来看，区域具有强大的交通资源优势，四通八达八达岭高速公路是一条由南至北、贯通城市从二环到六环的重要交通干道。北清路是一条从西向东、横穿中关村科技园区发展区，直至首都国际机场的城市要道。3、项目交通环境|坐拥城市高速路网交通体系四通八达生命科学园A5公建地块定位报告AllcopyrightisbelongtoB.A.Consulting（1）昌平线昌平线是连接城市中心区与昌平新城的一条客运线路，北起十三陵景区，南至城铁13号线西二旗站，全长31.7公里。于2015年竣工。（2）15号线望京西至后沙峪，15号线从西苑至顺义区潮白河东站，全长约45.8公里。15号线一期自北沙滩至潮白河东，全长约38.3公里，（3）M8号线北延M8号线北延，经回龙观延长至东部新区，清华分校。3、项目交通环境|轨道交通开通在即立体路网完善发达生命科学园A5公建地块定位报告AllcopyrightisbelongtoB.A.Consulting生命科学园A5公建地块定位报告3、项目交通环境|内部交通路网三横四纵园区交通配套完善内部交通以“U”路为主，辅以6条规划支路和人车分流的步行道，形成流畅舒展的景观道路系统。AllcopyrightisbelongtoB.A.Consulting生命科学园A5公建地块定位报告4、项目周边人群|京北别墅区环抱齐聚尖端科研人群项目周边可辐射海淀区、昌平区和朝阳区三个行政区；项目周边汇聚八达岭、西山、温榆河、三大别墅区，汇聚京城最具消费力人群；超过200家科研机构和68所高等院校，更有超过10个专业科技园区，尖端科研人员汇集于此；AllcopyrightisbelongtoB.A.Consulting最密集的智力资源——会聚清华、北大、中科院、农业大学等国内一流的科研院所。最驰名的旅游胜地——颐和园、圆明园遗址、世界人类文化遗产的万里长城。最关怀的居住环境——坐拥回龙观文化区、西二旗归谷园、龙城花园等唯美品质的人性化社区。最亲密的园区布局——毗邻国际商城、航天城、中关村软件园、永丰科技园、上地信息产业基地等众多高科技园区。生命科学园A5公建地块定位报告5、项目人文环境|周边高校林立人文环境浓郁AllcopyrightisbelongtoB.A.Consulting中关村永旺国际商城中关村国际商城与中关村生命科学园比邻；南以北清路为界，与三一产业园和众多新建住宅项目隔路相望；北到国际商城北街，规划用地面积63.2公顷。中关村国际商城是一座集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型多功能郊外购物中心，总建筑面积15.6万m2，主力店为日本最大零售业集团永旺株式会社在京郊开办的最大购物中心——北京永旺购物中心。生命科学园A5公建地块定位报告6、周边商业配套|京郊大型购物中心日本零售巨头永旺进驻AllcopyrightisbelongtoB.A.Consulting生命科学园A5公建地块定位报告6、周边商业配套|商业配套设施完善日常生活消费便利市场定位集餐饮、购物为一体的综合型商城楼层分布F1餐饮美食、生活用品、时尚服饰、家电、食品、服务F2生活用品、时尚服饰、饰品文具、服务主要品牌ONLY、FURLA、JACKJONES、ADADISSeNIKE、RIVERSTONE、VEROMODA租金售价摊位出租：100平米以上的摊位，以支付租金的方式与商户合（2.5-4）合作经营：40平米左右的摊位，以合作扣点的形式合作，扣点数为销售额的20%。时尚服饰20%生活百科40%家电2%服务5%美食15%饰品、文具百货10%食品8%区域人群消费习惯：生活日常消费为主；消费频次不高；消费档次偏中，别墅高端人群消费外流；区域集中商业未不具备辐射外部区域消费人群的功能。AllcopyrightisbelongtoB.A.Consulting生命科学园A5公建地块定位报告7、项目地块分析|毗邻北大国际医院中心绿地隔离地块项目用地分为西南地块A-5b及东北地块A-5d。两地块以2.4万平米永久性绿地相连，此绿地为生命医疗园区主要绿轴中段。地块西侧为北大国际医院，北侧为北大医学影像。A5地块总占地面积96500平方米A5地块建设用地面积59700平方米A5地块代征城市公共用地36800平方米其中：公共配套A-5b（医疗区公共配套用地）公共配套A-5d（医疗区公共配套用地）37000平方米22700平方米地块规划总建筑面积89500平方米地上部分：89550平方米建筑控制高度≤48米容积率≤1.5绿地率≥35%建筑密度≤40%本案A-5b本案A-5d生命园科学园路医园路疗路AllcopyrightisbelongtoB.A.Consulting生命科学园A5公建地块定位报告7、项目地块分析|毗邻北大国际医院中心绿地隔离地块北大国际医院生命科学园拟留生命科学园北侧教育科研用地生命园路医园路疗科学园区绿轴科学园区绿轴AllcopyrightisbelongtoB.A.Consulting生命科学园A5公建地块定位报告7、项目地块分析|毗邻北大国际医院中心绿地隔离地块北大国际医院项目北大国际