碧桂园在郑发展和产品系研究

河南恒辉房地产顾问有限公司2017年5月19日碧桂园目录第一部分碧桂园在郑州第二部分产品线研究第二部分项目去化分析第一部分碧桂园在郑州碧桂园思念翡翠城2016.11月郑州碧桂园2015.3.11碧桂园天誉2017.2月碧桂园豪园2016.11月碧桂园天悦2016.9月碧桂园天玺2016.1.20碧桂园凤凰湾2015.8.26郑东碧桂园2016.9.6碧桂园翡翠湾2016.3月碧桂园名流印象2016.11月碧桂园万山湖壹号2015.3.11碧桂园龙城2016.2月碧桂园龙城天悦2017.2月碧桂园在郑州项目分布城城郑州碧桂园碧桂园龙城碧桂园天玺碧桂园天悦碧桂园思念翡翠城碧桂园西流湖名流印象碧桂园龙城天悦碧桂园翡翠湾碧桂园凤凰湾郑东碧桂园碧桂园豪园碧桂园在郑州碧桂园天誉2015年3月2015年8月2016年2月2016年1月20日2016年3月2017年2月2017年3月2016年11月34567891011121234567891011121232016年9月备注：此处标注时间为备案时间第二部分产品线研究自然条件山河湖海城客户分析刚改贵发展为天学商通产品天地人规壕碧桂园产品定位碧桂园在郑州的项目可分为三个系列：天系列：城区核心地段，规划发展利好，商业配套齐全，教育资源丰富，交通地铁便利城系列：城市偏远地段，规划发展利好，交通地铁便利景系列：世外桃源，风景秀美，依山傍水，亲近自然学：教育资源商：商业配套规：规划利好通：交通地铁刚：刚需改：改善壕：精英贵：贵族山河湖海城：是否城区碧桂园的产品定位，结合天地人三要素碧桂园思念翡翠城2016.11月郑州碧桂园2015.3.11碧桂园天誉2017.2月碧桂园豪园2016.11月碧桂园天悦2016.9月碧桂园天玺2016.1.20碧桂园凤凰湾2015.8.26郑东碧桂园2016.9.6碧桂园翡翠湾2016.3月碧桂园名流印象2016.11月碧桂园万山湖壹号2015.3.11碧桂园龙城2016.2月碧桂园龙城天悦2017.2月碧桂园在郑州项目分布天景城城项目天地人系列产品类型碧桂园天誉商、通、规城改、壕、贵天高层+洋房碧桂园天玺学、商、通、规城改、壕、贵天高层碧桂园天悦商、通、规城改、壕、贵天高层+洋房碧桂园龙城学、商城刚、改、壕城高层+洋房碧桂园龙城天悦商、通城刚、改、壕城高层+洋房碧桂园翡翠湾通、规城、河改、壕、贵城高层+别墅郑东碧桂园通、规城刚、改、壕城高层+洋房碧桂园豪园通、规城、河刚、改、壕城高层+洋房碧桂园名流印象学、商、通城、湖刚、改、壕城高层碧桂园凤凰湾通、规湖刚、改景高层+洋房郑州碧桂园/湖改、壕、贵景别墅+洋房碧桂园万山湖壹号/山、湖改、壕、贵景别墅+洋房碧桂园思念翡翠城/山、河刚、改、壕景高层+洋房碧桂园在郑州项目产品规划和商业规划或者商业风景秀美宜人碧桂园天字系产品线天玺天悦天誉发展成熟客户类型天字系一定要选在城市发展的浪尖上，规划利好，交通完善，商业成熟。产品设计客户类型是检验天字系豪不豪的唯一标准，地块周边改善型客户较多，精英阶层多。市场主流改善面积段，户型好，精装修，送车位，高端景观设计，品质物业管理。天字系1401251251109090020406080100120140160天玺天悦天誉高层产品面积170190140140050100150200天悦天誉洋房产品面积改善型客户精英阶层碧桂园城系列产品线龙城龙城天悦翡翠湾规划前景好客户类型城市的发展方向向东，向西。产品设计市区外溢刚需客户，本地改善客户，本地精英客户。城系列郑东碧桂园豪园名流印象高低配，面积段分布广，少量别墅，户型好，精装修，中高端景观设计。1301051901901259010011012090050100150200高层产品面积150190135170130135105130050100150200洋房产品面积刚需外溢本地改善，本地精英碧桂园景系列产品线思念翡翠城凤凰湾郑州碧桂园世外桃源客户类型风景秀美，偏向于旅游地产开发，度假，避暑，休闲，旅游，养老。产品设计市区改善外溢客户，本地贵族，本地改善，本地精英。市场主流改善面积段，部分别墅，户型好，精装修，送车位，高端景观设计，品质物业管理。景系列16013595105050100150200思念翡翠城碧桂园凤凰湾高层产品面积140190135190130110105130050100150200洋房产品面积改善外溢本地贵族、精英本地改善项目系列区域产品类型占地面积/万方总建面/万方容积率主推面积（㎡）价格（元/㎡）碧桂园天誉天金水区高层+洋房6.5162.5高层75-125、洋房140-190待定碧桂园天玺天经开区高层27.73.9高层110-14022000碧桂园天悦天经开区高层+洋房5.418.73.5高层90-125、洋房140-170待定碧桂园龙城城荥阳高层+洋房76.64392.9高层90-130、洋房130-150高层9200、洋房15000碧桂园龙城天悦城中原区高层+洋房19.5722.99高层100-105、洋房135-190待定碧桂园翡翠湾城经开区洋房+别墅3.9111.85高层110-190、别墅305均价13000郑东碧桂园城中牟高层+洋房4.910.42.49高层120-190、洋房130-150高层15500洋房17961碧桂园豪园城中牟高层+洋房3.8122.49高层90-125、洋房130-170高层14000碧桂园名流印象城高新区高层25923-4/待定碧桂园万山湖壹号景荥阳别墅+洋房21.6271洋房130-190、别墅300待定碧桂园思念翡翠城景荥阳高层+洋房30.6742.49高层95-160、洋房130-140待定碧桂园凤凰湾景平原新区高层+洋房3.27.32.3高层105-135、洋房110-190均价7400郑州碧桂园景荥阳别墅+洋房44531.2洋房105-135、别墅266别墅23000碧桂园在郑州项目产品碧桂园在郑州项目产品面积段70120170220270碧桂园天誉碧桂园天玺碧桂园天悦碧桂园龙城碧桂园思念翡翠城碧桂园龙城天悦碧桂园翡翠湾碧桂园凤凰湾郑州碧桂园郑东碧桂园碧桂园豪园碧桂园名流印象碧桂园万山湖壹号别墅洋房高层9个项目有高层，主流面积段95-135㎡11个项目有洋房，主流面积段110-185㎡3个项目有别墅，面积大，稀缺资源三房面积110㎡三房面积120㎡分布：碧桂园天誉郑州碧桂园碧桂园天玺郑东碧桂园碧桂园龙城碧桂园凤凰湾碧桂园名流印象分布：碧桂园天誉郑州碧桂园碧桂园豪园郑东碧桂园碧桂园龙城碧桂园翡翠湾碧桂园凤凰湾碧桂园名流印象碧桂园龙城天悦高层户型分析高层户型整体偏向功能化，小面积三房，主力户型多为110-120㎡的三房户型方正，南北通透，利用率高，卧室多朝南，送景观阳台，性价比高。三房面积137㎡洋房面积141㎡四房面积157㎡分布：碧桂园天誉郑州碧桂园碧桂园豪园郑东碧桂园碧桂园龙城碧桂园翡翠湾碧桂园凤凰湾碧桂园名流印象碧桂园龙城天悦分布：碧桂园翡翠湾碧桂园凤凰湾碧桂园龙城天悦洋房户型分析洋房户型整体偏向舒适化，厅室面积较大，主力户型多为140-170㎡的三房和四房户型方正，南北通透，得房率高，卧室多朝南，送景观阳台，性价比高。标准化分析建立优质IP，产生品牌效应符合大部分刚需和改善的需求降低成本，加快工期装修流程实现标准化户型差异不大，客户无需攀比户型个性化较弱标准化中某个环节出现问题，将会影响整体产品质量对团队的要求很高，对开发进度要求快，否则产品线容易被复制优劣第二部分去化分析历史开盘去化情况项目开盘时间产品类型面积/㎡套数/套价格（元/㎡）去化碧桂园龙城2016.10.01高层103-12124327800100%洋房142、2741928300100%2017.2.18高层103-121102810078.5%2017.3.26高层95-1335288700100%洋房135-14221411500100%2017.4.23高层95-1368169200100%洋房132-13530611500100%郑州碧桂园2015.8.29高层79-13517416500100%洋房140-25010000100%别墅220-280、51015000100%2016.6.4洋房140-260130880076%别墅240-2807215000100%2016.9.3高层101-12310026900100%洋房140-1801108700100%别墅230-290461400098%碧桂园凤凰湾2015.11.7高层103-123320560084%洋房139-143、255246880075%2016.6.25高层102-131424580097%2016.7.30高层99-117605500254%2016.12.31洋房14228950071.4%2017.03.25高层105、1224057500100%洋房142369000100%2017.04.29高层105、122144740090%郑州碧桂园2016.06.04洋房140-260130880075%别墅240-2807216000-20000100%2016.09.03高层101-12310026900100%洋房140-1801108700100%别墅230-290461400098%郑东碧桂园2017.04.30高层117、137、26045015500100%洋房13221818000100%碧桂园天玺2017.05.28高层82-1381632200077%碧桂园龙城碧桂园龙城先后四次开盘，累计4000多套房源，每次都是以清盘的姿态证明碧桂园产品优势。清盘原因：前瞻性战略眼光，定位准确，项目区位优势放大打造产品优势极强，周边无一竞品标准化精装修，实现溢价的同时，还兼备超高性价比品牌宣传高超的销售技巧郑东碧桂园郑东碧桂园在楼市开始平淡的时候，以傲人的成绩，668套房源一扫而空，让政府不得不再次加大限购力度。清盘原因：前瞻性战略眼光，定位准确，项目区位优势放大敢于顶风作案，对市场的把控有绝对的自信标准化精装修，实现溢价的同时，还兼备超高性价比品牌宣传长时间的蓄客7800800081008700920011500150000200040006000800010000120001400016000碧桂园龙城高层洋房900013000160000200040006000800010000120001400016000180002016.8.132017.4.24碧桂园翡翠湾高层别墅550061005800550071009500750074009000950010000020004000600080001000012000碧桂园凤凰湾高层洋房6300775069008200875087001600017950140002300005000100001500020000250002016.5.202016.6.042016.9.032017.1.17郑州碧桂园高层洋房别墅1550017961140001450015000155001600016500170001750018000185002017.4.30郑东碧桂园高层洋房碧桂园已开盘项目价格动态2200005000100001500020000250002017.5.29碧桂园天玺高层