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星海攻略星海名城6期策划代理应标报告水光滟潋晴方好、山色空蒙雨亦奇……80万㎡如诗美景，流淌着2.4万居民的悠闲生活星海名城第一部分背景分析1.项目初探2.市场研究3.项目分析深南大道前海路北环大道鼎太风华阳光棕榈园绿海名都前海花园星海名城南新路南头中学沃尔玛家乐福南山大道桃源路港湾大道人人乐天鸿中山公园荔香公园北大附中人人乐滨海大道星海名城——成熟片区：星海名城位于繁华生活圈振业星海名城六期概况分析——经济指标分析项目数据占地面积33789.2㎡住宅建筑面积139489.9㎡商业建筑面积2400.9㎡总栋数6栋总户数1114户（估）容积率4.5车位663个六期是于星海名城住宅部分的收山之作，更是星海名城中最有优势的地块南北向的长方形地块，在前五期的围合中振业星海名城六期概况分析——景观分析①可欣赏美丽前海②可享受各期园林③可游历中山公园①②③振业星海名城六期概况分析——户型结构分析户型套数面积区间所占户数比一房14446㎡-59㎡12.9％三房61296㎡-156㎡55％四房104142㎡-150㎡9.3％五房254155㎡-165㎡22.8％户型比例（中原根据图纸自行估算，仅供参考）特色户型中大户型为主，户均面积约125㎡有特色的3+1、内庭院、半屋等建筑概念相对于大户型，容积率较高、车位不足可赠送错层露台面积——同期产品中“绝版”项目属性2007年深圳南山前海成熟片区中大户型1.项目初探2.市场研究3.项目分析深圳市场2005年的增长率远高于前几年2006年有持续上涨的趋势2002-2005年深圳市商品住宅成交价格图81265539568059806942550060006500700075008000850020022003200420052006年1季度价格回顾2002-2005年深圳市商品房价格增长率的变化20022003200420052.5%5.4%16%2006年一季度17%注：2006年1季度上涨幅度相对于：2005年全年→17％2005年同期→26％深圳楼市供求分析2006全年2005200420032002100300500700900806.5706716.9961.4202-05年供应面积2002-2005年供应量：逐渐减少2002-2005年销售量：连年增加，并有继续增加的趋势12.5%为什么房价飞涨？2005200420032002100300500700900724.41806.56820.13895.2302-05年销售面积9.2%预计870预计10002006全年以上数据源于房地产信息网2005200420032002100300500700900供〉求供＜求由2002年-2005年深圳楼市供需现象分析可知：供不应求日益严重深圳楼市供求分析为什么房价飞涨？2006预测2006住宅供应量Q供需平衡点E0E1S1S0Q0Q1价格pp1p00D供给变动影响曲线200320052004200220032004为什么房价飞涨？深圳楼市供求分析供需失衡是根本点房价飞涨是目前深圳楼市最突出的现象——供需失衡是价格飞涨的根源房价供求调控投资旧改商业豪宅二手土地供应后市分析深圳市国土资源局和房产管理局在文件中提到：深圳市每年新增住宅需求约900万平方米（总套数约10万套）按照平均容积率3计算，每年供应商品房住宅用地约3平方公里分析：土地开发需要1-2年的周期，因而分析05、06年的土地供应情况可推论出06、07甚至08年商品住宅的大致供应情况；03、04的住宅面积供应不足已经导致了需求的堆积土地供应后市分析2005年：计划80万平方米实际新批用地44万平方米存量入市49万平方米新批供应44新批供应80存量入市490102030405060708090100预计实际2005年商品住宅实际供应用地图示（万㎡）由2005年实际供应量分析可知：2005年新批的土地供应仅44万平方米各类土地存量入市49万平方米，两者合计93万平方公里全部的新增土地供应远低于需求的3平方公里，因而2005年的土地供应表现为严重不足宝安58.8宝安45龙岗45.3龙岗350204060801001202005年2006年土地供应后市分析2005年：计划80万平方米2006年：计划104.1万平方米，较2005年计划增加24.1万平方米2005、2006年商品住宅计划批地比较图示（万㎡）由2005、2006年土地计划供应量比较分析可知：土地供应集中在关外，特区内无新增土地供应06年计划供应量较05年增长24.1万平方米按照05年的实际供应情况推断，06年的计划土地供应量为104.1万平方米，远低于3平方公里的标准仍旧无法满足需求土地供应后市分析05、06年土地供应处于短缺状态03-05年商品住宅需求积压开发周期1-2年06、07市场仍处于供不应求状态土地供应后市分析政府调控：平稳发展新政出台旧城改造力度加大旧城改造项目逐渐推出土地短缺导致容积率提高08年：房地产市场拐点论！南山市场2004年至2006年第一季度南山房价涨势图6410871898950200040006000800010000120002004年2005年2006年1季度2005年南山市场住宅价格上涨幅度超过全市涨幅的2倍2006年第一季度价格持续高速长势，涨幅达13.5％799683167768900464108718894677914186536241725198598069420200040006000800010000罗湖福田南山盐田宝安龙岗全市2005年各区商品住宅成交价格对比图20042005南山房价年36％季13.5％一房25％两房28％三房32％四房9％复式4％别墅2％05年南山户型供应比例：05年南山区供应分析现两头渐大中间渐小大户增大小户减小100㎡以下3房13.4%75㎡以上2房6.6%75㎡以下2房21.5%40㎡以下单房9.5%40㎡以上单房2.0%100㎡以上3房18.4%4房以上0.8%50㎡以上1房1厅3.2%50㎡以下1房1厅9.2%别墅2.0%150㎡以下4房2.5%150㎡以上4房6.8%120㎡以上复式3.7%120㎡以下复式0.5%户型（㎡）别墅120以上复式120以下复式4房以上138-458150以上4房150以下4房100以上3房套数21940654917492732020比例2.0%3.7%0.5%0.8%6.8%2.5%18.4%户型100以下3房75以上2房75以下2房50以下1房1厅50以上1房1厅40以下单房40以上单房套数1479723236810073511041216比例13.4%6.6%21.5%9.2%3.2%9.5%2.0%结构分析2房销售速度下降！房价持续上涨二房供应比例明显减少，大户型成为新增楼盘的户型发展趋势项目名称预售批准时间批售面积批售套数销售均价目前销售率半岛·城邦一期2006-2-15137189101212000100%花园城三期二号地块2006-3-6844067549500100%合计--2215951766----2006年南山一季度批准预售一览06年1季度市场分析1122244790246810区域大南山南硅谷红树湾科技园南油华侨城南头西丽-桃源蛇口06年2、3、4季度，共有32个（住宅、商业、写字楼）项目入市，供应体量约为170万㎡，蛇口片区项目最多，有9个项目入市西丽桃园片区有7个项目入市供应结构上高端项目、类高端项目与中低档项目并存总体来看大项目都走向高端化。2006年2、3、4季度潜在供应分析南山2006年商品住宅各片区供应图数据来源于深港研究中心项目名称/暂名所属片区主力户型建筑面积(万㎡)预计推出时间名家富居前海-南头三房、四房16.252006年7月卓越浅水湾南硅谷四房大户型8.0306年下半年城市假日花园二期西丽-桃源二至四房12.9306年下半年联泰红树湾项目红树湾纯别墅占地10万06年下半年中信红树湾三期红树湾大户型1506年下半年映月湾畔蛇口大户型706年10-12月东海湾豪园蛇口大户型16.1206年9月兰溪谷二期蛇口大户型14.706年上半年半岛城邦二期蛇口三房、四房1806年10-12月纯水岸四期华侨城别墅06年下半年与本项目相似的南山潜在供应楼盘（2006年）大户型数据来源于深港研究中心项目名称/暂名所属片区主力户型建筑面积(万㎡)预计推出时间振业星海名城六期前海三房15.3？后海宝能项目后海三房（115-130㎡）四房（160-180㎡）27.32007年3-5月城市山林花园（二期）大南山三房、四房82007年7月皇庭填海项目蛇口规划中，预计大户型4.2万2007年7-9月鸿威项目蛇口规划中，预计大户型10.82007年9-10月鼎太风华前海规划中，预计大户型——2007年底与本项目相似的南山潜在供应楼盘（2007年）大户型数据由网上查询2006年潜在供应项目中，大规模、大户型楼盘共计10各，约占供应总量的1/3，面积约130万㎡，约占总量的76％（总量含住宅、商业、写字楼）。初步估计2007年南山大户型供应量达80万㎡。南山进入了大户型时代2006年下半年及2007年3月份后为南山楼盘的集中放量期，2007年初为市场空档期前海共有3个楼盘入世，片区竞争较小，南山区整体竞争激烈潜在项目供应分析宝安威胁深南大道前海湾第五公社宝安南山宝安机会1、交通：深南大道直通宝安中山园路通往宝安海滨大道同滨海大道相连2、地产土地供应量大楼盘规模大相对关内具有价格优势星海名城与宝安楼盘隔路相望资料：富通城、尚都、西城上筑等项目中，深圳市内客户占总客户50％以上，宝安逐渐吸引了越来越多的关内客户，区域界限被打破星海名城六期：面临客户被分流的威胁市场总结06、07年的地产市场属于卖方市场，大市场环境良好出现了“2008年深圳房地产拐点论”南山房地产有向大户型发展趋势南山整体竞争强烈地产区域化局势逐渐被打破，客户有向宝安分流的趋势南山项目销售多集中于06年下半年及07年3月以后，07年初存在市场空档期1.项目初探2.市场研究3.项目分析六期为星海名城最好的位置赠送大面积错层露台，深圳同期产品中的“绝版”优势户型方正：“3+1”、内庭院等概念受噪音影响弱临近中山公园及规划中的前海公园，有良好的外部游览环境星海名城六期：项目SWOT分析：位于深圳知名的“80万㎡星海名城”内，生活氛围浓郁，具有大社区影响力具有发展商品牌优势，具有广泛的项目知名度06年底深南直达宝安，星海名城位于交通、经济的枢轴位置临近中山公园及规划中的前海公园，有良好的外部游览环境优势分析strength相对于高级社区的大户型单位，车位数量相对较少个别户型存在使用弊端，将会为销售增加一定难度无过多的景观资源星海名城六期：项目SWOT分析：至发售时使用年限仅剩57年，使用年限短为最大的销售桎梏项目有广泛的知名度，但是社会美誉度不高临近立交桥，社区外的环境受到了立交桥的负面影响周边的配套尚不十分完善劣势分析strength星海名城六期：项目SWOT分析：大市环境极好具有明显的市场空档期符合南山户型的发展趋势，是主流产品，有主流客户机会分析strength面临“08拐点论”，有可能影响客户购买行为竞争压力巨大深南大道直通报案后，更多客户被分流威胁分析strength豪宅蛇口片区（半岛城邦、兰溪谷）豪宅南硅谷等（第五园、城市山谷）高尚住宅区（城市山林、蔚蓝海岸）顶级豪宅红树湾、华侨城片区（波托菲诺、红树西岸）南山房地产市场界定景观地段价位文化本项目打造高档住宅的品质，追求形象领袖的地位方式项目档次定位高档住宅社区星海名城六期：星海名城历程分析形象基础演进提升产品创新个性形象外在产品内涵神韵一期二期沁园第五公社：好好生活天天向上？六期星海名城六期：星海名城历程分析从第五公社开始，星海名城更加注重个性形象的打造及文化内涵的磨砺。第五公社在业界里取得了广泛的美誉度及巨大的成功