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莱钢中海城策划报告1莱钢建设·中海城项目策划报告山东中原物业顾问有限公司2006年10月PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建前言自我司接触滨州中海城项目以来，给我们的第一感觉就是在这里将有一个高档豪宅即将诞生，项目的每一项指标都令我们兴奋不已，无论从开发商的品牌还是项目的区域特点，再至项目的规模，在整个滨州市场上将会成为一个热点。如果说，项目的每一项指标，项目的众多卖点，是一颗颗散落的珍珠的话，我们所要做的就是将它们有机的和谐的串联起来。是的，我们需要一条“线”。而这条“线”是要将客户和建筑有机的沟通。要诉求客户居住渴望，要表现项目建筑的细节之美。根据项目的指标，我们确定项目的定位，由此我们确定它的主力客户群是上流阶层。这条“线”就是项目的细节之美与上流阶层对生活渴望的心灵碰撞。上流阶层是城市的佼佼者，他们在成功的光环之下，却是一种生活的疲惫、无奈、矛盾和渴望，因此他们需要呵护的群体。他们对生活彷徨、思考。建筑是生活的载体，项目以其细节之美，从项目的各个方面体现出队上流阶层的关爱，诉求满足上流阶层的生活需求：上流阶层的浪漫生活；上流阶层的健康活力生活；上流阶层的自然唯美生活。三者合一就是上流阶层对生活的情感诉求。由此项目所诉求的生活方式和上流阶层对生活的渴望产生碰撞，上流阶层生活方式的情感诉求也就成为项目策划的一条主线。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建以此为主线，使项目概念下的细节更加细腻化、形象化，下面我们所要做的就是对每颗“珍珠”精雕细琢，让其光彩最大限度的展现在世人面前。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建滨州市城市及经济概况房地产业的特殊性、复杂性及开发周期的长期性，导致了很多因素都可能对其发展产生影响。因此本章将通过对滨州市宏观的经济状况和政府的政策取向等方面的调查分析，确定本项目开发的城市或地区的市场整体状况。另外经济、人口及城市化水平等因素可以说是房地产发展的基础，也是影响一个项目定位和成败的重要因素。因此，为了能够真正把握滨州市房地产市场的现状，并且准确预测其发展前景，对宏观经济形势和政策的认识是至关重要的。本章较全面地分析了与房地产业有关各种因素，包括城市文化历史、人口素质、经济状况、城市建设、政策法规等。并且对一些敏感因素做了对比分析，为后期项目的分析提供了足够的数据支持。1.1.1滨州市城市概况滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，位居黄河“龙头”，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。滨州在山东的区位图PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建全市境域横跨黄河两岸，东西最大跨径120公里，南北最大跨径175公里，总面积9444.65平方公里。从滨州驱车1小时可到济南空港，3小时抵达港城青岛，当日往返首都北京。滨州是黄河三角洲的主要组成部分。辖无棣、沾化、惠民、阳信、博兴、邹平和滨城六县一区。滨州市系黄河三角洲的中心城市，也是黄河三角洲的政治、经济、文化中心。2005年底，全市人总人口366万人，其中农业人口308万人，非农业人口58万人。1.1.2滨州市的交通状况滨州交通极为便利，四通八达。宽敞繁忙的205线纵贯境内南北达17.5公里；省道滨孤路纵贯南北境内长达15公里；省道永莘路横穿境PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建公里，并与205国道在镇城区交汇；镇域所处位置非常重要，是京津塘通往南方各省的咽喉要道，南至淄博市50公里，东至东营市20公里，西南至省会济南市近百公里。镇辖154个行政村，村村通上了柏油路。公路密度65公里/百平方公里。即将修建的滨博高速公路穿越镇域境内，交通条件十分优越。1.1.3滨洲市的经济状况：滨州市的经济水平在全省来说还比较低，城市化率相对较低，随着滨州城市化进程的加速，滨州房地产业必将高速发展。即使相比周边经济水平比其低的几个城市，比如东营、德州，滨州的城市建设也比较落后，有很大提升空间。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建(亿元)增长（%）从以上根据市统计局提供资料制成的图中可以看出，滨州经济持续增长，且增幅逐年提高，2004年爆发式增长，全市GDP519.5亿元，增幅高达27%，远远高于全省15.3%的增长速度。2005年虽然增长稍慢但按可比价格计算，也比上年增长17.7%，增幅比上年提高0.5个百分点。从以上数据可以看出，滨州市宏观经济从2003年开始保持着稳定且较高的增长速度，且经济综合实力进一步增强。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建人均GDP增长（%）（数据来源：滨州统计年鉴2004统计公报2005）2005年滨州市人均GDP也以高达27.58%的速度增长，人均GDP18031元。但与全省平均GDP19970元相比还有一定差距。2005年全年城市居民人均可支配收入突破万元大关，达到10286.1元，比上年增长14.2%，提高2.9个百分点，是1999年以来增长最快的一年；从人均GDP和城镇人均可支配收入来看滨州市人均消费能力已处在山东省中等水平。1.1.5人口增长人口继续保持低速增长。全年人口出生率为11.81‰，死亡率6.50‰，自然增长率5.31‰。2005年末公安户籍总人口371.25万人，增PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建万人。1.1.6.城市经济发展分析产业结构产业结构比例图13%61%26%第一产业第二产业第三产业（数据来源：滨州统计年鉴2004统计公报2005）2005年滨州市第一产业增加值89.1亿元，增长7.6%；第二产业增加值401.66亿元，增长22.9%，其中规模以上工业增加值304.85亿元，增长35.61%，对GDP增长的贡献率达60.9%，是拉动全市经济快速增长的主要动力；第三产业增加值176.51亿元，增长12.6%。人均GDP达18031元（按全年平均汇率折算达2201美元）。人均可支配收入、支出年份20012002200320042005可支配收入（元）690173738093900910286消费支出（元）49015247569562687063PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建人均可支配收入、支出0300060009000120002001年2002年2003年2004年2005年可支配收入（元）消费支出（元）（数据来源：滨州统计年鉴2004统计公报2005）家庭的收入与支出情况作为经济基础，直接影响家庭生活的质量。2005年，滨州市城市居民家庭的收支情况是：全年家庭总可支配收入平均为29932.40元，人均可支配收入为10286.05元；全年家庭消费支出平均为20552.70元，人均消费支出为7062.80元。家庭人均消费支出占可支配收入比例为68.66%，全年医疗保健费支出人均为392.10元，占消费支出的5.55%，比去年提高了0.47个百分点。1.1.7.城市经济发展前景预测区情和环境的分析表明，滨州市已经具备了加快发展的现实基础和较为有利的外部条件。今后一个时期的指导思想为坚持以邓小平理论和“三个代表”，全面贯彻落实科学发展观，紧紧抓住本世纪头二十年的重要战略机遇，以跨入全省先进行列为目标，进一步增强自主创新能力和体制机制活力“两大动力”，加快实施工业兴市、城市带动、人才强市“三大战略”，突出打造十大产业(链)集群、招商引资、统筹城乡发展、PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建建设节约型友好型社会“四大重点”，全力建设系统“九州”，构建社会主义和谐社会，力争提前全面建成小康社会。经济社会发展的战略定位和布局是：南融山东半岛城市群和济南都市圈，北接天津滨海新区，面向环渤海，服务京津济，努力打造黄河三角洲中心城市、全国棉纺家纺之都、现代化生态园林旅游城市，突出“中心”(滨州市区)，强化“龙头”(邹平县)，培植“两带”(博滨沾经济带和惠阳无经济带)，形成良性互动的战略发展格局。综合考虑发展阶段、发展环境和基础条件，《纲要(草案)》从经济繁荣、结构合理、社会和谐、生活富裕、环境优美五个方面，提出了“十一五”期间的发展目标。在效益提高、结构改善、消耗降低的基础上，全市生产总值达到1400亿元，年均增长15%左右，人均达到4500美元;三次产业结构调整为8.5：60：31.5;地方财政收入超过98亿元，力争达到百亿元，年均增长25%以上;单位生产总值能源消耗每年降低4.5%。工作上重点把握好以下八个方面：(一)加快建设社会主义新农村，促进“三农”工作迈入新境界。按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的总体要求，紧紧抓住增加农民收入这个重点，坚持以工带农、以城促乡、工业反哺农业、城市支持农村。加大水利建设投入，调整优化农业结构，着力建设北部沿海水产品养殖区、中北部优质林果及畜牧业养殖区、中部城郊农业区、沿黄优质粮棉和水产畜牧养殖区、南部花卉和林果区等五大特色农业经济区。建立农产品质量安全体系和检疫检测体系，推进农业产业化、标准