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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。协信高九路总部基地项目策划汇报重庆中原咨询顾问营业中心ChongQing01.2011Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010汇报说明中原咨询顾问中心自2010年11月下旬参与本项目的前期顾问咨询工作以来，截止目前，完成了项目的主导产业体系的选择、整体发展战略与定位、项目整体规划布局和南边地块产品建议等工作，本次汇报将从整个项目的角度回顾策划思考过程。本次汇报主要类容：项目价值深度分析项目产业选择与产业需求分析项目发展战略项目整体定位项目整体规划布局项目启动区写字楼（C地块）产品建议主要成果：精炼项目价值明确项目的主导产业与产业组合制定项目发展战略搭建项目核心价值体系编制项目整体规划布局和启动区写字楼（C地块）产品建议Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010汇报逻辑思路图项目价值精炼独一无二、代言城市未来价值的项目核心问题界定一、战略层面：1、什么样的产业与产业组合能代表城市未来价值？2、项目的整体发展战略是什么？如何构建项目核心价值体系？二、策略层面：1、项目整体规划布局及一期产品打造等产业选择与目标市场需求分析1、根据城市战略地位和产业规划，本项目确定以创新金融为核心，带动电子信息、商贸物流、顾问咨询、设计创意以及高端装备制造和新能源汽车共同发展的产业组合。2、选择主导产业创新金融及相关联的产业进行需求分析，为制定项目整体发展战略提供依据。项目发展战略与核心价值体系1、以优质的产品作为基础，以政策和配套作为支撑，依托项目良好的区域价值和政府支持的背景，发展以创新金融为主导、多产业复合的、能为企业搭建良好成长平台的产业聚集区，从而在未来代言重庆城市价值，形成重庆城市的符号之一。2、以基础硬件和软件加上特色软件体系及专属软件体系构成项目的核心价值体系。项目整体规划及一期产品建议项目整体规划布局：2大办公区+2大服务区（特色、综合）+3重休闲空间。一期写字楼产品：甲级写字楼+精品写字楼+LOFT写字楼Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010报告逻辑架构项目价值精炼核心问题界定产业选择与目标市场需求分析项目发展战略与核心价值体系项目整体规划及一期产品建议项目价值精炼Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010本项目是大规模商业用地开发项目，打造方向为企业总部基地项目整体占地面积约240亩，建筑面积约52万方，是大规模商业用地开发项目；本项目是协信与政府合作打造总部基地，使本项目拥有得天独厚政府支持优势；高九路地块项目编号地块规划编号用地面积（ha）地块性质（代码）兼容用地性质（代码）容积率（≤）建筑限高≤（m）绿地率≤（%）A地块A38-1/077.28C22.03526B地块B/040.38C2R24.55030B/030.37C2R22.52530B/030.53C2R22.52530C地块C/051.48C24.5详分图30D地块D3-1/052.18C2R24.5详分图30D3-4/030.74G3------E地块D4-2/030.81C2R24.5详分图30D4-3/031.30G3------D/020.46R22.56030D/020.24G1------F地块D3-2/031.24R24.5详分图35G地块D/021.59R24.5详分图35Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010项目位于城市几何中心，规模大，具有极度稀缺性，且与政府合作使得项目具有很强的可塑性三北区域南部区域大西区CBD项目享有城市中心成熟的交通配套，项目通达性好，与各个商务、商业中心连接紧密，但交通便捷度不够；项目所在城市中心渝中区形象高，但项目所在的区域目前以纯住宅开发为主，但特征不明显，区域价值尚未定义；项目作为渝中区中成熟的大规模产业发展地块，具有极度的稀缺性。►项目整体占地面积约240亩，建筑面积约52万方，是大规模商业用地开发项目；►本项目是协信与政府合作打造总部基地，使本项目拥有得天独厚政府支持优势；Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010区域内项目聚集形成区域运营效应，并与大坪化龙桥等大片区相结合形成新的高端商务商业聚集区，承接解放碑商务中心外拓发展12354678①协信云溪谷②协信阿卡迪亚③万科锦城④中新城上城⑤龙湖时代天街⑥英利七牌坊⑦重庆天地⑧世纪金源中新城上城嘉陵帆影龙湖后工英利项目企业项目聚集形成区域运营本项目紧邻企业两大住宅项目，形成集高端居住和高端商务办公的区域运营效应；高端商务新聚集区在化龙桥、大坪等有瑞安、龙湖、英利等多个高端写字楼项目，与本项目的总部基地形成新的高端商务聚集区；承接商务中心外拓发展随着城市发展，解放碑商务中心急需外拓，本项目所在片区在地理位置、区域价值上具备承接外拓发展能力；Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010项目物理属性界定城市中心〃大规模商业用地性质总部基地城市中心：本项目位于重庆中心渝中区内、大坪片区和化龙桥片区之间；大规模商业用地性质：项目地块以商业用地为主，建筑面积达52万方，属规模较大的商业用地开发；总部基地：在政府主导下，本项目发展总部基地；Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010重庆市场上的总部基地项目基本位于城市边缘，虽大多处于规划设计阶段，据中原了解，部分项目其产品力比较强势，但其综合配套力存在不足，且未来重庆市场上的总部基地都是工业用地，与本项目商业用地有着本质的区别名称区位产品形态配套产品力政府支持用地性质山顶总部基地高新园39栋独栋，两栋公寓，一栋5A写字楼，一栋星级酒店部分商铺和车库，其他配套主要依赖项目周边配套智能化办公、科技智能监控设备、电子巡更等高科技智能化配套；高新园‚普惠‛政策及‚一企一议‛政策，无系列配套服务工业上丁总部基地高新园36栋独栋写字楼、1栋SOHO公寓、1栋LOFT写字楼商务中心、公寓、星级酒店和部分配套商业重庆早期总部基地，产品较落后；高新园‚普惠‛政策，无系列配套服务商业（已售完）康田总部基地西永12栋独栋写字楼享有大学城西永天街等新兴商业配套甲级写字楼打造标准，用材用料皆属市场领先水平；微电园‚普惠‛政策，因工业用地目前不能销售工业恒德总部基地茶园独栋、叠拼、联排和ＥＶＡ办公系统四种形态的总部办公楼酒店、会展、公寓、商街、康体娱乐、购物中心打造生态花园的办公环境，整体产品围绕生态打造南岸区政府的‚普惠‛政策，无系列配套服务工业静一总部基地茶园前期筹备阶段前期筹备阶段前期筹备阶段——工业表：重庆总部基地项目情况资料来源：中原研究工业地产开发限制条件：1、只能有7%的配套用房可作商业报批；2、一栋楼只能为一个产权；3、不能预售，必须是现房销售；4、购买主体必须是有法人的企业，个人不能购买；5、交易税费高（首次交易税为13.5%，转让税费为20%）；6、不能办理按揭贷款，如要抵押贷款需担保，且评估价值不高；Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010重庆传统甲级写字楼虽拥有良好的地段和城市配套资源，随着未来甲级写字楼供应“井喷”，将提供越来越好的的办公空间，但其配套只能是城市公共配套，无法有更多的选择，与本项目在生态型、尊贵感、以及政策和服务平台方面不能相提并论楼宇名称售价水平（元/㎡）租金水平（元/㎡〃月）2006入住率2009入住率大都会商厦——140-170100%100%国际贸易中心10000-1600070-10097%95%国际商务中心6500-900050-6093%95%未来国际10000-1400070-9093%95%图：解放碑区域商务楼宇空置对比区域项目名称预计推出时间解放碑国际开发金融大厦2010年重庆金融街2011年新港大厦（报业集团）2014年重庆金融商贸大厦2013年申基二期（原华夏广场二期）2011年江北嘴江北嘴置业公司重庆金融城2010年重庆银行2011年中国银行2012年浙江成大置业2012年中国农业银行2012年台湾越洋2013年财信地产2011年西南物流2013年西南证券2012年重庆农村商业银行2012年光华地产2012年重庆潜在写字楼项目预计未来5年供应超过30个，供应体量超过300万方Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010项目价值独一无二、代言城市未来价值的项目项目须站在城市发展的高度，以代言城市未来价值的角度来判断项目的发展方向，方能不辱这片圣神的土地的使命……项目价值精炼：城市中心、大规模、具有产业聚合能力、商业用地、低密度、生态的项目物理属性市场情况Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010报告逻辑架构核心问题界定核心问题界定项目价值精炼产业选择与目标市场需求分析项目发展战略与核心价值体系项目整体规划及一期产品建议Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010核心问题战略层面问题►什么样的产业或产业组合能代表城市未来价值？►项目的整体发展战略是什么？如何构建项目核心价值体系？策略层面问题►项目整体规划布局及一期产品打造等Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010报告逻辑架构项目价值精炼核心问题界定产业选择与目标市场需求分析项目发展战略与核心价值体系项目整体规划及一期产品建议产业选择与目标市场需求分析Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010重庆城市地位分析►国家战略地位——重庆是西南地区中心城市，城乡统筹特区的设立和长江上游地区经济中心的定位，提升了其国家战略地位。（314战略、五大定位、两江新区、综合保税港区等）►投资环境——良好的投资环境和强劲的经济发展潜力使重庆正在成为“中国第四城”，承担着西部经济发展的引擎使命。（《财富》杂志、《时代》周刊、《金融时报》以及社科院、城乡建设部评选的城市投资环境和发展潜力分析）►宏观经济表现——重庆自身经济快速增长及产业结构的不断优化，证明了“中国第四城”强劲的发展动力。（GDP、产业结构、利用外资情况、世界500强增长情况等）详情请见《协信高九路项目发展方向研判》Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010重庆产业现状与产业规划分析►产业现状——重庆市产业发展呈“三、二并重”的格局，以加工制造为主的第二产业发展迅速，第三产业保持稳定，但现代服务业发展滞后。重庆作为传统的工业城市，目前仍以设备制造和化学工业为主构成的重工业为支柱产业。（重庆三产结构、第三产业内部结构、重庆产值排名前列的行业等）►产业结构调整方向——目前重庆产业结构处于转型期，从韩国、新加坡等国家的发展经验来看，重庆未来的经济结构将转向以先进制造业和高端服务业为主。（对比韩国、新加坡等国家产业发展阶段与目前重庆产业发展阶段的比较）►产业规划——传统制造业逐渐更新为现代制造业，加强高端服务业的发展，形成国家现代制造业基地和高度服务业聚集区，以支撑重庆发展国际化城市的重要产业基础。（GDP、产业结构、利用外资情况、世界500强增长情况等）详情请见《协信高九路项目发展方向研判》Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010经过产业筛选得出