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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。《励骏花园》项目前期策划提案——谨呈杭州励骏置业有限公司浙江中原事业部05.2010Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010上海巴黎宁波香港Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010VS时间空间空间用以描述物体的位形时间用以描述事件之间的先后顺序打造一个空间，从而突破桐庐发展的时间——《励骏花园》项目策划题记Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010打造基础Part1如果没有“世博会”就不会有埃菲尔铁塔在全世界的地位；如果没有“改革开放”，就不会有陆家嘴在上海的代表形象。同样，如果没有“大杭州”的规划和桐庐的发展，也无从谈起“励俊花园”奠定桐庐永恒的经典。——《励俊花园》项目策划题记Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010打造基础——项目解读打造基础——项目解读区位解读本案桐庐CBD杭州主城区富阳市桐庐县“大杭州”辐射范围随着“大杭州”规划的逐步实行，杭州市作为整个浙江省的经济核心区域的辐射效应已经逐步辐射到了其周边城市，“富阳”、“桐庐”即包含在内。受其辐射，周边区域的城市化进程及整体发展水平已提升至新的台阶。随着“桐庐”城市扩展的进行，南部片区成为了桐庐新的发展亮点，并在此规划建设了桐庐的商务中心区。本案位于该区域的重要位置，由于处于一个”紧邻繁华，但不喧闹“的区域，在享受便捷配套、畅通交通动线的基础上，又可适当降低”嘈杂“对于生活的影响。杭州——桐庐——南部新城CBD——本案Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010打造基础——项目解读打造基础——项目解读规划解读花园住宅、时代感建筑造型中央区的花园住宅本案市民广场能够在自家的飘窗上，慵懒的俯瞰整个”中央公园“，成为了纽约最高端人群的生活享受。本案同样也拥有了这样的空间，去俯瞰整个桐庐核心的”市民广场“。虽然地处繁华，却将城市的中心绿地，纳为私有。项目整体由5幢高层，9幢联排别墅构成。整体立面简洁、干练。同时，内部较高的绿化率（37%）与周边优美自然景观的融合，更提升了整个项目”闹中取静“的居住氛围和生活享受。极富现代感的整体规划Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010打造基础——项目解读打造基础——项目解读品牌解读旅游业酒店业娱乐业房地产业励骏集团励骏：澳门——香港——北京——桐庐澳门·渔人码头北京·励骏酒店集团业务构成桐庐·励骏酒店澳门励骏会集团是一家从事旅游、娱乐、酒店等业务的国际投资集团，系澳门著名的地产发展商，曾投资19多亿港元兴建澳门渔人码头，投资24多亿元兴建澳门置地酒店、投资22亿元兴建北京励骏五星级酒店，总资产达上百亿元。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010打造基础——项目解读打造基础——项目解读小结区位属性：项目位于未来城市发展亮点的核心区域。区位优势突出。1规划特点：闹中取静，景观资源丰富，整体设置现代感强。2开发商品牌：励骏集团拥有丰富的高端综合性房地产开发经验。3《励骏花园》拥有一定打造成为桐庐划时代经典作品的基础。其要打造成功，关键是根据现有市场的环境并在对自身抗性了解的情况下，采取针对性的措施进行操作。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010打造环境Part2Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010打造基础——市场解读打造基础——市场解读宏观经济解读稳步增长、支柱、潜力、改善。桐庐GDP发展走势桐庐县GDP发展走势120.28142.75164.48176.7802040608010012014016018020006年07年08年09年GDP（亿元）桐庐整体经济在近几年呈现出稳定上涨的态势。同时，以民营经济、旅游业等作为重要支柱的桐庐，无论是其支柱产业的参与者相关的服务支撑人群，都为整个城市人群整体素养的提升提供了典范和参照。固定资产投资桐庐县固定资产投资走势61.1668.574.9388.2010203040506070809010006年07年08年09年固定资产投资（亿元）桐庐固定资产投资额06、07、08、09四年呈逐年递增态势，增长额度平稳，其中07年至08年有较大幅度回升，增长率近16％。房地产投资额.Vs.GDP桐庐历年房地产投资额与GDP关系120.28142.75164.48176.7812.2112.7913.9214.2102040608010012014016018020006年07年08年09年GDP（亿元）房地产投资额（亿元）桐庐房地产投资额占GDP的比值一直保持在8%以上，充分体现了房地产业在桐庐经济发展中的支柱作用。与国内其它平均占GDP10%左右比值的房地产市场发展较好的城市比较，桐庐房地产业还存在一定差距，但同时也说明了桐庐房地产业仍有相当的发展潜力。人均收入水平.Vs.房地产发展800~1000美元1000~4000美元4000~8000美元8000~20000美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主兼顾质量平稳发展以质量为主缓慢发展综合发展型Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010打造基础——市场解读打造基础——市场解读城市规划解读江滨新区商务新城休闲桐庐桐庐县整体规划：一城两片七区。项目位于江南片及中心区中，是桐庐县未来发展的重点扶持地区。整体规划“迎春南路”CBD规划得天独厚的生态风景是发展休闲旅游、健康养生、生态会所、文化艺术等服务业态的极佳环境320国道——收费站休闲桐庐既能够吸引住人气，又能够留住消费者的财气，让商务客户充分体验CBD级的现代商务服务。中心广场南——320国道商务新城集聚人气的重要区段，购物、休闲及交通集散滨江路——中心广场北滨江新区定位及功能范围规划区域本案位于规划中“商务新城”的相对较为核心区位。作为该区域中较少的住宅项目之一。其发展空间，竞争格局，购买市场等都拥有较好的前景。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010打造基础——市场解读打造基础——市场解读房地产市场解读主要在售项目一览400001-1-12-1-1550045-8090酒店公寓海陆世贸中心150003-2-24000-5500110~130多层小高层桐江花园500001-1-13-2-14500~550040~7090~140多层高层水岸华庭5500腹地地块1300004-3-27500120~260平层官邸多层桂花园5000沿江地块360003-2-24500~5500120~130多层江景高层聆江景园1100003-2-26500120~130多层小高层滨江花园5500老城区地块总体量（平方米）房型销售均价（元/平米）主力户型（平方米）物业类型楼盘名称市场主力房型桐庐住宅市场的主力供应与去化的房型集中在130㎡左右的3房产品。价格分布情况桐庐目前大多数住宅类产品的销售单价集中在5000~6000元/㎡的范围内。个别品牌效应突出的开发商，其售价可达到7500元/㎡以上。中原观点¾桐庐整体房地产发展水平目前处于一个刚起步后的发展阶段。除个别品牌项目外，其余产品的同质化现象比较明显。¾从产品、价格、客群、服务等综合层面的组合情况来看，桐庐目前还没有出现亮点特别突出的住宅产品。¾在这样的情况下，本项目若能通过有效的综合层面的提升，未来将拥有较好的发展空间。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010打造基础——市场解读打造基础——市场解读典型个案分析绿城·桂花园绿城·桂花园¾项目区位：西北临白云源路，东南至云栖路，与桐庐中学、政府大楼、行政审批中心、博物馆以及市民中心广场等紧密相邻。¾主要经济指标：总建筑面积:129000平方米；容积率：1.35。¾销售价格：小高层：7500元/㎡；平层官邸：10000元/㎡项目评价¾体量优势：该项目作为南部新城的一个大型综合住宅社区，其总体体量为其项目产品打造奠定了有力的基础。¾产品规划：项目以“西班牙”风格作为基调。以“小高层公寓、联排别墅、平层官邸”等多种产品组合抢占了桐庐的中高端市场。¾品牌优势：“绿城”的品牌优势在整个浙江乃至长三角甚至是全国区域已经形成了相当的品牌号召力，这点也是该项目最核心的竞争力。中原观点¾绿城·桂花园已经成为了桐庐目前的顶端产品。并由其奠定了一部分的“高端”客群，建立了桐庐房产价格的坐标Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010打造基础——市场解读打造基础——市场解读典型个案分析顺和·一品江山¾项目区位：北临滨江路，东至大奇山路，南临春江路、东靠上杭路¾主要经济指标：总建筑面积:20.3万平方米，由9幢32层高层构成¾销售价格：目前处于项目前期方案阶段顺和·一品江山项目评价¾景观优势：该项目拥有一线江景的优势。将是近期将要供应产品中唯一具有一线江景优势的项目。¾建筑规划：该项目规划亦采用较为简洁、干练的现代风格。与本项目的建筑风格有一定的类似之处。¾入市时机：该项目目前正处于方案规划阶段，预计上市时间应在今年年底以后。中原观点¾该项目在景观和区位方面有明显的优势。若该项目在上市时间上与本案产生交叉，将会产生一定的竞争压力。Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010打造基础打造基础————市场解读市场解读个案对比分析本项目与市场典型项目对比，应该怎样建立自己的市场站位？099同城项目联动拿地成本基本完成销售朝向与楼间距，户型面积主要抗性8109品牌86户型689建筑创新性698私密性本体977前景987配套899交通区位898本体景观097山景资源905江景资源景观一品江山桂花园本项目经综合评估，项目在山景资源、建筑创新性上存在优势，在朝向、户型面积上存在去化抗性。借力山景，走品质化、创新化道路，结合同城品牌项目，在营销上打组合拳是项目制胜之道。Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010打造环境——市场解读打造环境——市场解读小结宏观经济：整体经济稳步增长，民营经济贡献突出。人均收入的水平已经达到房地产改良、升级型产品诞生的阶段。1城市规划：城市南部CBD区域的规划，为项目发展奠定了区域基础条件。2区域市场：桐庐房地产市场处于刚起步的发展阶段，住宅市场的产品面、价格面存在一定的同质化现象，个性及差异不明显。3代表个案：区域市场的标杆产品已经形成；未来供应的产品中，将存在一定的竞争项目。4桐庐的房地产市场，需要一个在某一方面拥有个性、亮点的作品，起到抬升整个市场发展水平的作用，并能够从一定意义上加速整个桐庐房地产市场发展的水平。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010打造难度Part3永恒的经典，在打造的时候，往往都会遇到各种各样的困难。“埃菲尔铁塔”当时一度被认为是“钢铁怪物”。而如今却成为了巴黎、乃至欧洲的标志。《励骏花园》的打造同样也存有各种各样的疑难，但我们相信——办法总比困难多。——《励俊花园》项目策划题记Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGrou