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此报告内容未经允许请勿转载沈阳第一城项目策划报告沈阳中原物业代理有限公司2007-4此报告内容未经允许请勿转载解读项目分析市场项目定位营销推广商业招商合作细节提纲YLLABUSS此报告内容未经允许请勿转载我们面临的是怎样的一个项目？第一部分解读项目此报告内容未经允许请勿转载合作细节项目定位解读项目营销推广分析市场商业招商一、项目地理位置东至兴华街西邻贵和街南接南六马路北靠建设大路小结：项目地处繁华的铁百商圈内，交通便捷、配套相对齐全，地理位置优越。此报告内容未经允许请勿转载二、项目位置前景分析横向以建设大路为主轴、是一条以商业、金融业、服务业为主要业态的经济带，纵向沿兴华大街聚拢商贸项目，成为铁西新区的商贸业的核心。合作细节项目定位解读项目营销推广分析市场商业招商2010年试通车的地铁一号线“铁西广场”站就在项目门口，连通与太原街、中街的快捷交通将带来无限升值潜力。沈阳·第一城铁百商圈西部十字金廊地铁一号线铁西区的核心商业区，区域商业中心核心商圈+市政规划=项目开发潜力大此报告内容未经允许请勿转载三、项目基本数据类别面积(平方米)占地面积7399.74总建筑面积79637.71酒店式公寓建筑面积24121.28写字间建筑面积28823.28裙楼商业面积21070.85(地上4F,地下1F)停车数190辆合作细节项目定位解读项目营销推广分析市场商业招商公寓、写字间、商场三位一体的综合体项目此报告内容未经允许请勿转载Strength(优势分析)Weakness(劣势分析)铁百商圈核心区位，交通便利，配套齐全铁西区路网发达国地税、区委、电业、房产等政府部门集中铁西区地标式建筑项目的土地性质为商业高层点式楼,销售抗性大项目规划“硬伤”，档次难以提升Opportunity(机会分析)Threat(威胁分析)地铁口就在家门口十字金廊的交叉点，铁百商圈核心区位凸现沈阳市房地产投资热度居高不下沈阳市成长型企业持续增长国家宏观政策的调整对房地产的负面影响区域未来竟品竞争的威胁项目施工速度对客户心理的影响四、项目SWOT分析合作细节项目定位解读项目营销推广分析市场商业招商此报告内容未经允许请勿转载我们处在什么样的竞争环境？第二部分分析市场此报告内容未经允许请勿转载一、写字间市场整体情况项目名称上市面积单层面积主力客群购买目的新玛特广场约5000㎡约1000㎡客群多来源于铁西区，职业以个体业主为主，另也有部分公务员购买。企业购买则多为中小公司。约70％为投资购买，30％为办公购买。惠和名都约14000㎡800/900㎡多为个体经商者投资购买，多来源于铁西、和平区域。公司购买则多为小型公司。80％为投资，办公使用约20％。东环国际约21000㎡890㎡多是大公司，购买300平方米以上，行业多为外贸公司。产品最小分割面积88㎡，因此购买多为办公使用，几乎无投资购买。解读项目合作细节项目定位分析市场营销推广商业招商此报告内容未经允许请勿转载区域写字间价格分析经加权平均计算，区域整体销售均价4912元。02000400060008000销售均价470045006000新玛特广场惠和名都东环国际解读项目合作细节项目定位分析市场营销推广商业招商此报告内容未经允许请勿转载项目名称60㎡以下60-80㎡80-100㎡100-150㎡150㎡以上总计新马特广场04002020（263㎡）80惠和名都13002604-9层整层发售156东环国际00487248（170、230㎡）168合计13040749268404解读项目合作细节项目定位分析市场营销推广商业招商区域写字间面积分析（依套数统计）此报告内容未经允许请勿转载区域写字间销售速度分析经加权计算，区域月均销售面积1154平方米。020004000600080001000012000新玛特广场10001000惠和名都98001225东环国际42001050销售面积月销售面积解读项目合作细节项目定位分析市场营销推广商业招商此报告内容未经允许请勿转载区域写字间销售率分析惠和名都项目销售时间较长，达到8个月，同时交房时间早，导致销售率高。0%20%40%60%80%销售率20%70%20%新玛特广场惠和名都东环国际解读项目合作细节项目定位分析市场营销推广商业招商此报告内容未经允许请勿转载区域写字间市场分析受铁西整体经济的带动影响，办公类需求逐渐旺盛，写字间市场供应量上升，市场走势亢奋。写字间定位全部为产权式，配套设计无新意。产品走低价、中小户型、快速消化的开发思路，100平方米以下写字间以投资为主，100平方米以上主要是企业办公。中小户型的写字间客户对价格因素敏感，容易被公寓产品分流解读项目合作细节项目定位分析市场营销推广商业招商此报告内容未经允许请勿转载二、公寓市场整体情况（除东环国际外，其余公寓项目均处于认购阶段）项目名称上市面积主力面积销售均价主力客群购买目的和谐公寓5000㎡37-534100购买客户几乎都是当地客群，如爱都国际、东环等客户。年龄集中在30～40岁，约50％客户为个体经商人士，政府机关约10％。销售面积小，目前普遍为投资购买，约占80％左右，约有10％为居住使用，少量办公购买。和谐大厦约17500㎡37-484000项目未坐宣传，客群多来源于铁西区内，职业多为个体经商者。几乎都为投资购买。东环国际约21000㎡40-664600多为铁西区域客户购买，办公行业较杂，其中以机电设备行业较多。办公占50％，投资占20～30％，自住为20％左右。解读项目合作细节项目定位分析市场营销推广商业招商此报告内容未经允许请勿转载区域公寓售价分析经加权平均计算，区域整体销售均价4215元。3600380040004200440046004800销售均价410040004600和谐公寓和谐大厦东环国际解读项目合作细节项目定位分析市场营销推广商业招商此报告内容未经允许请勿转载解读项目合作细节项目定位分析市场营销推广商业招商区域公寓面积分析项目名称60㎡以下60-80㎡80-100㎡100㎡以上总计和谐公寓2528400336和谐大厦792000792东环国际168168024360合计12122520241488（依套数统计）此报告内容未经允许请勿转载区域公寓销售率分析和谐公寓已对外宣传，项目有一定的知名度。而和谐大厦几乎无任何宣传推广，开发商投入力度小，因而认购情况一般。解读项目合作细节项目定位分析市场营销推广商业招商0%20%40%60%80%销售率65%20%75%和谐公寓和谐大厦东环国际此报告内容未经允许请勿转载区域公寓销售速度分析解读项目合作细节项目定位分析市场营销推广商业招商经加权计算，区域月均销售面积1730平方米。05000100001500020000和谐公寓32501083和谐大厦35001167东环国际15750225012此报告内容未经允许请勿转载区域公寓市场分析公寓全部以住宅立项，可以首付三成。投资客户成为公寓产品的主要购买客群。使用功能划分不明显，都以宜商宜住吸引各类人群购买。产品开发走小户型、低总价的路线，通过“价格战”提升项目性价比。从市场销售情况来看，客户对公寓产品认可度远高于写字间。公寓项目开发商对项目的售后统一招租工作管理较差，客户没有建立价格同盟，租金水平参差不齐。解读项目合作细节项目定位分析市场营销推广商业招商此报告内容未经允许请勿转载三、潜在产品供应分析解读项目合作细节项目定位分析市场营销推广商业招商项目名称开发商规划产品类型规划面积交房时间兴华大厦沈阳铁西城建房屋开发有限公司公寓或写字间未公开2008年初鹏飞·天丰大厦鹏飞置业房产开发有限公司两栋高层一栋住宅一栋公寓住宅61㎡、107㎡、168㎡三种一层16户，42-65㎡2007年底此报告内容未经允许请勿转载我们怎样定位项目，拟达成什么目标？第三部分项目定位此报告内容未经允许请勿转载项目地处铁西商圈内,属于市政投资热点区域地块成熟度高，短期需求旺盛但竞争环境十分激烈宏观政策瞬息万变，对项目带来不确定性风险区域产品的消化主要依靠投资客，需要为其预留一定升值空间，不追求利润最大化本项目的产品规划与周边竞品存在同质化，需要快速争夺客户，避免市场风险一、项目定位主导思想市场环境层面产品规划层面客户需求层面运作主导思想效率化运作，快速回流现金快打！解读项目合作细节分析市场项目定位营销推广商业招商此报告内容未经允许请勿转载解读项目合作细节分析市场项目定位营销推广商业招商二、产品定位类别面积(平方米)占地面积7399.74总建筑面积79637.71酒店式公寓建筑面积24121.28写字间建筑面积28823.28裙楼商业面积21070.85(地上4F,地下1F)停车数190辆综合性：公寓、写字间、商场三位一体地标性：十字金廊中心点的地标建筑此报告内容未经允许请勿转载制约条件：1、规划户型进深大2、要求有独立的大堂和电梯3、对停车位要求较高；4、前期投入成本巨大且资金回笼非常慢；为什么不是酒店类产品？酒店类产品解读项目合作细节分析市场项目定位营销推广商业招商此报告内容未经允许请勿转载解读项目合作细节分析市场项目定位营销推广商业招商三、消费者定位写字间客户构成70%30%投资办公公寓客户构成70%10%20%投资办公自住周边同类项目的客户比例构成投资客群占有绝对的购买比例！！！此报告内容未经允许请勿转载项目业态写字间公寓客户构成投资客成长服务型公司金融证券公司外地企业驻沈阳办事处投资客私营企业老板大型企业及外企的高经理政府公务员企业白领SOHO一族购买用途投资60%办公40%投资70%自住20%办公10%解读项目合作细节分析市场项目定位营销推广商业招商本项目的客户构成及比例此报告内容未经允许请勿转载四、市场定位区域位置是否“黄金”规划产品档次形象硬件配套设施完善软性服务与物业管理置业门槛和投资回报客户购买项目五大考核指标解读项目合作细节分析市场项目定位营销推广商业招商此报告内容未经允许请勿转载解读项目合作细节分析市场项目定位营销推广商业招商公寓产品以小户型为主点式楼规划，需要针对不同朝向作出价格差电梯数量较少，垂直交通差平层规划户数多，档次难以提升公寓产品特点：此报告内容未经允许请勿转载地段好，交通便利低置业门槛居住品质投资回报铁百商圈、未来地铁小户型、三成首付(变更立项)多元化物业、高速电梯升值潜力，代租业务，成立价格联盟[目标群的需要][项目能给予的]多元化服务型公寓！！推广思路解读项目合作细节分析市场项目定位营销推广商业招商公寓市场定位此报告内容未经允许请勿转载多元化服务型公寓定位关键点生活多元化投资多元化个性样板间菜单装修全方位酒店式物业服务建立租务中心,制定价格联盟通过中原二手部客户资源,建立租务联盟解读项目合作细节分析市场项目定位营销推广商业招商此报告内容未经允许请勿转载写字间市场定位解读项目合作细节分析市场项目定位营销推广商业招商写字间办公面积150-300平方米写字间的建筑面积28823.28平方米按照5000平方米提供一部电梯,需要至少5部电梯配置按照200平方米提供一个车位,需要给写字间预留至少140个车位没有拿到写字间的图纸,不知道写字间是否有5部垂直交通??此报告内容未经允许请勿转载对比要素写字楼商务楼项目用地商业立项住宅为主选址要求商务区居多商贸区为主贷款额度5成10年7成30年运营成本商业水电标准民用水电标准契税4%1.5%租金与月供租金支付\且归它有偿还月供\且归己有办公氛围配套全,商务氛围浓配套较全\商务氛围一般主力客群大型、注重公司形象成长型公司办事处等解读项目合作细节分析市场项目定位营销推广商业招商写字间\商务楼对比分析此报告内容未经允许请勿转载写字间的立项分析1、商贸区内的商业以旅游、零售业（百货、购物中心等）、金融等为主，客群选择写字间办公的面积较小；2、电梯与车位的数量较少，不能满足写字间的需要；3、要求开发商有较高的后期物业管理水平与较高的成本；4、客户群形成中，周期长、资金回笼较慢；5、