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L/O/G/O东莞中原事业一部潘康文2011-06天价豪宅的“混沌”溢价模式市场背景：存在即事实市场对“天价豪宅”的出现，没有提前预知能力当三湘海尚出来之前，人们不知道前海洋房价格能卖到6万/平的高价；当汤臣一品出来之前，人们不知道一个平层可以卖到12万/平的超高价当钓鱼台7号出来之前，人们不知道房子竟然能够卖到30万元/平的天价为什么，香港天玺创造3.6亿/套单价，为什么,香水湾一号创造4.8亿/套单价？市场背景：热点案例，天价豪宅物业住宅：钓鱼台7号，30万/平；汤臣一品，25万/平;，香港天玺，70万/平;别墅：大一山庄20万/平、佘山月湖山庄25万/平;天价豪宅，没“天”理！吗？ONE:从客户说起：2008年至今，中国富人移民香港，购买凯旋门、天玺等天价豪宅2011年，中国富人再一次的移民潮到澳洲、到美国，去买次贷危机遗留下的天价豪宅，庄园天价豪宅有需求，而没有得到满足！天价有理!TWO:从奢侈品说起：一个LV包上万，比普通包贵百倍；一副艺术画上亿，甚至无价之宝；一套普通房子50万，而天价豪宅则千万甚至上亿；顶级物业也将走入它的奢侈之路！天价有理!THREE:从市场化经济说起：2008年，汤臣一品受到政府压制，如今也投入正常销售；2011年，钓鱼台7号受到政策压制，未来呢？市场化经济时代，有人买单就有人卖！商品具有平等交易的基本权利是未来的发展趋势！天价有理!注：以上数据来自福布斯统计，不含香港、澳门、台湾三地天价豪宅有市场买家！中国内地千万富豪和亿万富豪按年10%的速度增长。5年内将亿万富豪将超过9万人！千千万富豪将超过136万人！目前每1400人中就有1个千万富豪Q1:天价豪宅购买诱因？Q2:谁在消费天价豪宅？Answer:“有多少的身家住多大的房子”，豪宅别墅往往是富豪们体现身价最直接的表现形式。不买最好，只买最贵成了富豪购买住宅的首要标准。洛杉矶私人宅邸钓鱼台7号院海德公园一号Q&A之后，天价根源在哪？“天”理在哪？一切从混沌说起黄金引爆点混沌：盘古开天辟地之前天地模糊一团的状态；混沌理论（Chaostheory）是一种兼具质性思考与量化分析的方法，用以探讨动态系统中（如：人口移动、化学反应、气象变化、社会行为等）无法用单一的数据关系，而必须用整体、连续的数据关系才能加以解释及预测之行为。市场对比法下的价格模式均价＝∑权重i×均价i×Px/Pi(i=a～c)价格箱体内的溢价因素市场对比法下的“价格箱体”：外部条件+内部品质+发展商品牌是否涵盖了所有价格因素？NO!区位交通环境教育配套景观…外部条件户型规模小区配套小区配套发展商品牌内部品质突破“价格箱体”的混沌溢价模式内部品质外部条件品牌混沌溢价空间（Error）“天”理所在，混沌初开Y=X1+X2+X3+…Xn+e每个天价豪宅，都有它的混沌空间（Error）！海市陆家嘴滨江大道，顶级地段，顶级用材；卖出天价——25万元/平米。天价案例1：汤臣一品混沌空间天价案例1：汤臣一品价格路线，年增长率达到20%11万/平13万/平16万/平入市期06-08年09-10年上升期上升期2005年黄金拉升点价格箱体国家中央政务区、钓鱼台国宾馆、金融街、中关村；卖出天价——30万元/平米。天价案例2：钓鱼台7号院天价案例2：钓鱼台7号价格路线，年增长率接近10%2011年增长率达到50%开盘至今价格走势图混沌空间黄金拉升点价格箱体©CopyrightCentalineGroup,2009香港机铁九龙站上盖，赏维多利港；卖出天价——70万元/平米。天价案例3：天玺——国际顶级酒店丽嘉酒店——豪华套型酒店港景汇——环球贸易（ICC）——全球最高地标豪宅天玺——WHongKong——百万平方尺大型商业天价案例3：香港天玺价格路线，差异户型拉出天价至高无上海景房园景房18万/平米黄金拉升点混沌空间价格箱体每个天价豪宅，都有它的混沌空间Error！有效的减少市场风险！混沌空间（混沌溢价过程）价格箱体（价格试探过程）黄金拉升点天价豪宅之混沌空间Error的汇总每个天价豪宅，都有它的E点前景透支稀缺度极致身份。。。。。。产品唯一混沌空间Error的特征提炼E点（混沌空间）的四大特性以时间换价值“不可见”资源稀缺“不可测”极致身份“不可量”产品唯一“不可比”不确定性的混沌：透支未来，稀缺性，精神价值相对确定的混沌：互动式价值拉升，市场错位模式1：无对比模式2：有对比混沌空间Error的模式提炼天价根源：e1、e2、e3….en，成为天价豪宅的“混沌”溢价点（卖点）透支未来资源稀缺度极致身份e1产品唯一性Y=X1+X2+X3+…Xn+ee2e3e4全国媒体免费报道，全国跨界传播炒作知名度，促成物业升值形成品牌效应……价格昂贵：是天价豪宅最大卖点！混沌空间Error天价豪宅的最大卖点不断有细分的顶端市场/客户购买天价豪宅，证明天价豪宅的“混沌溢价”空间被市场接受产品进入“混沌空间”，客户无法感知产品的价格，并接受，就实现了天价。可行性探究天价根源及可行性后，如何应用呢？混沌溢价模式的利润实现点大有可为！利润空间E点最高值边际利润举一个简单的例子：如一个社区有50户庄园，其中2户【顶级版】由市场对比价的10万/平改变为提升混沌空间的价格，卖30万/平。那么，除了【顶级版】每平溢价20万外，其他48套【普通版】市场价格实现的利润更大混沌溢价应用广泛1：涪陵榨菜的混沌溢价模式，客户无法感知经过严格加工的世界唯一的榨菜是什么价位，因而价格进入了“混沌空间”黄金拉升点混沌空间价格箱体涪陵榨菜普通榨菜2000元/包2元/包N97i：能上网的手机（Iphone杀手）Ipad：能打电话的电脑混沌溢价应用广泛2：能打电话的电脑，比能上网的手机更稀缺，客户无法感知这种技术的价位，因而价格进入了“混沌空间”最终实现高价销售混沌溢价应用广泛3：布兰城堡出售给当地政府，大群蝙蝠形成城堡的“神秘感”，因此神秘感让价格进入“混沌空间”罗马尼亚吸血鬼城堡5.6个亿！布兰城堡在黄昏时分偶有大群蝙蝠飞舞的场面混沌溢价de未来发展预测1.物业定位——做减法打造最顶级物业，可以采用“首富模式”，让庄园市场化，在最好的位置做最少，最顶级的产品。2.价格研究——做加法房地产市场研究，价格不只是二维的，可以进行价格的三维建模，对价格进行更全面立体的预测3.天价豪宅——定制式，功能多样性（安全方面）未来的天价豪宅，如“万达商业模式”一样，进入定制式时代，以满足市场的需求及天价的实现价值价格混沌溢价——与房地产周期相关，与通胀相关符合价格围绕价值上下波动特性，且有规律可循复苏繁荣衰退萧条•内因形成，即供求关系；•尖顶、圆底；•与宏观经济周期相近；天价豪宅，是未来房地产市场化发展的必然趋势并将不断涌现。。。面对这种发展趋势，策划人对于天价豪宅的态度？天道无为L/O/G/O事业一部潘康文2011.08谢谢聆听！