全国50城房价收入比研究

易居专题研究系列之全国50城房价收入比研究12018年全国50城房价收入比小幅下降深圳房价收入比最高，长沙最低一、计算方法和衡量标准房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。对于房价收入比的计算，不同的统计指标和不同的计算方法，本报告采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括销售型保障房与安置房。房价收入比具体计算公式如下：房价收入比=新建商品住宅成交均价×城镇居民人均住房建筑面积城镇居民人均可支配收入尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。本文选取全国50个典型城市数据，包括北京、上海、广州、深圳、成都、大连、福州、贵阳、哈尔滨、海口、杭州、合肥、济南、昆明、兰州、南昌、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、乌鲁木齐、武汉、西安、长沙、郑州、重庆、东莞、佛山、惠州、南通、无锡、芜湖、珠海、金华、洛阳、莆田、日照、三亚、韶关、温州、徐州、烟台、扬州、宜昌。二、50城房价收入比根据公式计算，分别获得全国50个典型城市的商品住宅房价收入比数据。在此基础上，估算出50个典型城市的房价收入比历年均值。2018年，50城房价收入比均值为易居专题研究系列之全国50城房价收入比研究213.9，相比2017年的14.1下降了1.4%。历史走势来看，2010-2015年间，房价收入比持续回落；2016年，曲线开始快速回升至12.6，同比增速达17%，2017年继续升至14.1，同比增速有所收窄；2018年，曲线小幅回落。预计2019年50城房价收入比将继续下降。图150城平均房价收入比走势数据来源：各地统计局、CRIC、易居研究院分城市类别来看，一线城市的房价收入比水平明显领先于其他城市，尽管2018年出现小幅回落，但绝对值依旧处于高位。二线城市与三四线城市的房价收入比较为接近，其中二线城市2018年房价收入比小幅下降，都市圈三四线城市2018年房价收入比与2017年持平。而非都市圈三四线城市来看，虽然2018年房价收入比增速继续扩大，但绝对值依旧处于四类城市的最低水平。图2各类城市平均房价收入比走势14.113.910111213141520102011201220132014201520162017201825.712.712.311.851015202530201020112012201320142015201620172018一线城市二线城市都市圈三四线非都市圈三四线易居专题研究系列之全国50城房价收入比研究3数据来源：各地统计局、CRIC、易居研究院三、2018年50城房价收入比排名从2018年50城的房价收入比排名来看，排在前五位的城市分别是深圳、三亚、上海、北京和厦门，房价收入比分别为34.2、29.8、26.1、25.4和22.5，说明这些城市的购房难度最大。具体来看，北京、上海、深圳三座一线城市由于土地稀缺，新增供应有限，房价一直居高不下，三亚是全国著名的旅游城市，投资需求一直较为旺盛，厦门本轮以来房价涨幅巨大。值得注意的是同为一线城市的广州房价收入比大幅低于其他三城，广州土地供应充足，且价格相对北上深较低，使得广州房价大幅低于北上深，是一线城市中购房难度最小的。排在末五位的城市分别是长沙、乌鲁木齐、烟台、韶关和沈阳，房价收入比分别为6.8、7.4、7.5、7.7和8，说明这些城市房价较为合理，购房相对较为轻松。长沙这两年来房价虽然出现了较大幅上涨，但其前些年房价较低，且经济发展强劲，人均可支配收入连续多年高速增长，是50城中唯一一个房价收入比低于7的城市。其他几个城市是东北和西北的二线城市及三四线城市。表12018年全国50个典型城市房价收入比排名城市房价收入比城市房价收入比城市房价收入比深圳34.2苏州13.4成都10.3三亚29.8南宁12.3日照10.2上海26.1武汉12.2金华10.2北京25.4宁波12.1宜昌9.9厦门22.5温州12.1昆明9.8福州20.4扬州12.0哈尔滨9.7杭州18.1佛山11.9无锡9.5广州17.5莆田11.9兰州9.4珠海16.9芜湖11.6惠州9.1石家庄16.6大连11.6贵阳8.7南京15.6济南11.1洛阳8.3东莞14.8南通11.1沈阳8.0太原14.6南昌11.0韶关7.7海口14.6重庆10.8烟台7.5天津14.5西安10.6乌鲁木齐7.4合肥13.8青岛10.6长沙6.8郑州13.5徐州10.5易居专题研究系列之全国50城房价收入比研究4数据来源：各地统计局、CRIC、易居研究院四、2018年50城房价收入比增速排名从2018年50城房价收入比增速的排名来看，排在前五位的城市分别是日照、宜昌、昆明、西安和芜湖，增速分别为18.1%、13.1%、12.6%、11.7%和10.9%，说明这些城市2018年的房价涨幅较大。昆明和西安是西部的二线城市，本轮房地产周期启动晚于一线城市和东中部的二线城市。其他几个城市都是非都市圈的三四线城市，这类城市启动最晚，2018年房价涨幅最大。增速排在末五位的城市分别是厦门、成都、福州、石家庄和上海，增速分别为-16.9%、-13.5%、-12.3%、-11.7%和-9.5%。厦门本轮以来房价涨幅巨大，积累了较大泡沫，2018年房价跌幅是50城中最大的。其他几个城市2018年的房价也都出现了不同程度的下跌。表22018年全国50个典型城市房价收入比增速排名城市增速城市增速城市增速日照18.1%苏州5.8%南京-3.3%宜昌13.1%东莞5.6%杭州-3.7%昆明12.6%乌鲁木齐5.2%青岛-4.3%西安11.7%兰州4.8%合肥-4.4%芜湖10.9%烟台3.8%佛山-5.1%贵阳9.9%南昌2.9%武汉-6.2%沈阳9.8%无锡1.9%珠海-6.6%太原9.7%三亚1.4%天津-7.2%金华9.1%深圳1.1%济南-7.5%南通8.7%韶关0.8%北京-7.9%南宁8.2%海口-0.3%郑州-8.4%大连7.8%广州-1.0%上海-9.5%洛阳7.7%徐州-1.0%石家庄-11.7%哈尔滨6.7%温州-1.7%福州-12.3%莆田6.4%重庆-1.8%成都-13.5%宁波6.3%惠州-1.9%厦门-16.9%扬州5.9%长沙-3.1%数据来源：各地统计局、CRIC、易居研究院5易居专题研究系列之全国50城房价收入比研究执笔人：上海易居房地产研究院研究员沈昕邮箱：[e-mail]电话：[phone]易居专题研究系列之全国50城房价收入比研究6