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1苏州市高新区区域及房地产市场概况2苏州总平图相城区高新区工业园区吴中区姑苏区苏州辖姑苏区、相城区、吴中区和吴江区、新区、工业园区，代管张家港市、常熟市、太仓巿和昆山市，全市面积8488.42平方公里。其中园区经济发展最好，相城区毗邻姑苏区，位于苏州最北部。吴江区3高新区简介苏州高新区，全称苏州高新技术产业开发区。位于苏州古城西侧，原属于虎丘区。东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相城区，西至太湖。区域人口77.48万，其中常住人口58.78万人，暂住人口18.2万人，外籍人口0.5万人。下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通安、东渚3个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州高新区出口加工区。下设江苏省苏州浒墅关经济开发区、苏州科技城、苏州高新区综合保税区、苏州西部生态城。4高新区整体定位概况规划定位：依托西部区域的区位、资源和产业优势，在未来若干年内，把苏州西部建成以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心、大型会议会展中心和高品质居住为主导的，融现代文化和传统文化二一体的，科技、文化、生态、高效的现代化新城区。5用地布局与功能分区：苏州高新区分为三大主导功能区和五大功能组团，分别是狮山片区（中心组团、横塘组团）、浒通片区（浒通组团）和湖滨片区（科技城组团、湖滨组团）。中心组团是集金融商贸、文化休闲和高品质居住于一体的苏州西部都市中心；横塘组团是借助国际教育园综合性教育、科技文化旅游等资源优势而快速城市化的科技教育配套区；浒通组团是集生产、生活和生态相配套的现代化产业区和北部新城；科技城组团是“科技、山水、人文和创新”特色于一体的一流研发创新高地和科技山水生态城；湖滨组团是融太湖山水与田园风光于一体的新农村样板区高新区定位6三、高新区地产情况-板块划分科技城板块浒墅关新区板块狮山板块项目名称：朗诗绿洲产品类型：高层在售面积：95-1405㎡均价待定项目名称：绿地中央广场产品类型：高层在售面积：96-140㎡均价9500元/平米项目名称：中航越玺产品类型：高层在售面积：97-127㎡均价待定项目名称：万科璞悦湾产品类型：高层在售面积：137㎡均价15000元/平米项目名称：狮山御园产品类型：高层在售面积：143-316㎡均价23000/平米项目名称：荷澜廷产品类型：别墅在售面积：105-141㎡均价19000-21000元/平米项目名称：龙湖时代天街产品类型：高层在售面积：116-140㎡均价21000元/平米项目名称：南山柠檬城产品类型：高层在售面积：93-144㎡均价10500元/平米项目名称：运河公馆产品类型：高层、别墅在售面积：93-144㎡均价10500元/平米7高新区行政区域划分狮山板块浒墅关新区科技城板块狮山板块为高新区的核心区域，是整个新区发展的核心，科技城和浒墅关新区作为新区未来创新发展的前沿，是新区经济的基础。8高新区中环线路苏州市中环快速路高新区段南起竹园路，北至西塘河路，全长14.4公里，双向6车道，跨过312国道，跳过沪宁城际铁路，跃过大运河，飞过太湖大道。中环快速路高新区段全线共设12对上下匝道，由南向北分别为玉山路北、何山路南、华山路南、马运路北、泰山路北、新亭路北、大同路、中虹路、惠昌路、城际路、安杨路、西塘河路。该线路共经过高新区、姑苏区、吴中区、工业园区4个行政区，起始于高新区的沪宁高铁新区站，终点站位于工业园区阳澄湖半岛南侧的夷亭路站，全长约45.2公里，设站37座。3号线已于2014年11月15日动工，预计2019年通车。9地铁规划与相成区的关系—一号线地铁一号线途径狮山板块主要热销楼盘，连接了高新核心区、姑苏区、工业园区，拉近了苏州各区域的距离。轨道交通1号线是苏州的第一条线路途经木渎站、金枫路站、汾湖路站、玉山路站、苏州乐园站、塔园路站、滨河路站、西环路站、桐泾北路站、广济南路站、养育巷站、乐桥站、临顿路站、相门站、东环路站、中央公园站、星海广场站、东方之门站、文化博览中心站、时代广场站、星湖街站、南施街站、星塘街站、钟南街站10地铁规划与高新区的关系—三号线新3号线目前规划了37座车站，自西向东依次为：苏州新区站→发展路→文昌路→新亭路→鹿山路→马运路→华山站→何山路→苏州乐园（换乘1号线）→狮山路→玉山路东→竹园路（换乘5号线）→横山路→横塘镇→教育园→沧浪新城→盘蠡路（换乘2号线）→宝带东路（换乘4号线）→迎春路→北港路站→通园路→东兴路→东振路→星港街（换乘5号线）→中新大道西→东方之门（换乘1号线）→现代大道→扬清路→跨阳路→汇隆街→工业园站→方湾街→青剑湖→唯西路→葑亭大道（换乘5号线）→戈巷街→夷亭路11有轨电车1号线1号线项目线路全长18.19公里，共规划22个站点，初期10个站点，分别为苏州乐园站、新区公园站、外企生活服务区站、白马涧生态园站、马涧路站、大阳山森林公园站、高新区管委会站、龙山路站、嘉陵江路站、龙安路站，途径金山路、珠江路、何山路、湘江路、华山路等，与地铁、公交线路无缝对接,12新区主要干道说明绕城高速太湖大道连接北环中环线中环西线中环西线直接拉近了苏州各区域的距离，已经成为了新区南北向的核心轴。13新区狮山板块主要标识性建筑以及商业设施苏州高新区狮山路CBD核心板块，该板块和园区同样具有较大潜力。沿线紧邻轻轨1号线、3号线，周边名校云集，配套齐全，交通便利，发展潜力巨大。是苏州经济的代表性区域，也是名副其实的富人区。14新区浒墅关新区主要标识性建筑以及商业设施开发区位于苏州市西北郊，东、北邻京杭大运河，西至阳山山脉。建区以来，累计投入建设资金80亿元，引进、兴办中外企业350多家，注册外资15亿美元，注册内资35亿元人民币。已形成了以国家级出口加工区为中心、北有阳山花苑动迁居住区，南有大新科技园，西有阳山科技工业园、阳山环山绿化景观带；东有出口加工区商贸服务配套区、维德工业城、大白荡城市生态公园、高新海关保税物流中心、浒通片中心商贸区等为主的开发格局。15新区科技城主要标识性建筑以及商业设施苏州科技城位于苏州西部，濒临太湖，东依大阳山国家森林公园，是苏州市“一核四城”发展定位中的生态科技城的重要组成部分，是苏州高新区行政中心所在地。作为全国首家由科技部、江苏省政府、苏州市政府共建的大型研发创新基地，苏州科技城不断提高自主创新能力、推动新兴产业发展，成为苏州市和苏州高新区科学发展与转型升级的重要一极，先后获批江苏省首批“十大创新型园区”，国家火炬计划医疗器械特色产业基地，中国首个“国家知识产权服务业集聚发展试验区”等。16苏州国家环保产业园高新区主要工业产业园分布枫桥工业园出口加工区配套工业园浒关工业园金枫广告产业园苏州金枫城市设计产业园大新公园区萃智产业园科技城产业园172008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年供应（万平米）54.10114.5078.1971.4253.18129.36164.87161.53成交（万平米）11.40117.7459.5748.1052.3183.20122.76181.93成交价格（元/平米）7019696896681149611078102921107211806020004000600080001000012000140000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.00200.002008-2015年新区商品住宅供求走势2.1区域市场量价走势-新区供应：苏州市场自10年开始，供求基本稳定，13、14年新区供应大量土地，价格虽然稳重上升，但销售压力相对较大。需求：09年受政策利好影响出现一定的需求井喷，但自11年开始需求开始逐步稳定，并缓慢上升。；价格：自11年以后价格波动相对较小，市场回归健康，13年后更是逐步上升。1810年-15年各区域房地产市场对比状况供求关系：从五年苏州各大区域供求关系、存量情况，可以看出园区、吴中区始终领先于其他区域；新区、姑苏区前两年受到土地供应限制，排位最后。随着15年的去库存情况，新区供求目前基本保持平衡。0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00供应面积（万方）成交面积（万方）存量面积（万方）供应面积（万方）成交面积（万方）存量面积（万方）供应面积（万方）成交面积（万方）存量面积（万方）供应面积（万方）成交面积（万方）存量面积（万方）供应面积（万方）成交面积（万方）存量面积（万方）2011年2012年2013年2014年2015年相城区吴中区园区新区姑苏区11-15年苏州市各区域供求存量走势图1910年-15年高新区与各区域房地产市场对比状况价格：从价格走势看，园区、姑苏区始终名列前茅；新区从去年狮山板块发力开始逐步提升，相城区始终处于苏州价格最洼地状态。02000400060008000100001200014000160001800020000成交均价（元/平）成交均价（元/平）成交均价（元/平）成交均价（元/平）成交均价（元/平）2011年2012年2013年2014年2015年相城区吴中区园区新区姑苏区11-15年苏州市各区域价格走势图20新区狮山板块狮山路是高新区乃至苏州市的都市形象之一。近两年来，随着轨道交通1号线、3号线、有轨电车1号线的规划建设以及马路沿线工业用地的陆续搬迁，为形成狮山路核心立体大商圈提供了契机通过未来几年的建设改造，狮山路已成为苏州西部最立体、最时尚的核心商圈。21科技城板块苏州科技城位于苏州西部，濒临太湖，东依大阳山国家森林公园，是苏州市“一核四城”发展定位中的生态科技城的重要组成部分，是苏州高新区行政中心所在地。作为全国首家由科技部、江苏省政府、苏州市政府共建的大型研发创新基地，苏州科技城不断提高自主创新能力、推动新兴产业发展，成为苏州市和苏州高新区科学发展与转型升级的重要一极，先后获批江苏省首批“十大创新型园区”，国家火炬计划医疗器械特色产业基地，中国首个“国家知识产权服务业集聚发展试验区”等。22浒墅关新区苏州浒墅关经济技术开发区始建于1992年9月，后被江苏省人民政府批准为省级经济开发区，开发区东至京杭大运河，南至枫桥街道，西至绕城高速、通安镇，北至浒光运河、通安镇，总面积约36.5平方公里。2013年获批升格为国家级经济技术开发区。常住人口5万多人，流动人口8万多人。引进、兴办企业500多家，注册外资45亿美元，注册内资100亿元人民币。引进中外企业350多家。学校、幼儿园、老年公寓、敬老院、社区服务中心、卫生服务中心、党员服务中心、残疾人服务中心、非公企业活动中心等社会服务设施配套齐全。国内生产总值、工业总产值等分别以年均55%、70%的速度增长，产业结构从较单一建材、化工，发展成以精密机构、新型建材、电子资讯、精细化工、物流仓储等四大支柱产业。23整体小结高新区位于古城区的东侧，经济较为发达，第一产业、第二产业、第三产业发展均匀。有着较好的经济基础。高新区狮山板块是苏州富人区的象征，是身份的体现，是外来古城区的富人的地标区域。科技城规划参照工业园区城市建设，街道宽阔，现代化程度较高，未来的发展潜力较大，且价格依然属于城市的洼地，而且可吸引大多刚需客户迁入。；浒墅关新区第二产业发达，是新区的主要出口加工区，厂区较多，环境相对较差。可供应土地较多，如获取低价土地，可快速周转滚动。公司土地获取建议：新区主要板块只有三个，且各有特色，狮山板块是核心，科技城是延生，浒墅关板块是基础。尤其是科技城包括研发创新区、科研中试区、产业示范区、为研发创新和产业转化提供专业服务的中央配套区、以及融合山水特色的生态休闲区。这将吸引大量的人才引进，将有可能成为苏州的第二个园区。而浒墅关板块相对规划较差，但土地价格相对较低，周边厂区有大量刚性需求，可作为公司现金流快速滚动的主要拓展区域。242010年2011年2012年2013年2014年2015年供应（万平米）8.4212.563.422.3018.6431.10成交（万平米）5.839.424.566.6613