房地产企业风险管理

1《房地产企业风险管理》2★了解企业全面风险管理战略★了解风险管理的国内外实践★熟悉企业风险的识别、衡量与控制★掌握房地产企业风险分析与防范★分析房地产企业风险管理案例课程目标学习掌握3第一讲企业全面风险管理战略什么是全面风险管理什么是战略风险管理房地产行业的战略风险管理任务是什么第二讲企业风险管理的国内外实践国外企业的如何做全面风险管理国内企业（包括房地产企业）全面风险管理现状国内企业全面风险管理实践中应避免的误区第三讲企业风险的识别、衡量与控制常用风险识别、衡量与控制方法介绍某房地产企业风险案例介绍与分析房地产行业的风险识别、衡量与控制方法应用第四讲房地产企业风险分析与防范房地产企业面临的主要风险与分析房地产企业风险防范与对策某房地产企业风险案例介绍与分析第五讲房地产企业风险管理案例某房地产企业投资风险案例介绍与分析某房地产企业开发风险案例介绍与分析某房地产企业销售风险案例介绍与分析课程章节安排41.什么是全面风险管理2.什么是战略风险管理3.房地产行业的战略风险管理任务是什么第一讲企业全面风险管理战略5企业管理企业全面风险管理风险目标管理风险文化风险技术危机管理风险信息一、企业全面风险管理的基本框架示意图风险评估管理风险预警管理关键业务部门和管理部门风险应对管理风险监控管理风险组织管理风险战略6二、战略风险管理7（一）战略风险管理名词解释战略风险是指企业在战略的制订和实施上出现错误，或因未能随环境的改变而作出适当的调整，从而导致经济上的损失。常见的战略风险包括：宏观政策及形势把握风险，新产品推广策略风险，对新市场开发投入风险，并购风险企业战略风险管理，就是根据战略的分析与制定、评价与选择以及实施与控制，通过对风险的识别、评估、监控来妥善预防和处理风险所导致的损失及其后果，并尽量降低经营成本，以获得最大安全保障的动态管理过程。8企业战略风险管理模型的主要包括战略风险的来源分析，在此基础上对战略风险进行识别和评估，从而确定风险发生的可能性和对企业战略各方面的影响程度，再结合公司的风险偏好和承受能力拟定风险管理应对策略，选择相应的方法。1.企业战略风险管理模型（二）战略风险管理实务方法9步骤一：识别与评估步骤二：画出风险示意图步骤三：量化风险步骤四：找出每个风险中潜在的好处步骤五：制订缓解风险的行动计划，应对措施的责任分派步骤六：相应地调整资本决策2.战略风险管理的步骤（二）战略风险管理实务方法10行业风险技术风险品牌风险竞争对手风险客户风险项目风险发展停滞风险利润变薄技术更换换代品牌变质出现全球性的竞争对手客户偏好的改变研发失败销量保持不变或下降研发/资本开支成本上升专利过期品牌崩溃逐步获利市场份额的竞争者客户实力增强投资项目失败销量上升但价格下降产能过剩流程过时其他独一无二的竞争者过度依赖少数客户业务拓展失败产品难以推陈出新产品大量普及其他其他其他其他其他政府管制供应商实力增加经济周期的巨大波动其他战略风险分类11附件A：战略性风险示意图12风险评估一、发生可能性评估可能性非常高可能性高可能性较高可能性低可能性非常低在多数情况下会发生（概率81-100%）在多数情况下很可能发生（概率61-80%）在某些时候能够发生（概率41-60%）在某些时候不大能够发生（概率21-40%）在例外情况下才可能发生（概率0-20%）二、经济损失严重性评估损失巨大损失很大损失较大损失较小损失轻微1000万元年以上100-1000万元5-100万元3仟元-5万元3仟元以下三、发生可能发生时间评估远期发生长期发生中期发生近期发生即期发生10年以上3年-10年1年-3年6个月-1年内1周-6月内风险量化评估表部门：日期：编号：FS010风险名称：13项目风险分布图B区域⑨极低⑦⑧低⑥⑤中等④高②极高A区域C区域B区域极低低中等高极高影响程度可能性①③风险因素①违规开发风险②高额负债风险③高价拿地风险⑤拆迁成本风险⑥⑦⑧开发时机风险⑨14中心线控制上线控制下线预警线的设定15战略风险应对16三、房地产企业的战略风险管理任务是什么？房地产行业的战略风险有哪些？根据香港中文大学教授、经济学家、朗咸平先生在《蓝筹地产评论》“中国房地产行业风险亟须管理”文章的论点称中国房地产风险主要体现在四个方面：1、“价格水平波动风险”；2、“负债水平过高风险”；3、“政策导向变动风险”；4、“政策调控风险”；17三、房地产企业的战略风险管理任务是什么？关注的要点是：地产开发企业战略模式选择房地产开发企业面临的内外环境分析房地产行业的风险1、战略模式选择多元化经营战略模式和专业化发展战略模式182、房地产开发企业面临的内外环境分析评估表分析项目分析提问风险识别评分标准评分2.1市场环境分析投资性拿地和投机性拿地增加情况如何？投机性拿地风险4住房户型供应结构是什么样的？是否合理？户型供应结构风险4开发建设成本提高多少？开发建设成本偏高风险6是什么因素导致一些地方住房价格上涨过快？住房价格上涨风险4最新的宏观调控政策实施了那些措施，对本企业的影响？宏观调控政策风险6本企业房地产投资增长是过快、适中还是过慢？地产投资增长过快风险4本企业所在地区的房地产行业同行企业的新增和破产情况？同行企业巨增风险419房地产开发企业面临的内外环境分析评估表分析项目分析提问风险识别评分标准评分2.2企业状况分析（1）企业的资金状况：自有资金占开发资金的比例？自有资金过低风险6借入资金占开发资金的比例？借入资金过高风险4其他资金占开发资金的比例？其他资金过高风险4与本地区同行资金占开发资金的平均水平相比？资金储备偏低风险4（2）企业的结构状况：开发主体结构状况？开发主体结构失调风险4房地产企业经营模式单一还是多元经营？经营模式单一或多元化风险4开发商品房同质化倾向如何？商品房同质化风险420房地产开发企业面临的内外环境分析评估表分析项目分析提问风险识别评分标准评分（3）企业的信用状况：当前本地区房地产行业的进入壁垒是低是高？商品房质量纠纷风险6本地区同行房地产的开发企业对质量管理、售后服务、信用和品牌等情况如何？商品房售后服务风险4本地区同行房地产的开发企业出现质量纠纷、虚假广告、面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等情况如何？商品房延迟交房风险421房地产开发企业面临的内外环境分析评估表分析项目分析提问风险识别评分标准评分（4）企业的综合实力状况：企业是否实施多元化战略？多元化战略风险4企业是否实施了的核心竞争力培育？核心竞争力缺乏风险6（5）企业的战略状况：房地产企业战略意识是否缺乏？战略意识缺乏风险6房地产公司是否能根据企业的战略规划，进行市场、客户细分以此来选择适合企业自身开发所需要的土地？企业战略规划风险4只根据土地所处的地理位置决定建造何种类型的房屋的弊端？仅地理位置决定房型风险4评分合计100分22根据羊城晚报2009年03月31日报道上海易居房地产研究院副院长丁祖昱指出，在国内房地产业强调信心的同时，也需要关注和防范三个风险。第一是价格上涨的风险第二是来自保障房的风险第三是商业房地产的风险3、房地产行业要防范三个风险231.国外企业的风险管理简介2.国内企业全面风险管理现状3.在实施风险管理时需要避开的陷阱第二讲企业风险管理的国外实践24一、国外风险管理简介25西方风险管理领域研究的三个阶段在时间和内容上大体可分为。一、理论探索与学科发展：20世纪30年代至70年代；二、在政府和企业开始到广泛应用：20世纪70年代至90年代；三、各国政府全方位普遍重视：21世纪初至今。26各国出台的风险标准•1983年，“101条风险管理准则”•1995年由澳大利亚和新西兰制订AS/NZS4360标准•2003年英国制订了AIRMIC/ALARM/IRM标准•2004年美国COSO制订了COSOERM标准等。•2006年中国发布了中央企业全面风险管理指引•2008年6月《企业内部控制基本规范》27几个典型案例一家美国电力集团美国安然公司英国巴林银行281、目前企业全面风险管理所处的阶段将风险管理进行合理的量化分析和系统的管理风险管理制度，流程和体系已经完全建立并已经顺利实施建立起完整的风险管理体系,但体系尚未开始运作建立了一定的风险管理流程但流程缺乏相互的约束机制没有建立风险管理方法和制度风险的防范依赖于员工的责任心和个人行为0%10%20%30%40%50%60%70%80%0.00%7.89%15.79%71.05%5.26%选择人数百分比二、国内企业风险管理的现状29企业有必要得到保险公司的定期风险查勘服务企业有必要获知保险公司的防灾防损建议企业有必要获知保险公司的保险安排方式认同通过保险的形式来转移风险0%10%20%30%40%50%60%70%80%56.41%69.23%66.67%30.77%2、企业风险理财选择人数百分比二、国内企业风险管理的现状30缺乏外部资源来提供全面的风险管理服务中高层管理人员认识不足风险管理与战略计划之间缺乏协调企业内部缺乏风险管理人才及知识积累3、企业风险管理面临的困难0%10%20%30%40%50%60%70%80%7.69%53.85%69.23%74.36%选择人数百分比二、国内企业风险管理的现状31提高决策的有效性获得竞争优势减少管理成本提高公司治理水平满足合规要求增加企业价值和整体表现0%10%20%30%40%50%60%70%80%48.72%25.64%74.36%76.29%69.23%4、企业实施全面风险管理的动因66.67%选择人数百分比二、国内企业风险管理的现状32三、在实施风险管理时需要避开的陷阱1．缺乏最高层的支持2．缺乏员工的主体责任感和认同3．未能把全面风险管理工作和关键活动相结合4．过度沉湎于详情细节5．未能明确地界定角色和职责6．未能考虑文化方面的问题7．未能统筹兼顾地平衡市场开拓行为和约束控制活动8．未能妥善地管理利益冲突9．未能把管理层的全面风险管理方法应用于整个企业10．超越企业现有的能力331.常用风险识别、衡量与控制方法介绍2.某房地产企业风险案例介绍与分析第三讲企业风险的识别、衡量与控制34一、常用风险识别、衡量与控制方法介绍风险评估方法五：影响和频率记分卡风险评估方法六：情景分析法风险评估方法八：风险驱动因素图风险评估方法九：绘制风险图法35风险评估方法五：影响和频率记分卡风险评估管理实务方法1)影响记录卡如果对风险的潜在影响进行自我评估打分则得到的是影响记分卡。对于每一项已被识别的操作风险，可以利用包括问卷调查和头脑风暴方法在内的各种途径进行深入分析、寻找出该操作风险可能产生的、不可忽略的各种影响。由包括风险管理人员在内的专家各自综合各种影响的程度，对风险可能产生的总体影响程度进行打分，对可能造成的损失进行估计。范例：影响记分卡样图36风险评估方法五：影响和频率记分卡风险：公司业务存在可能会被归类为欺诈的合规风险影响打分值损失估计（万元）影响1影响2影响3影响4影响5专家133000声誉员工组织监管法律专家222500媒体的负面报道及声誉损失重要员工流失良好的企业风险文化受损正常业务活动受审查面临司法诉讼专家345000专家444000专家543500专家643500历史记录：历史上平均损失3000万元均值3．53583备注：影响记分范围：1.很小（没有影响的）2.小（可忽视的）3.中（可容忍的）4.大（严重的）5.很大（灾难性的）影响估计：1.影响记分值3．5（较严重）2.可能损失3583万元3.建议：立即采取内控措施、加强审计、调离相关人员。1）影响记分卡37风险评估方法五：影响和频率记分卡风险评估管理实务方法2)频率记分卡制作过程与影响记分卡类似。对于每一项已被识别的操作风险，可以利用各种方法进行深入分析、探讨该操作风险发生的可能性（频率），要特别注意历史数据和同行数据的利用。由包括风险管理人员在内的专家各自根据自己的知识进行打分。最后进行汇总和小结。范例：频率记分卡样图38风险评估方法五：影响和频率记分卡风险：监视设备故障频率得分值描述同行