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二次裝修管理主讲：李立伟2015年8月培训内容◆装修申报与审批◆装修管理的意义◆关于装修的案例分析◆装修过程的监督与管理◆装修管理的前期准备2一、装修管理的意义物业公司---公共秩序业主-------装修质量、环境、楼宇保值发展商-----品牌施工单位---规范施工、降低风险3二、装修管理的准备1、法律法规依据2、制定装修管理的相关文件（手册、协议、办理及监督程序等）；3、施工车辆、材料及人员进出控制；4、装修垃圾、淤泥的堆放与处理；5、预见性装修改建指引拟定。4二、装修管理的准备1、法律法规依据物业管理条例住宅室内装饰装修管理办法江西省物业管理条例（地方）物业服务收费管理实施细则（地方）家庭居室装饰装修管理办法5二、装修管理的准备2、制定装修管理的相关文件：1）装修手册——装修管理的一般规定（申报与审批程序、施工时间、常规要求、防盗网、空调的安装要求、费用的收取标准、退款的方式及时限等）；2）装修管理服务协议3）装修/施工防火责任书、电梯使用承诺书4）施工前设备实施的完好确认书；5）装修办理所需的表单资料的印刷等6二、装修管理的准备3、施工车辆、材料及人员进出控制；1）指定施工车辆的进出路线及停放地点（工人与业户分流原则）；2）指定施工材料的上、落地点；3）制定施工人员的控制方式（如正、副证方式）7二、装修管理的准备4、装修垃圾、淤泥的堆放与处理；1）选定装修垃圾、淤泥的堆放地点（防止污染）；2）选定装修垃圾、淤泥的清运单位，签订清运协议；3）装修垃圾、淤泥清运过程的监管方式。8二、装修管理的准备5、预见性装修改建指引拟定防盗网（隐形防盗网、不锈钢防盗网、铝合金窗、拉闸、无框玻璃）防盗门、窗花（颜色、款式、材质）入户花园雨篷空调热水器（太阳能、电）商铺广告位天台防水等9三、装修的申报与审批（办理）1、装修办理流程2、申报所需资料3、审批注意事项10三、装修的申报与审批（办理）客户提出装修申请审批签发装修许可证交费、办理证件进场施工资料存档1、装修流程图11二、装修的申报与审批（办理）2、申报所需资料1)业主身份证明（非业主须书面委托确认）；2)装修申请表（列明施工项目）；3)相关图纸（平面图、水电图、拆建墙图、商铺涉及效果图）；4)施工单位营业执照及资质证明；5）特殊作业人员的操作证书（电、焊工等）；6）特殊施工项目的施工方案及设计方案（如改动防水、结构等).12三、装修的申报与审批（办理）3、审批注意事项1)依据法规（装修管理办法、防盗网安装规定等）、装修手册/协议；2）常规提醒（现场防火安全、施工安全等）；3）有针对性（针对施工项目）；4）有预见性（针对施工项目有可能出现的违规情况）；5）装修人书面确认审批意见；6）结构改建给专业房地产工程师审批。13四、装修过程的监督与管理1、确定管理组织；2、熟悉巡查内容；3、明确违章装修处理方式；4、验收。14四、装修过程的监督与管理1、确定管理组织；确定装修管理部门或人员的协调分工，做到分工明细、责任明确。对相关人员组织培训，对可能出现的情况做好统一解释及处理方式。客服中心-----资料预审、业主解释宣传工程部-----图纸审查、专业指导提示、建议物管部-----现场监控（门岗、专职装修巡查）15装修期间的管理灭火器是功能正常?巡查16装修期间的管理用电是否安全?巡查17装修期间的管理装修场地内是否按要求及时清理易燃物品？巡查18装修期间的管理电线接驳是否安全?巡查19四、装修过程的监督与管理2、装修监管的内容管证件管违章管垃圾20四、装修过程的监督与管理管证件施工许可证施工人员出入证动火证余泥倾倒许可证21四、装修过程的监督与管理管违章•擅自开工•乱拉、乱接电线，漏电开关检查•现场吸烟、室内明火煮饭•装修材料、垃圾堆于公共地方•动火未经审批，并未做好现场防护措施•装修现场未配备足够灭火器•在柱、梁、地板、承重墙上穿孔、削薄、挖槽•违章安装防盗网、铝合金窗22四、装修过程的监督与管理管违章•擅自占用公共通道、天台、墙面•擅自在室外装灯牌、广告牌•堵塞或开凿地漏和排水管道•随意向外抛扔物品或阳台堆放过高杂物•铺装过重的地板材料或在阳台安装过大的鱼池•集中堆放材料过重（一般现浇楼板承重为350kg/平方）•工人留宿施工现场•未经许可改动弱电系统或公共设施23四、装修过程的监督与管理管垃圾垃圾堆放垃圾清运过程业主自行清运监控24四、装修过程的监督与管理3、明确违章装修处理方式；法律所赋予的权利：1）规劝；2）现场制止、责令整改；3）投诉、举报。25四、装修过程的监督与管理3、明确违章装修处理方式；依据装修管理协议：1）没收证件；2）扣除相应保证金（无罚款权利）；3）必要时可通过业主委员会制止。26五、验收◆装修工程竣工后，业主向物业公司申请验收，物业公司与业主约定时间组织验收，验收合格后按时退回装修保证金。1）根据施工项目进行验收（是否存在未申请擅自施工项目）；2）是否有影响主体结构及外立面行为；3）是否损坏或占用公共设施、部位行为；4）隐蔽工程须于恢复前验收，并预留一定观察期；5）凡涉及变动主体结构行为应第三方有资质机构验收；6）现场管理人员参与验收。27裝修管理－总结装修管理意义(物业、业主、发展商、施工队）装修管理的前期准备（法律法规、文件，人、材料控制、垃圾清运、预见性改建指引）装修申报与审批装修过程的监督与管理（管证件、管违章、管垃圾）装修验收28案例分析－空调位被占用【案情介绍】某小区B座302单元，业主在装修完，空调厂家来安装时，发现没空调位安装。往上窗户顶402室外机占了，往下202装了。业主找管理处解决，如何处理？怎样预防此类事件发生？29案例分析－空调位被占用【案情处理】谁装错了位置谁整改管理处有无指引或指引不明确及错误402单元是否处于腰线位，无位置安装30案例分析－空调位被占用【预防措施】明确的指引统一位置的确定，腰线、平台、顶层等特殊位置定位安装过程监控单项安装申请（空调、防盗门、防盗网、防蚊纱窗、铝合金窗等）须先申请，交押金。门岗在进材料时做好监控专人现场指定位置、确认31案例分析－业主买顶楼装太阳能热水器【案情介绍】某小区张先生买下一栋顶楼商品房，并在屋顶安装了太阳能热水器。没多久，物业公司对张先生指出，这样安装违反了有关规定。然而，张先生并没有进行整改，一周后，物业管理公司出具书面通知，要求他在3日内拆除。接到拆除通知的张先生依然无动于衷，最后，物业公司将其告上了法庭。32【案情处理】在审理过程中，物业公司据理力争，说屋顶是整幢楼全体业主共有的，现在张先生安装太阳能热水器侵犯了其他业主权利，物业公司还拿出了相关法规加以说明。案例分析－业主买顶楼装太阳能热水器33案例分析－业主买顶楼装太阳能热水器【案情结果】法院审理后认为：1、张先生所在的楼房屋顶，是该幢房全体业主共有，张先生在没有征得全体业主同意的情况下，在屋顶上安装太阳能热水器，侵犯了其他共有人的利益，此行为对屋面可能造成损害，物业公司要求张先生拆除并无不妥之处。2、法院判决张先生在规定的期限内拆除太阳能热水器，恢复屋顶原状34装修管理－乱扔装修垃圾如何处理？【案情介绍】某小区护卫员在巡逻时发现，电梯门口堆放着一堆装修垃圾，经查证，是A201单元在装修中丢弃到这里的废料，于是，管理处有关人员主动登门，要求他们立即清理，随后，又数次提醒。尽管他们每次都满口答应，但未采取任何措施。35装修管理－乱扔装修垃圾如何处理？【案情处理】经多次好言相劝无效，管理处将现场情况照相记录，并向该栋业主发出书面通知，明确指出其丢弃垃圾属违规行为，要求在限期内进行整改，否则，按小区相关管理规定收取违约金。通知送达时，由业主/装修单位负责人签字确认。翌日，施工单位清理了现场的垃圾。36装修管理－乱扔装修垃圾如何处理？【成功经验分享】1、物业管理人员要养成随身携带照相机的好习惯2、当好言相劝难以奏效时，请采取书面通知3、当与施工人员沟通无效时，请与他们的“老板”（业主或施工单位负责人）沟通37装修管理－物业管理企业无权罚款【案情介绍】张先生入住位于顶层的新房后，未经物业公司同意，封了观景阳台并加了防护栏。物业管理公司根据《管理规约》中：“为维持小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏”的约定，要求他拆除。多次沟通无效情况下，物业公司强制停了张先生家的水电38装修管理：物业管理企业无罚款权【案情分析】——第二步最后，双方因纠纷无法解决，物业公司把张先生告上了法庭。物业公司的诉讼请求是：（1）张先生拆除护栏并交纳罚款；（2）此案诉讼费由张先生负担。张先生提出了反诉，诉讼请求是：（1）物业公司不得妨碍业主基于房屋所有权而采取的封闭阳台、窗户等维持居住安全的措施；（2）赔偿因断水、断电而给自己造成的损失；（3）此案诉讼费由物业公司承担。39装修管理：物业管理企业无罚款权【案情结果】法院经审理后判决：（1）物业公司要求对张先生罚款的诉讼请求不予采纳；（2）张先生拆除护栏；（3）此案诉讼费用由双方各自负担一半。40案例一提示从法律角度来讲，罚款是一种行政处罚行为，不存在所谓的“行政处罚罚款”和“经济处罚罚款”之分。物业管理机构只是一个企业法人或非法人组织，而不是行政机关，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，擅自实施这种行为是违反《中华人民共和国行政处罚法》的。对于业主的违约行为，物业管理公司依据管理公约或国家有关部门对物业管理的规定，在业主公约或者在物业管理委托合同中加入违约责任，如使用违约金和赔偿金等方式或到法院提起起诉，请求法院执行。因为水电费是由电力公司和自来水公司管理的，只要业主交纳水电费，物业公司无权擅自对业主停水、停电，必须保证业主权利的实现。41谢谢42