政府对房地产市场的管控措施研究

政府对房地产市场的管控政策研究目录目录.......................................................................................................I中文摘要.......................................................................................................IAbstract........................................................................................................II前言..............................................................................................................1一、相关理论基础.....................................................................................2（一）房地产市场相关概念....................................................................................2（二）房地产市场管控的内涵................................................................................2（三）房地产市场管控的法律基础........................................................................2（四）政府在房地产市场管控中的定位及作用....................................................3二、房地产市场管控方式及问题.............................................................3（一）政府对房地产市场管控的方式....................................................................3（二）房地产市场管控进程中存在的问题............................................................5三、完善政府对房地产市场管控的对策建议.........................................8（一）完善房地产市场管控的相关制度................................................................8（二）严格执行政府管控政策及发挥监督职能....................................................9（三）建立房地产市场公开制度............................................................................9（四）完善不同购房需求的差异化政策管控......................................................10四、案例分析...........................................................................................11结语...........................................................................错误！未定义书签。参考文献....................................................................................................13致谢........................................................................................................14政府对房地产市场的管控措施研究I政府对房地产市场的管控措施研究中文摘要目前，我国房地产行业牵动着整个国民经济的长远和稳定发展，房地产行业也处于高速发展阶段，但是我国房地产市场并没有完全适应市场化，仍然需要政府这只有形的手进行调控。本论文通过运用政府对房地产市场的管控理论，研究了我国当前的房地产管控方式，从行政、社会、经济等多角度分析出影响政府管控效果的相关原因，并针对已存在的问题提出相关的应对措施。关键词：房地产市场；政府管控；对策政府对房地产市场的管控措施研究IIResearchonthegovernmentcontrolsintherealestatemarketAbstractAtpresent,China'srealestateindustryaffectsthelong-termandstabledevelopmentofthewholenationaleconomy,therealestateindustryisinahigh-speeddevelopmentstage,buttherealestatemarketinChinahasnotcompletelyadapttothemarket,stillneedthevisiblehandofgovernmentregulation.Inthispaperbyusingthetheoryofgovernmentcontrolsontherealestatemarket,theChina'scurrentrealestatecontrolway,fromthemultipleperspectivesanalysissuchasadministration,social,economic,therelatedinfluentialfactorsofgovernmentcontroleffect,andrelevantcountermeasuresagainsttheexistingproblems.keywords：realestatemarket；Thegovernmentcontrols；countermeasures政府对房地产市场的管控措施研究1前言自2003年以来，我国大部分城市的房地产市场出现了投资过热以及区域性、结构性供需失衡等问题，表现为价格过快上涨、房地产供给结构不合理，房地产投机需求旺盛、商品房空置现象严重与保障性住房覆盖率不足等①。为了促进房地产市场持续、健康、稳定发展，政府出台并实施了一系列调控政策。这些调控政策毋庸置疑也取得了一定的成效。但是，我国房地产市场存在的问题没有得到根本改善，部分城市仍然存在着房价过高、供需失衡等问题。如果这些问题长期得不到解决，不仅会影响房地产市场的健康发展，也不利于我国国民经济的健康发展，不利于我国经济结构的顺利转型，本文就是在此背景下，从政府管控效果分析。在我国特殊经济体制下，目前的房地产市场存在一些天然的不足，致使其无法依靠市场这只无形的手的力量解决这些市场缺陷问题，这就需要政府利用一切可行手段适时对房地产市场加以管控，从而引导市场的和谐、健康、高效持续发展。本研究是基于地方政府的角度，地方政府在房地产市场中扮演产权主体、行政主体、监管主体、市场主体等多重角色，导致其是一个特殊的复杂混合体。地方政府同时具有“政府人”和“经济人”的双重特性。房地产市场是一个既关系到人们的起居生活，又关系到社会的安稳的市场；既影响着其他行业的发展，又影响到地方经济的发展。对地方政府在房地产市场的管控效果进行合理评价将是政府管控绩效评估的重要组成部分。所以，研究地方政府对房地产市场的管控效果的必要性不言而喻。在经济增长新常态下，这对于完善我国房地产市场调控政策，促进房地产市场健康发展，促进国民经济的健康发展和顺利转型都具有重要的理论和实践意义。①崔光灿.房地产价格与宏观经济互动关系实证研究[J]，经济理论与经济管理，2010(1).政府对房地产市场的管控措施研究2一、相关理论基础（一）房地产市场相关概念我国房地产行业目前正处于高速发展阶段，但也仍属于一个需要完善和加强的阶段。不同学者对房地产市场的定义也不同，本论文将房地产市场定义为：房地产市场即为房地产资源所有利益相关者之间各种经济关系的总和，包含房地产开发、施工建设、交易流通、住宅消费和售后维护等运行体统。按照房地产的用途，房地产市场可以分为住宅市场、商业用房市场、工业用房市场，本文的研究的房地产市场重点是住宅市场。（二）房地产市场管控的内涵崔光灿（2010）提出对房地产市场的定义，即房地产市场管控是指当房地产市场出现剧烈波动时，政府通过综合运用经济手段、法律手段和行政手段等对房地产市场进行干预，规范房地产市场秩序，调节房地产市场供需水平，实现房地产市场供求总量平衡、供应结构合理、价格稳定，实现房地产市场的持续、稳定、健康发展①。房地产市场管控主要以下三个工具：(1)经济手段。经济手段主要是运用各种经济政策，影响房地产市场主体经济利益，调节房地产市场供求。主要包括财税政策、货币政策、土地政策和汇率政策等，可以相继选择并灵活组合使用②。(2)行政手段。政府可以运用规划引导、价格指导和价格管控等行政手段对房地产市场进行调控。这种调控手段直接作用于调节对象，它可以比较快地达到预定的目标效果③。此手段立竿见影，但是也会造成“寻租”现象出现，故需审慎使用。(3)法律手段。市场经济是法治经济。发达市场经济国家一般都制定了完善的房地产法律和规章制度，这些法规构成了房地产市场有序发展、公平竞争的基础。我国正处于市场经济转型期，必须完善健全房地产市场相关法律法规，为房地产市场调控提供法律依据，充分运用法律手段调节规范房地产市场的运行，提高房地产资源配置，最大化社会总福利。（三）房地产市场管控的法律基础《宪法》赋予政府以宏观调控经济的职能，而政府职能始终是变化的，它取②崔光灿.房地产价格波动与调控[J]，房地产市场，2006(1).③黄石松等.对当前我国房地产调控中几个问题的思考[J]，经济产业观察，2008(4).政府对房地产市场的管控措施研究3决于市场经济条件下政府与市场关系的动态性、政府与社会关系力量的对比。政府管控作为法律赋予的经济干预权，是指经济法授予政府对经济生活进行干预的各种权限的总称。政府对房地产市场的管控，主要表现在对房地产开发的相关企业的一系列行为的管控，以及对房地产市场交易秩序的管控，以保护各方房地产市场主体的合法权益。（四）政府在房地产市场管控中的定位及作用在目前的房地产市场，政府既是房地产市场的规划者，同时也是房地产市场的调节者。现在从政策的制定主体与执行主体来看政府的角色定位。在我国，房地产市场政策的制定主体分别是中央和地方政府，中央政府即国务院，其分别负责制定国家和地方政策，同时各政府也承担着对政策的运行进行监督的职责。中央政府站在宏观角度把握行业发展方向，减少市场发展阻碍，平衡各方利益，确保房地产行业的平稳与健康发展。地方政府担任着双重角色，不仅是调控政策的制定者，还是政策的执行者。地方政府既要考虑地方的经济发展等方面的利益，又要考虑政府部门利益。因为本论文研究的主要是政府管控问题，故在此只讨论地方政府。二、房地产市场管控方式及问题（一）政府对房地产市场管控的方式1.对房地产价格的管控价格管控是管控机构为企业指定一个特定的价格，或者限定企业价格范围③。对价格的控制最终目标是限