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《竣工项目向物业移交管理办法》客户管理部宣讲前言目前项目移交对于公区设备和小市政等部位缺乏专业验收办法和流程监督，导致交房后物业和地产项目对于相关缺陷争议比较大，界面划分比较模糊；本办法目的是在交房前对项目问题进行全面查验，督促相关责任施工单位对于缺陷问题进行整改（以下以部分项目照片示意）案例一：某项目园区管网倒坡、预埋深度不够、未做垫层保护案例二：某项目回填部位未设置挡墙导致园区沉降、管网拉裂瘫痪案例三：某项目车库反水、管根渗水、结构开裂渗水。基本概念Part01移交流程Part02重点强调Part03备案评估Part04基本概念定义目的、范围、职责作用及意义承接查验是指物业公司接管新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家规范、企业标准以及前期物业服务合同，共同对物业共用部位、共用设施、共用设备进行检查和验收的活动。共用部位：一般包括公共环境装修、物业用房装修及安装、设备房简装及安装、留置资产的装修及安装（会所、游泳池配套用房）、人防设施。共用设备：一般包括电梯、给排水系统、避雷系统、消防系统、发电机、变配电系统、空调系统、通风系统、周界安防系统、对讲系统、电视监控系统、弱电网络系统、车管系统、人行道闸系统等；共用设施：一般包括道路、信报箱、标识导视、环境硬景、环境植物、休闲康体设施、停车设施、垃圾转运设施等。基本概念——定义交房前已确定由金科物业公司进行物业管理的项目含住宅、办公、SOHO、社区商业、产业等集中商业和酒店另行规定最迟不晚于集中交房前30天启动验收不晚于交房后90天完成实物移交和手续办理明确管理界面和责任规范移交流程和标准提高项目品质及客户满意度时间目的范围目的、范围、职责《竣工项目向物业移交管理办法》职责划分：地产项目部项目部：负责牵头组织移交工作，制订移交计划，督促承建单位整改承接查验中发现的问题。物业公司：负责主导编制《项目承接查验及移交计划》，并牵头实施承接查验，配合地产跟踪督促施工单位整改，接收管理合格的物业项目。承建单位：参与《项目承接查验及移交计划》的编制和现场查验，负责承接查验中发现不合格问题的整改。基本概念——作用和意义规范物业承接查验行为，明确交接双方的权责关系，减少项目开发遗留问题。确定物业具备正常的使用功能，维护业主的共同财产权益。降低物业服务企业的管理服务风险，为后期开展物业管理服务工作奠定良好的基础。化解物业管理的矛盾纠纷，构建和谐互信的物业管理关系。移交流程查验准备资料移交单项移交整体移交承接查验启动会编制审核《资料移交清单》编制审核《实物移交清单》培训交底符合《项目资料移交标准》按要求装订成册资料移交现场分项查验整改复验实物接管移交所有单项移交完成发函确认承接查验的工作流程查验准备资料移交单项移交整体移交移交流程查验准备资料移交单项移交整体移交查验准备——启动会启动会人员成立承接查验验收小组（确定成员：其中组长由物业方担任，组员由地产项目部、监理项目部、各施工单位等各方共同组成，明确其分工及职责）确定资料移交标准（附件2）现场查验范围及标准（附件1）信息周转流程等。编制《项目承接查验及移交计划》（参照《项目现场承接查验标准》、《项目承接查验强制性条款》）1.召开承接查验启动会时间：最迟于项目集中交付前30个日历日组织者：地产项目负责人查验准备——资料2.资料查验准备：项目部参照《项目资料移交标准》准备以下资料，并编写《资料移交清单》。明细行政类资料：1.项目土地使用证明、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件（复印件）；2.建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、选址意见书（复印件）；3.所有设施设备采购及安装合同电子版或复印件（不包含其中的专利、价格和保密条款等）；4.开发商针对配套签署的各种协议（如：水/电/气/电视/电信/网络等协议、垃圾清运协议、公交配套协议、幼儿园/学校/医院等协议等）。销支类资料：1.产权权属资料、维修资金交存证明（复印件）；2.经公安户籍部门确认的房屋栋、户编号（复印件）；3.房屋使用说明书、实测面积报告（复印件）、前期物业服务合同及临时公约、各期售楼资料（楼书、销售承诺等）；4.业主资料（电子版）。工程类资料：1.施工、验收、竣工资料；2.技术资料；3.电子资料。查验准备——现场3.现场查验准备：编写《实物移交清单》明细实物移交数量各施工单位参照施工合同、设计图纸，编写《实物移交清单》（物品名称、品牌、型号、单位、数量等），并由工程部复核；参照《项目现场承接查验标准》、《项目接管验收强制性条款》进行验收；参照《项目移交清洁标准》进行验收；检查条线5个检查频率3次查验准备——培训4.培训交底培训主题培训交底会目的帮助物业同事熟悉各系统的操作，保证设备的正常运行时间现场承接查验开始前组织项目部负责人培训人各专业工程师受训人物业承接验收小组、物业项目管理团队培训内容各系统的运行原理、操作方式及步骤、保养维护要求等移交流程查验准备资料移交单项移交整体移交资料移交按《建设工程文件归档整理规范》（GB\T50328-2014）管理要求装订成册；要求标准应符合《项目资料移交标准》的要求；按前期准备的《资料移交清单》进行检查；查验移交流程查验准备资料移交单项移交整体移交现场查验整改复验实物接管移交分“公区配套、强电、弱电、给排水、消防、暖通、电梯、能源计量表”等8个单项；可分单项或多项同时进行现场查验；各单项分别形成《现场承接查验缺陷登记表》。对发现的问题进行整改；整改后复验复验后单项移交单项移交流程单项移交流程----各单项现场查验检查类别标准要求检查方法结果记录数量要求《实物移交清单》综合应用核对、观察、试运行、检测和实验等方法各单项《现场承接查验缺陷登记表》质量要求功能《项目承接查验强制性条款》质量《项目现场承接查验标准》清洁要求《项目交付清洁标准》单项移交流程----整改与复查当某一单项现场查验完毕后，地产工程项目部应在接到《现场承接查验缺陷登记表》五个工作日内，组织地产、物业、监理和承建单位就验收中发现的问题达成一致，由地产工程项目部督促承建单位进行整改，物业负责现场跟踪和督促。承建单位完成整改后，向物业提出复验申请，物业应在接到复验申请3个工作日内开始复检。对于已提交的《现场承接查验缺陷登记表》并确认的问题，复检合格率在90%（含）以下的，由承建单位继续整改，直到达到90%以上（若物业通过2次复查，仍然达不到90%以上的承建单位，由地产公司根据合同约定对承建单位进行处罚），逾期提交的查验问题不作为项目接管移交的约束条件，但承建单位应依据合同履行维保责任；复检合格率在90%以上的，可先办理该单项的移交接管，遗留的少量问题可在物业接管后继续进行整改。单项移交流程----单项移交接管1.单项移交须具备的必要条件：该单项所要求的资料已全部移交物业；该单项全部查验完成，且《现场承接查验缺陷登记表》中的问题整改复验合格率达到90%以上；该单项应满足《项目承接查验强制性条款》的要求。2、移交规则：符合第一条要求后，物业应在5个工作日内开始接收该单项实体；对于遗留问题，承建单位须将问题描述、整改计划、整改措施、整改时限及违约责任与物业达成一致，并完善到《承接查验实体移交记录表》中，并由承建单位、地产、物业三方签字盖章确认，一式三份；3、约束措施：施工单位在办理工程结算时，需提供所涉及的所有单项的《承接查验实体移交记录表》（三方签字），作为办理造价结算的必备前置条件，否则造价部门不予办理结算手续，暂停支付合同结算款项。移交流程查验准备资料移交单项移交整体移交◆完成8个单项的移交◆地产项目部收集汇总所有八个单项《承接查验实体移交记录表》；◆以工作联系函经物业项目经理、物业片区承接查验组负责人、地产项目负责人、城市公司工程分管领导审批同意后，报物业总部前介服务中心备案。◆作为该项目交房批次整体移交的完成节点。完成移交整体移交----流程整体移交----特别约定对于前期遗留的问题或物业接管后发现的工程质量问题，按集团颁布的《金科股份竣工项目质保期维修管理办法》执行；质保期结束后，地产公司根据合同约定支付给承建单位的质保金，应经物业公司片区工程返修组负责人审核签字，并加盖物业公司公章；集中交付首日至移交接管完成前，交付区域内的所有场地、房屋、设施设备，物业应按公司作业指导文件要求做日常巡检、进出管理、风险控制与处理、故障协调处理；集中交付首日起60天未完成整体移交的（除公区水电表），由物业公司发函至区域公司说明尚未移交单项及原因，区域公司组织相关部门协助城市公司、项目讨论存在的风险及必要的应对措施，并确定整体移交方案；集中交付首日起90天仍未完成整体移交的（含公区水电表），集团将视情况对地产公司或物业公司给予通报批评或其它形式处罚。重点强调水电表移交质保期1、移交的前提条件：①集中交付后，总包及小市政工程承接查验完成，整改完结率均达90%以上，并完成实体移交；②通正式水、电、气（达到向物业或业主更名过户条件）。2、移交规则：①未办理水电表移交前，物业应按照物业服务标准保障现场设施设备正常运行，所产生的能源费由地产公司承担；②满足本条第一款条件后，物业应在10个工作日内完成水、电、气等能源计量表的接管工作；③集中交付首日起60日仍不满足本条第一款条件的，物业可在10个工作日内先办理水、电、气等能源接管工作，并组织地产、施工单位一起召开专题会约定整改计划和移交时间；④临水临电交付的，地产应对其持续供给负责，不得影响业主正常使用；同时，可以与物业协商水电费用收取办法，但收费标准不得高于市政标准，物业公司不承担收支差额；⑤水电表接管后，承建单位因为返修、生活或办公等在项目内需要搭接水电的，需向物业管理处办理搭接手续，并按物业公司与施工单位协商的价格缴纳能源费用。重点强调----水电表移交合同约定：1、《保修协议》约定：“工程的质量保修期以工程通过竣工验收合格并完善整改意见，首批业主集中交付之日起计算；分期交付业主的，保修期分别计算。”2、《建设工程施工合同》补充协议约定：“发包人因特殊情况提前使用部分工程的，从实际使用之日起（以双方签定的书面交接日期为准），视为该部分工程已合格，承包人从移交之日起开始承担保修义务，具体保修事宜按附件《保修协议》的约定执行。”重点强调----关于质保期的约定移交规定：所有共用部位、共用设备、共用设施的质保期均按照合同约定的质保条款执行，即以工程通过竣工验收合格并完善整改意见，首批业主集中交付之日起计算；分期交付业主的，保修期分别计算。设备房提前移交：当不同交房批次共用同一设备用房时（如供配电、安防系统控制室等），物业公司可与地产公司协商该设备用房是否可在前一交房批次进行移交；若在前一交房批次移交，物业公司负管理责任，并做好移交记录；后期地产或承建单位需要使用的，需向物业管理处办理手续，并遵守物业公司相关管理规定。分批次车库接管：在塔楼交付时，对应的地下车库必须达到交付使用条件，不管该部分车库是否取得竣工备案证，均移交给物业进行管理，保修期限从业主集中交付之日起计算，移交前由地产负责将车库交付使用区域与施工区域用围挡隔开。对于未取得竣工备案证的车库移交，原则上由物业公司承担管理服务费用，由地产公司承担车库水电费用，直至取得车库竣工备案证。保修真空期的约定：针对现房交付、未取得备案证的车位提前使用等，存在“施工单位与地产公司签订的保修期限”短于“业主与地产公司签订的保修期限”的情况；保修期存在真空期，真空期的保修应由地产负责，由地产公司承担相应的保修费用。重点强调——其他特别强调地产代建设施的约定：由地产代建的市政广场、公园、道路等，地产公司可随交房批次一起移交给物业公司进行管理，由物业公司承担管理责任、地产公司承担相应的维护费用（可按面积或据实支付等方式协商解决），直至地产公司完成该部分内容向市政主管部门的移交手续。案例：某项目1--6＃楼由同一施工单位施工，所有楼栋竣工备案时间为2018