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困境中思考，传承中超越新时期策划工作的与时偕行黎振伟广州泰盈置业集团总裁北京大学管理学院房地产特聘教授清华大学职业经理训练中心教授会会员2009年3月14中山大学PDFcreatedwithpdfFactorytrialversion、楼市何时见底与回暖？当前的回暖可延续吗？2、面对困局，是消极等待还是积极自救？3、经过这次的“阵痛”，今后的房地产应该怎么去“玩”？PDFcreatedwithpdfFactorytrialversion生存还是死亡，等待还是自救，冒进还是谨慎，坚持还是离场，这是个问题……PDFcreatedwithpdfFactorytrialversion站在更高的角度去看行业——对新时期宏观经济形势的认识从更广的视野看市场——对新时期房地产市场的认识以更客观的态度看项目——房地产开发的回归与创新以更专业务实的方法做项目——我们的实践与认识此刻，专业的房地产策划能为行业和企业做些什么呢？PDFcreatedwithpdfFactorytrialversion世界各国经济下滑严重从目前公布的数据看，到2008年第四季度，全世界经济依然处于下滑态势之中；欧元区第四季度经济环比下滑6.1%，已经超过了美国成为了新的重灾区，而依靠出口的日本经济第四季度的GDP环比下跌了12.7%，为1973年来最大跌幅。反应各国实体经济运行的先行指标CPI和PPI也出现了十年以来最大幅度和最快速度的集体下跌，尤其是工业先行指标PPI，世界主要经济增长体的PPI目前都接近于0，甚至跌破0。PDFcreatedwithpdfFactorytrialversion世界各国最新经济数据表明，世界经济走向并不乐观环比同比Q4Q3Q2Q4Q3Q2Q1欧元区15国-6.1%-0.7%-0.7%-1.2%0.6%1.4%2.1%法国-4.6%0.4%-1.2%-1.0%0.6%1.2%2.1%德国-8.2%-2.1%-2.0%-1.7%0.8%2.0%2.8%英国-5.9%-2.5%0-1.8%0.3%1.7%2.6%美国-3.8%-0.5%2.8%-0.2%0.7%2.1%2.5%日本-12.7%-2.3%世界主要发达国家GDP近况PDFcreatedwithpdfFactorytrialversion各国物价指数全面大幅度下跌，幅度大，速度快-50510152025302003年2月2003年5月2003年8月2003年11月2004年2月2004年5月2004年8月2004年11月2005年2月2005年5月2005年8月2005年11月2006年2月2006年5月2006年8月2006年11月2007年2月2007年5月2007年8月2007年11月2008年2月2008年5月2008年8月2008年11月主要国家CPI中国CPI美国CPI日本CPI俄罗斯CPI印度CPI欧元区CPI越南CPIPDFcreatedwithpdfFactorytrialversion各国物价指数全面大幅度下跌，幅度大，速度快-505101520253035402003年2月2003年5月2003年8月2003年11月2004年2月2004年5月2004年8月2004年11月2005年2月2005年5月2005年8月2005年11月2006年2月2006年5月2006年8月2006年11月2007年2月2007年5月2007年8月2007年11月2008年2月2008年5月2008年8月2008年11月主要国家PPI中国PPI美国PPI日本CGPI俄罗斯PPI印度PPI欧元区PPIPDFcreatedwithpdfFactorytrialversion年开始亦大幅度开始下滑，2008年第四季度GDP增长仅为6.8%，为近年来季度最低水平。各项物价指数依然大幅度快速下跌，2009年1月的PPI水平已经下跌到-3.3%。随着国家大幅度的财政政策，宽松的货币政策和2008年年中的库存压力消失，目前2009年一月新增贷款9036亿，为历史最高值，同时反应国内制造业的各项指数有了一定的反弹。PDFcreatedwithpdfFactorytrialversion实体经济各行业大多陷入经营困局作为目前中国经济增长的主导产业和基础产业，电力，基础化工，工程机械，房地产在2008年都遇到了大幅度的需求下滑：2008年全国工业用电量同比减少19%，目前基础化工出厂品价格普遍下跌50%以上，工程机械行业销售量和销售额普遍下跌30%以上。PDFcreatedwithpdfFactorytrialversion电力：全社会用电量大幅度下降1月份全国全社会用电量2517亿千瓦时，同比下降13%，比08年12月分多下降4个百分点。其中，第一产业用电同比下降3.3%；第二产业用电同比下降19%；第三产业用电同比增加5.5%；居民用电同比增加10%。考虑到春节因素，2009年的1月份是改革开放后，用电量下降幅度最大的月份，之前春节假期最大的用电下滑量为2.3%.2008年全国工业用电同比下降19%，其中，轻工业用电同比下降17%，重工业用电同比下降20%。PDFcreatedwithpdfFactorytrialversion基础化工：出厂品价格大幅度下跌，惊魂未定目前价格2008均价2007均价跌幅乙烯65011661129-44%丙烯69911881062-41%丁二烯46020121034-77%纯苯355081649081-57%二甲苯550079798240-31%苯胺60001107711054-46%甲醇180032102990-44%与电力同为中国主要工业原料的基础化工产业也经历了大幅度出厂品价格大跌，目前多数工厂处于停产半停产状态，基础化工类的高新环保材料如MDI等亚洲也仅烟台万华一家开工。PDFcreatedwithpdfFactorytrialversion对中国经济而言，08年并不是最困难的……PDFcreatedwithpdfFactorytrialversion表层面：中国经济现在已降低了发展速度PDFcreatedwithpdfFactorytrialversion深层面：08年，中国经济发展的基本动力还在长久以来，中国经济主要依赖“投资、消费及外贸”三家马车共同拉动，且投资与消费对GDP的贡献率占了90%以上。从2008年的实际情况来看，中国经济的投资需求和消费需求亦然旺盛，中国经济增长的基本动力还在。PDFcreatedwithpdfFactorytrialversion深层面：08年，中国居民的富足程度仍有保障2008年中国城乡居民储蓄余额增长率处于近五年来最高水平，由此说明中国居民的财富盈余仍较大，整体抗风险能力还较强。PDFcreatedwithpdfFactorytrialversion深层面：09年，一系列因素预示着经济形势的进一步恶化在工业品出厂价格中，生产资料出厂价格同比下降5.7%。其中，采掘工业下降17.4%，原料工业下降8.4%，加工工业下降3%。生活资料出厂价格同比略降0.4%。其中，食品类价格下降0.7%，衣着类与一般日用品类价格均上涨0.6%，耐用消费品类下降1.9%。PDFcreatedwithpdfFactorytrialversion深层面：09年，一系列因素预示着经济形势的进一步恶化时至2009年2月，全国居民消费价格指数（CPI）首次出现了负值，未来的消费压力还将进一步扩大。PDFcreatedwithpdfFactorytrialversion深层面：09年，一系列因素预示着经济形势的进一步恶化时至2009年2月，中国长久以来保持快速增长的零售消费也已出现了“快速萎缩”。近几个月来中国社会零售消费总额增长率(单位:%)PDFcrea