中央商务区企业总部基地项目总体策划方案

栗雨中央商务区企业总部基地项目总体策划方案凌峻地产（中国）有限公司广州凌峻房地产咨询有限公司2010年04月三市融成两型社会株洲工业高技术工业对高科和株洲工业来说：这是一次伟大的转型，是一个创历史的时刻！本案宗旨凌峻认为，本项目面临着前所未有的机遇，同时也面临着现实条件的制约，因此，必须发散思维，不拘泥于固有想法，敢于质疑，凌峻相信，真理永远是越辩越明。本案也期望通过此次提报：给予高科集团对于本项目开发提供决策参考依据。Part1分析篇Part2战略篇Part3产品篇Part4营销与招商篇Part6凌峻过往案例简介篇Part5项目可行性论证篇汇报思路Part1分析篇Ⅰ经济环境一、宏观环境分析株洲国民经济保持了持续、快速、健康的发展势头，2009年株洲市完成国内生产总值1022.6亿元，2009年上涨14.2个百分点，人均国民生产总值27472元，增长13.6%，接近3万元大关。Ⅱ城市特征株洲是建国后发展起来的新兴工业城市，工业门类齐全，已逐步形成了以冶金、机械、化工、建材四大支柱产业为主导，拥有电子、电力、煤炭、陶瓷等门类齐全的新型工业体系。工业之城——高新技术产业为先导的国家老工业基地株洲有“被火车拖来的城市”之称，京广、浙赣、湘黔三大铁路干线在这里交汇。株洲火车站是全国铁路客运最重要的中转站之一，株洲北车站是中国江南最大的货运编组站，客货运可以从株洲直达北京、上海、广州、重庆等大城市。株洲公路四通八达。商贸之城——中南地区重要的商贸和现代物流中心以株洲市芦淞区为核心的服饰市场，先后摘取了“中国十大服装批发市场”、“中国品牌市场”和“中国服饰名城”三块“金字招牌”。芦淞服饰产业，作为株洲制造业之外的又一块地方经济品牌，作为一块有代表性的湘派服饰品牌，其影响力正在迅速扩大。服饰之城——独具特色的服饰产业基地Ⅲ房地产市场2009年在国家政策支持、刚性需求增加、投资需求暴涨的情况下，市场销售强势，株洲市整年累计销售商品房23180套，面积265.99万平方米,成交金额72.83亿元,与08年相比分别增长146.03%、159.40%、167.58%。株洲房地产市场——稳定、健康的发展态势Ⅳ写字楼市场株洲其实没有正规意义上的写字楼市场，绝大部分都是商住一体的项目，写字楼的开始出现兴起于服装批发市场的扩大和实际需要，后来随着市场的发展，城市的进步，慢慢一些公司和外资企业进入株洲，写字楼的范围和档次都需要提升，于是出现了株洲现在的两大商务中心。株洲写字楼市场——写字楼市场存在市场空白点Ⅴ城市发展情景根据“长株潭”城市群整体规划，株洲整体将向西、向北发展，与湘潭、长沙融合成为城市群。株洲市市区实现特大城市的规模目标，发挥国家重要的交通枢纽和新型工业基地的作用，成为区域综合服务功能强大，设施完善，产业发达，文化繁荣，城乡协调发展，人居环境良好的生态园林城市。株洲城市发展情景——三市融城，城市发展新机遇宏观环境分析两型社会概念的提出与建设，使得株洲从传统工业结构逐渐向高科技产业的转变，加速了株洲工业发展进程，新型现代工业城市的前景显现，加上房地产市场的健康发展以及写字楼空白，具备发展潜力。长株潭一体化的“株洲机遇”宏观环境分析小结二、中观环境分析（二）区域情景分析城市发展主方向：西扩区域本区域位于株洲城市发展主导方向之一的栗雨工业园内，是株洲高新区的科技创新和高新技术产业化区，也是长株潭地区重要的产业、技术核心区之一，在株洲建设新现代工业化城市的远大规划中占据重要地位。（一）所属区域分析三市融城，提速西部发展契机区域位于三市融城核心地带，三市融城带来的政策利好，将使得该区域的地段价值得到提升，拔高整个区域的形象价值。天元区政府搬迁带动区域的发展天元区政府将搬迁至区域内的新办公大楼，它不仅仅是政府办公地点的改变，更是一种引导城市发展方向和开拓城市发展空间的需要，同时也给本区域房地产经济的发展带来了新活力。高新技术产业发展，未来区域人口增加随着高新技术产业发展，入驻企业将走向国际化，企业员工素质提高，未来人口基数将增加，区域市场内存在一定空白。小结：株洲城市发展的“西部机遇”区域位置优良，板块前景看好，从发展趋势来看，必将成为未来株洲的工业产业基地。三、项目分析高科集团的开发优势地段升值潜力明显雄厚的政府背景市场需求项目处于三市融城的核心区域，在长株潭一体化进程步伐加快的背景下，项目的地段价值将获得空前增长，升值潜力较为明显。目前栗雨工业园进驻企业近50家，但园区内目前基本无商业配套、企业性质专业办公场所。高科集团的政府背景，使得在开发过程中能够依赖政府相关资源，在开发过程中享受特有绿色通道，并获得政府相关政策支持。高科集团隶属于株洲政府下辖的企事业单位，已经在株洲相继开发了香山美境、颐景园等项目，开发经验较为丰富。小结：栗雨工业园发展的“工业机遇”Part2战略篇一、战略思考Ⅰ从城市的角度思考1.23.城市的工业传统：一个传统工业城市的荣光城市的工业现状：工业转型任重而道远城市的工业发展趋势：工业重镇的涅槃工业的荣光与沧桑+开创城市工业新局小结：株洲工业，正牵引着株洲经济乃至湖南工业快速疾行！工业成就了株洲，未来株洲的发展也离不开工业的平台！Ⅱ从工业的角度思考中国制造的背后：6+1产业链工业创意产业的前景工业产业升级势在必行，需要实现自我超越！小结：从制造到创造，是中国工业崛起于世界之林的必由之路。从制造到创造，需要汇聚知识、智慧与创意的共同力量。Ⅲ从项目的角度思考项目的不利条件：■交通：周边路网建成，但出入不便，普通居住者与职员无法承受在此居住与办公的时间与交通成本。■配套：周边生活配套较为不便，对于普通消费者与办公者的吸引力较弱。■企业：园区内各企业均拥有自己的办公场所，另行驻外办公的概率相对较低。项目的发力点：■景观资源：项目紧临规划中的人工湖与公园，景观资源优势突出，具备良好的居住与办公环境。■区域资源：区域汇聚众多高新产业企业与龙头企业，他们不仅是未来项目的准客户，同时也可带动上下游产业链的进入。■企业资源：高科集团作为由政府主导的企业，在号召力层面具有先天的优势。小结：在园区企业拥有自身办公场所的前提下，强行要求入驻不太现实。入驻项目企业数量与质量有限的前提下，企业总部显得名不副实。因此，我们不得不舍近求远，需要整合各大企业的产业链条。战略思考大时代需要大创意：融城时代，催生大株州！大工业需要大引擎：大株州，催生战略引擎！整合工业产业的上下游产业链汇聚工业创意产业智慧结晶服务湖南奠定株洲龙头工业城市地位城市及工业的发展为本项目提供了最佳的战略切入点！本案发展发向企业总部基地项目天时地利人和工业升级在即株洲地位提升城市工业底蕴园区高新产业绝对企业实力政府号召响应竞争合力打造株洲创意工业总部基地顺应工业发展趋势借力城市工业基础整合工业产业链条二、开发战略实现三个代表代表对城市发展的重新诠释代表工业未来的发展方向代表先进的生产力Ⅰ开发目标Ⅱ开发原则遵循三大开发原则创新性原则价值性原则持续性原则Ⅲ开发战略战略一：取势战略战略三：联合战略战略五：创意战略战略四：平台战略战略二：定势战略五大战略确保项目一战成名三、项目整体定位华中创意工业企业总部基地产业创意基地+企业公馆+星级酒店+商业配套Ⅰ主题定位阐述：以“创意工业企业总部基地”作为项目的重要组成部分，通过通过企业公馆和酒店的建设，为基地提供商务与配套需求。通过工业设计产业的共性技术条件平台和专业设计机构孵化器，为湖南工业制造企业提供从创意、设计、材料、工艺、模型到印刷的专业化资源支撑服务，盘活更多的设计资源吸纳更多的社会资源，形成具有竞争力的优势资源，从而成为推动工业设计创意产业发展的智能化平台。除高科集团进驻外，同时吸引部分园区内的大型企业进驻，更多的入驻企业为中小型创意型企业，为工业制造企业提供上下游服务。创意工业企业总部基地创意型企业吸引为园区企业以及中小型企业的高层定向打造，并为各企业的专家与高级人才提供优良的居住环境。企业公馆星级酒店考虑区域未来发展前景，同时满足园区目前的商务居住需求。商业配套主要满足园区企业与政府的商务需求，以高档餐饮与商务配套为主。Ⅱ项目产品体系构想办公平台商务平台居住平台服务平台创意工业企业总部基地硬产品系统软产品系统企业行政公馆CEO级尊享服务卓越的整体规划优良的景观环境顶级的室内配套创意的建筑立面基地融资平台基地人才平台基地交流平台基地商机平台星级酒店高端商业配套创意主题酒店更多商务场所企业服务平台员工服务平台政策优惠+政府扶持管家服务+共建共享“场所”为工业创意产业和居住者打造优良的硬件条件。“发展”为创业者与企业提供最佳的发展条件。播种品牌思想工业产业孵化器四、赢利模式设计创意工业企业总部基地+企业公馆实现全售星级酒店作为资产持有或股权转让阐述：从项目开发资金筹措的角度而言，必须实现大部分物业的销售，从各类产品的性质来看，写字楼部分与企业公馆部分可实现全部销售，以实现资金的快速回笼，酒店物业则必须由开发商持有作为自有资产或通过股权转让的方式实现资金回笼。五、项目整体案名主推案名：慧谷案名的解释：本案名寓意这里汇聚了顶级的创意人才，是智慧与知识的聚会；因想象力产生巨大的生产力，不仅形象地描绘了项目未来的产业特征，同时也对在此工作与居住的群体进行了形象的概括。备选案名：脑库、设计公社六、开发节奏1、整体开发节奏根据项目的体量，综合考虑市场供应与需求以及开发资金的筹措等因素，预计项目开发周期为2年。2、分期开发建议建议分两期开发，考虑各类物业的可变现性，首期以创意产业写字楼与企业行政公馆启动，通过销售实现资回笼，二期开发星级酒店。Part3产品篇一、项目地块价值分析■地块一：紧邻公园，景观价值最优，应开发为景观对产品品质提升最大的建筑类型，建议该地块开发为企业总部（写字楼）。■地块二：位于地块东南部，居住环境较为嘈杂，同时交通环境较佳，建议开发为酒店。■地块三：居住环境要优于地块二，建议开发为公寓。二、项目整体规划建议Ⅰ布局方案一该方案中两栋写字楼采用半包围式，包围的中心部位为中心花园和较大面积的中央广场，两栋楼之间的沟通性较强。Ⅱ布局方案二两栋写字楼都为椭圆形，从其形态上看独立性较强，类似于双子塔的结构。三、项目整体建筑风格建议本项目定位为湖南创意工业总部，故建筑的外立面风格同样要体现出现代创意风格，让建筑也成为一件具有独特美感的建筑创意作品，故我司建议本项目建筑风格为：现代简约艺术实用代表最新锐的技术意识——创新、前沿代表最尖端的设计理念——严谨、科学代表最人性的空间环境——艺术、实用德式包豪斯风格四、企业总部产品提升建议……………5大商务配套5A智能系统365项商务便利4化建设打造360º至TOP创意商务空间Ⅰ产品力提升目标Ⅱ产品提升方向----实现四化建设软件系统（个性化化、便利化）物业管理服务----引进国际著名物业管理公司经营管理服务----建立首家写字楼经营管理机构政策服务体系----政府政策全面保驾护航硬件系统（智能化、细节化）国际顶级商务旗舰的标准配置----5A智能化系统国际顶级商务旗舰的标准配置细节优化国际顶级商务旗舰标准配置----5大商务配套五、企业公馆产品提升建议Ⅰ公馆功能定位普通公寓+行政公馆本项目公寓部分具有两大功能，普通公寓和行政公馆。普通公寓：位于1~20层，针对工业园区内的普通员工，均为小户型公寓，为其提供一处舒适、温暖、便捷的生活居所，居住和投资俱佳。行政公馆：位于20~30层，企业的高层领导，需要有一处集居住、商务、会客于一体的商务公馆，户型面积较大，功能也较普通的商住公寓要齐全。Ⅱ公寓产品提升建议分楼层不同风格装修全楼层免费WIFI上网观光电梯六、星级酒店产品提升建议Ⅰ酒店定位工业产业主题酒店株洲作为湖南甚至整个中南地区的工业重镇，不但是中南地区的主要工业基地之一，而且见证了我国工业的发展历程。而近年来，各种主题酒店像雨后春笋般不断涌现，而作为工业之都的株洲正好可以以工业产业作为酒店主题，集展示、文化、商务、休闲等多种功能于一体。Ⅱ主题酒店简介主题酒店也称为“特色酒店”，是以某一特定的主题，来