中泰国际农产品博览交易中心开发策划方案

中泰国际农产品博览交易中心开发策划方案作者：李柏I中泰国际农产品博览交易中心是中南地区第一个与国际接轨的、集农产品加工、交易、展示、信息、仓储、运输、服务为一体，融商务、会展、物流、美食、旅游、休闲、观光于一身的超级平台；是国际农产品物流、信息流的集散地；是农产品国际性交易的商贸区；是中国农产品走向世界的窗口；是世界农产品进入中国的桥头堡；是中国人品味其他国家农家生活的度假休闲区。/I第一章项目及开发企业概况一、项目概况中泰国际农产品博览交易中心是中南地区第一个与国际接轨的、集农产品加工、交易、展示、信息、仓储、运输、服务为一体，融商务、会展、物流、美食、旅游、休闲、观光于一身的超级平台；是国际农产品物流、信息流的集散地；是农产品国际性交易的商贸区；是中国农产品走向世界的窗口；是世界农产品进入中国的桥头堡；是中国人品味其他国家农家生活的度假休闲区。第一期工程规划总建筑面积60000平方米，占地85亩，能容纳经商客户870户，有住宅698套。市场以经营农副土特产为主，兼营黄金、美食、娱乐。第二期工程规划总建筑面积150250平方米，占地226亩，兴建国际农产品交易中心（35000mSUP2/SUP）、物流中心、加工中心（12000mSUP2/SUP）、中泰国际大厦（29250mSUP2/SUP）、国际农庄度假村（60000mSUP2/SUP）、仓储中心（10000mSUP2/SUP）、停车场（4000mSUP2/SUP）。独特的位置，全新的概念，优惠的政策。该项目不但符合社会经济发展方向，而且可持续发展，属政府重点扶持产业，前景十分看好。二、开发企业简介担纲“中泰国际农产品博览交易中心”开发的湖南平伍农产品交易有限公司，是我国最大的自行车制造商之一，年销售额达5000万美金的深圳秦驰集团下属的子公司。公司始终坚持“诚信务实、客户至上”的宗旨，秉承“以人为本、稳健经营，开拓创新”的经营理念，公司现正向以国际农产品交易为龙头，辅以科、工、贸、农、服务业于一体的外向型企业迈进。BRclear=all第二章项目用地周边环境分析一、项目用地性质描述（一）地理位置项目地处陆、海、空立体交通十分便利的平江县伍市镇。京珠（北京—珠海）高速公路与平伍（平江—伍市）公路交汇处；紧靠北京—广州107国道。北通咸（宁）武（汉），南抵长沙，东连九江，西接岳阳。市场距京广铁路仅10公里，距长沙黄花国际机场59公里，长沙通过高速公路驱车30分钟即可抵达。直飞北京、上海、广州、深圳、香港、曼谷等大中型城市；而岳阳机场也正在报建中，届时在中泰国际农产品博览交易中心70公里的半径范围内，将有两个机场可供选择，交通便利，是平江对外开放的重要“窗口”。平江县决定将伍市镇作为全县的中心城镇来建设，伍市将成为湖南东北部商业重镇和物资集散中心。（二）土地面积及红线图由于项目的特殊性，土地面积还存在着一些不确定的因素。经过调查了解，土地面积和红线等相关情况为：土地开发方面，原计划为85亩，尚有其中的30多亩，土地推平了，但还空着，没有开发建设。镇政府的意见是这30多亩地还是属于一期工程的内容，由新的投资开发商决策开发。原计划的二期用地目前尚保留着，为186亩，但各项手续尚未办理。另外还有40亩（山地）也可划为二期开发用地，政府方面早已列为征收范围。因而，开发商如果有决心，完全可以争取到总开发土地面积为311亩，或者更多一些。（三）土地规划使用性质该地块规划和批建的主要使用性质为：商业用地、市场。因而总体上是作为开发建设大型的专业化市场的，以及该市场配套和相关的设施，比如市场经营所用的办公楼、会展、酒店以及配套住宅等。（四）建设现状第一期工程规划总建筑面积60000平方米，占地85亩，能容纳经商客户870户，有住宅698套。市场以经营农副土特产为主，兼营黄金、美食、娱乐。实际现状是，已经建成的一期建筑为3.85万平方米，实际投入3200万元，建成了门面580多套，住宅678套。该工程由于种种原因，已经拖了5年时间。二、项目用地周边环境调查（一）地块周边的建筑物目前本项目周边近距离内几乎没有什么建筑物，主要是对面平伍公路旁有一排自建房，一般为三四层砖混结构，一楼多为门面和车库、杂屋，二三层为主人居家自用。项目的南面有一个收费站，以及该站所属的一个较高的水塔；项目东面紧靠公路，这一面基本上还没有什么建筑物。西面有一个变电站。再往西南，就是该镇老集镇，有不少居民住宅及配套建筑。项目东面有青山，再往东为著名的东山古寺，大约7、8公里。特别注意的是，距离本项目不到一公里远的北面为伍市工业园，这是岳阳市工业发展的重点园区，为省级工业园，已有18家企业入驻该园，目前发展形势良好。（二）景观（包括自然及历史人文景观）项目尚无景观，有待人为造景。但周边的景观相当丰富，近处的如汨罗江、屈子祠、石盘洲、东山寺等，远的有平江起义纪念碑、岳阳楼、君山等景观。平江县素有将军县之称，历史人文景观更是数不胜数。就算平江县就有近百处自然景观，集山、水、石、林美于一体，寓史、诗、情、趣于其中；幕阜之雄，福寿之幽，连云之奇，昌江之秀均可称道。屈原怀沙自沉、杜甫流寓冢葬、三国东吴名将鲁肃领兵守土遗址、唐代六相平江归隐。平江作为革命老区更不乏“红色”遗址。著名的旅游资源包括：梧桐山、道岩、舵上坪遗址等一批名胜古迹。纪念地有汉昌烈士墓、湘鄂赣省苏维埃、加义新四军通讯留守处旧址。平江地方民俗文化内涵丰富。龙灯、彩船、狮子、民歌、花鼓等表演技艺高超，都市游客喜闻乐见。人文资源更如汪洋大海：李元度等67位清代和民国时期的军政要员，54位共和国的将军，60多位共和国的省、部、军以上领导干部，20余名著名烈士，还有参与中华人民共和国国徽设计的中央美术学院一级教授周令钊，有享誉海内外的“东方神经科专家”凌敏猷，有参与宇宙飞船登月研究、任美国哥伦比亚大学副校长的著名数学家李达，有发明无线电话接收机、被美国报纸称誉“此项创作实已于无线电话界新境”的吴维岳，有植物病理博士、美国密支根大学生物教授刘杰垣，有菲律宾国立大学研究院“最优秀科博士”陈道真，有美国纽约州立大学教授李厚白；平江还有一批居住在港、澳、台的知名人士，如台湾前“副总统”李元簇，台湾大学教授徐少英（女），台湾海洋学院院长、雷达博士李昌来，国民党中央社总编辑方国希等。在市场经济的今天，平江的人文资源更有了新的发展。目前全县分布在外的私营企业在1000家以上，在沿海一带的不下500个，其中年产值超2000万元的企业达100家左右，而分布在海内外的各界成功人士更是不计其数。每到逢年过节，平江籍人士纷纷回乡探亲访友，街上人潮如织，名车如云。他们眷恋家乡，相当一部分企业家准备回乡发展，构成了现代平江人文资源的新景观。（三）环境污染状况本县范围地质构造不太发育，尚未发现岩浆岩，区内工程地质更加良好，不存在滑坡、崩塌、地面沉降、泥石流等不良工程地质现象，历史上没有发生过地震灾害，可不作工程设防。本项目周边10公里内均无较大的环境污染。即使将来有污染，也可能只会是1公里外的伍市工业园的工厂污染，而就调查研究，该工业园属湖南省级，在引进项目和企业时，就将环境因素放在了第一位。这儿的自然环境保护得很好，空气、水等环境均属良好。（四）市场情况据我们调查，项目周边及更大范围内，还没有象如此规模的专业农副产品交易市场，现存的主要是城镇及乡村的农贸市场和摊担小店。在长沙以及再北面的常德已经出现或即将出现较大规模的农副产品交易市场，它们将是本项目的竞争者，也可能是本项目的有益互补。三、地块交通条件调查——“一江三路”联通世界本项目位于长沙与岳阳的中点，东邻江西修水，南接长沙，西靠汨罗、湘阴、北连湖北武汉，是长沙、汩罗、岳阳、平江四市县和湘、鄂、赣三省的核心点。本项目的交通便捷，京珠高速公路、107国道、S308高等级公路及汩罗江纵横交错，在此形成交汇点，106国道，平汩、平岳、平益公路过境，京广铁路擦边而过。通过“一江三路”的交通优势，构成了本项目联接湖南乃至世界的立体交通网。（一）地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划陆运：中泰国际农产品博览交易中心位于京珠高速临湘至长沙段平江、汩罗出口仅1公里处，距长沙市63公里（以京珠高速计算）、岳阳市66公里、平江县城38公里（平伍高速公路）。107国道、S308高等级公路紧绕中泰国际农产品博览交易中心区经过。以前局限于短途运输的本地运输业因为京珠高速公路的建成而把运输半径由原来的300公里提高到了800公里。铁路：中泰国际农产品博览交易中心距京广线长沙火车站63KM、岳阳火车站66KM、汩罗火车货运站10KM，通过高速公路驱车30分钟即可抵达长沙、岳阳二站。长沙、岳阳站是京广线上的枢纽大站，可通达全国各地。航空：中泰国际农产品博览交易中心距长沙黄花国际机场59KM，通过高速公路驱车30分钟即可抵达。岳阳机场也正在报建中，届时在中泰国际农产品博览交易中心70公里的半径范围内，将有两个机场可供选择。海运：中泰国际农产品博览交易中心距长沙港70KM，长沙港通江达海，具有长江、湘江“黄金水道”干支直达的运输优势，是与国际接轨的“桥梁”。长沙港每年通过上海港进出口运输的国际集装箱2.2万标箱，通航航线已辐射至世界五大洲80多个国家和地区。水运：汩罗江发源于湖南平江、湖北通城、江西修水三县交界的黄龙山，经平江入汩罗县境，流入南洞庭湖。区内有300吨级汩罗江内河航道连接洞庭湖、湘江、长江，可直达长沙港、岳阳港、武汉港。（二）地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状岳阳（66公里）★汩罗平江/P（17公里）（41公里）湘阴黄花机场（27公里）（59公里）长沙（64公里）四、周边市政配套设施调查（一）购物场所近距离只有集镇的购物场所，规模均不大。稍远一些，可以进长沙、岳阳和平江县购物，也算比较方便，平江县城的知名购物场所已经有心连心和上海瑞东超市。（二）文化教育200米内有高中、初中、平江五中（3000多师生）、伍市小学（400多人）。再稍远处有省市重点学校，如长沙、岳阳、平江等城市的教育机构。（三）医疗卫生300米左右为县三医院。据调查，本地若有重病急病，一般都喜欢往长沙或岳阳看医生，因为距离并不远，加之高速开通后，只要半个多小时就可到达，既方便又可保证治疗效果。（四）金融服务距项目1公里，就有农业银行、信用合作社、邮政储蓄等金融机构。待项目建成以及伍市工业园开发到位时，还会有更多的金融服务机构进驻。（五）邮政服务平江县伍市邮政分局离项目只有不到500米，而且将来本项目可会有邮政机构进驻。（六）餐饮、娱乐、休闲、运动（设施）近有九龙宾馆和湘阴饭店，就在本项目旁边。20分钟车程又有远近闻名的石盘洲生态休闲村，可以提供餐饮、娱乐、度假、休闲、运动等各项服务，是周边人们甚至岳阳、长沙等市民的好去处。（七）生活服务目前伍市人的生活配套服务基本上都在老集镇上，有菜场、小超市、百货店、送气站、美容美发店等，据悉镇居委会正计划建一个统一的菜市场以解决附近居民买菜等问题。本项目一期建成后，应该考虑增加或提供相应的生活服务设施和配套，使本项目及周边形成一个大社区。（八）周边可能存在的对项目不利的干扰因素在五年前，周边的人们就盼望着本项目能建成。经过我们调查，大多数人们还是希望这个项目能够尽快建成开业，而且再不能失败，因为人们对其寄予的希望太大了，而且政府方面也不想看到再有不利因素影响本项目的进程。因而，除了项目本身和历史商业文化氛围的缺乏外，周边基本上没有对项目不利的干扰因素。BRclear=all第三章区域市场现状及其趋势判断一、宏观经济运行状况（一）湖南省国内生产总值今年以来，湖南省积极执行中央宏观调控政策，国民经济承袭一季度快速发展的良好态势，继续加快增长，上半年全省完成生产总值2402.58亿元，增长11.8%。增速比上年同期快2.4个百分点。湖南省固定资产投资规模总体上仍保持了较快的增长速度，1-5月湖南省全社会投资534.17亿元,增长34.9%，比上年同期增幅高7个百分点。上半年固定资产投