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长沙白沙湾路项目前期定位及物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：长沙江河水利置业投资有限公司本报告是严格保密的。2一：项目所拥有的市场、竞争、自身等条件使得项目具有进入区域第一梯度能力，但不具备打造长沙市顶级项目的条件结论前置二：针对周边竞争项目，本项目将采取“挑战者+补缺者”的竞争战略。与运达国际城相比，主要采取补缺者的竞争战略，通过开发理念、产品等系列手段形成错位；与大盘及其他项目，采取挑战者的竞争战略，通过纯粹社区、精品配套等方面实现超越三：从中心、精品、宜居三个角度明确项目整体定位，突出项目城市属性、高端定位及高舒适性特征四：在严厉的地产调控预期下，结合项目定位、客户特征等筛选项目目标客户群，认为近阶段市内刚需、首改客户及部分高端客户是主要客户群体；政策调控弱化后省外投资客及返乡客户将增多五：本项目产品户型上以主流户型为主，以实现资金快速回笼，一部分大户型，提升项目整体档次，并与常规项目形成差异化竞争本报告是严格保密的。3项目整体定位0项目背景及对项目的理解0.1项目本体0.2甲方目标及理解1项目背景及对项目的意义2项目价值及可能的发展方向3发展战略及整体定位本报告是严格保密的。4【项目区位】项目位于长沙市雨花区北部，属于老城东扩区，距离老城中心、武广新城、机场均在15分钟车程以内区位：项目位于长沙市雨花区北部，二环以外，属于长沙老城中心的东扩区域，未来武广板块的核心区域；商圈：紧邻高桥大市场，距离市内主要商圈均在15分钟车程之内；交通：距离武广高铁站10分钟车程，距离黄花机场15分钟车程，交通十分便利；配套：虽在区划上属于雨花区，实际上共享芙蓉区的大型城市配套机场高速东二环五一广场商圈东塘商圈火车站商圈人民路15分钟京珠高速武广高铁站汽车东站长沙大道机场高桥大市场8分钟10分钟10分钟15分钟10分钟黄花机场武广高铁站市级商业中心长沙老城区本报告是严格保密的。5地铁2号线长沙大道站本项目人民东路长沙大道白沙湾路京珠高速已开通南侧：长沙大道和机场高速无缝对接，15分钟直达市区和黄花国际机场；西侧：圭塘河沿岸堤顶路等；北侧：人民东路作为长沙东西向主干道，将项目与市中心紧密相连；规划实施中地铁2号线：预计2013年开通，在长沙大道与白沙湾路交汇处设有站点，距离本项目300-400m；白沙湾路：近期将全面贯通火焰路：预计明后年火焰路将打通机场高速火焰路【交通条件】项目周边有人民路、长沙大道、白沙湾路等多条城市主干道，地铁2号线开通后项目与城市联系更趋紧密本报告是严格保密的。6【周边现状】地块西临圭塘河，东接京珠高速，南侧和北侧目前为大面积仓储、小工厂及农民房，现状条件较差圭塘河沿岸临时施工道路沙湾路仓储区1324567京珠高速3仓储区24786仓库158圭塘河沿岸本报告是严格保密的。7【项目规模】项目总占地243亩，规模适中，后期园林和配套等方面的打造上具有较大的可塑空间，且相对于大盘，更容易做成精品案例：长沙——融科·檀香山占地面积：14万平方米总建筑面积：30万平方米容积率：2.5物业类型：洋房、高层绿化率：40%本项目均价：6880元/平（高层）周边楼盘：盛世华章、万家城周边楼盘均价：5000-6000大气的会所精致的园林地中海风情园林新古典风格案例：深圳——鸿荣源·尚都占地面积：5.8万平方米总建筑面积：21.3万平方米容积率：3.6物业类型：高层绿化率：60%本项目均价：6500元/平米周边楼盘：御景湾、金泓凯旋城周边楼盘均价：5500-6000元/平米本报告是严格保密的。8【用地条件】地块被白沙湾路分为东西两大部分，内部已基本拆迁完毕，整体较为平整，用地条件较好项目地块内基本拆迁完毕；白沙湾路从项目地块中间穿过，将项目地块分为南北两大部分；西侧1号地块地势较高，其他地块均较平坦，用地条件较好。12345白沙湾路地块相对平整，拆迁完毕，用地条件较好地块1地块2、5地块3地块4本报告是严格保密的。9本资料来自本报告是严格保密的。10本资料来自本报告是严格保密的。11住宅用地地块编号地块面积（㎡）净用地面积（㎡）容积率限高（m）建筑面积（㎡）084-G-0458788520592.550130147.5084-G-0523627203302.55050825084-H-0815810137482.55034370084-H-1148605409112.25090004.2总计2.4305346.7教育用地地块编号地块面积（㎡）净用地面积（㎡）容积率限高（m）建筑面积（㎡）084-G-071206085500.8216840084-H-10376728060.8122244.8总计0.89084.8商业用地（商住用地）地块编号地块面积（㎡）净用地面积（㎡）容积率限高（m）建筑面积（㎡）084-G-061290084112.55021027.5084-H-0715252106662.55026665总计2.547692.5医疗用地地块编号地块面积（㎡）净用地面积（㎡）容积率限高（m）建筑面积（㎡）084-H-09624449441.1245438.412345【规划指标】综合容积率2.26，总建面约36万平，其中住宅约30万平，商住医疗教育等配套建面约6万平。项目目前限高50米，后期可调整本报告是严格保密的。12【规划指标】与周边竞争项目对比，本项目容积率占有明显优势，有条件做出高舒适度的产品组合容积率独栋0.3-0.35舒适性1234低高中项目名称容积率运达国际新城4.4湘域熙岸3.2辉煌国际城3盛世华章2.97万家城2.62本项目2.26茂华国际湘2.2高低独栋+双拼0.4-0.5洋房1.2-1.3多层+小高层1.7-1.8联排0.9-1.0小高层2.4-2.6洋房+高层2.0-2.4小高层2.7-3.0高层3.0-4.0高层洋房根据世联经验，本项目的容积率可做出——本报告是严格保密的。1313【内部资源】1号地块地势较高且邻圭塘河，1、2号地块有多处水塘，在后期产品、景观等打造方面具有可为空间12白沙湾路地块1地势由低到高西侧1号地块地势较高，最高点与周边高差约5-10m左右地块1/2水塘西侧1号地块与2号地块中有多出小面积的水塘本报告是严格保密的。14【昭示性】地块的昭示性好，有利于项目高端形象展示，同时紧邻运达五星级酒店，也可作为本项目的高端配套昭示性好：本项目临街展示面众多火焰路临街面白沙湾路临街面京珠高速临街面南邻五星级酒店距长沙大道不足400m火焰路临街展示面白沙湾路临街展示面京珠高速临街展示面运达五星级酒店京珠高速白沙湾路火焰路长沙大道400m本报告是严格保密的。15【项目属性初判】二线城市主城蔓延区、具有一定资源条件、中等规模、中等密度房地产开发项目二线城市主城蔓延区具有一定的资源条件项目位于长沙市雨花区北部，雨花区与芙蓉区的交界处，属于老城东扩区，距离老城中心、武广新城、机场均在15分钟车程以内项目西北侧邻圭塘河及圭塘河风光带，内部有多个小面积的水塘分布，有一定的自然资源，但资源不强势周边配套、交通条件较好，具有丰富的城市资源，城市价值明显中等规模、中等密度项目占地243亩，在长沙市及区域内都属于中等规模项目项目综合容积率2.26，与片区内项目相比属于中等密度本报告是严格保密的。16项目整体定位0项目背景及对项目的理解0.1项目本体0.2甲方目标及世联理解1项目背景及对项目的意义2项目价值及可能的发展方向3发展战略及整体定位本报告是严格保密的。17【开发商目标】项目主要目标为赚取更高利润并巩固公司品牌；关注问题市场竞争及客户来源关注的问题➫竞争：项目周边市场供应量大，特别是万家城、辉煌国际城等大盘竞争，未来武广新城土地供应量大，竞争存在不确定性➫客户：项目周边高桥市场、拆迁户等客户基本消化完毕，未来项目准备做高端，客户在哪里？项目背景：该项目为江河水利置业在长沙的第二个项目；双水湾作为江河水利置业在长沙的第一个项目，已在长沙市场打出品牌。目标➫利润：双水湾项目实现价格相对较低，2号地块要赚更多的钱。项目没有具体回现要求，底线要保证项目自己滚动➫品质：该项目要做的比双水湾好，初步打算2号地块作做高端产品备注：以上目标和问题为项目团队与江河水利二位张总、朱总及相关成员等沟通中的原话记录本报告是严格保密的。18【目标及问题理解】利润最大化；巩固公司品牌竞争和客户是实现高价的不确定性因素，高价则是实现利润最大化的唯一手段，品质是实现高价的必要手段之一。销售速度是利润兑现及资本复合利润最大化的唯一保证公司在长沙的第二个项目，承担着巩固公司品牌的使命，而项目品质、销售速度等是造就品牌的主要手段项目实现利润最大化的最大障碍是什么